事实与观点5.28-杠杆上的博弈：周转型、利润型等四类房企的钱都从哪来?
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杠杆上的博弈：周转型、利润型等四类房企的钱都从哪来?
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| （文/ 房玲、陈家凤
）2021年5月20日，基金业协会要求暂停对基金子公司房地产供应链非标产品的备案，监管再次打击以资管计划为通道的非标业务，与前期“三道红线”、“两道红线”和“压降融资类信托规模”等融资调控一脉相承，反映房地产融资环境处于高度紧张的状态。在融资政策收紧，资金成本上升而拿地利润率滑坡的当下，房企通过财务杠杆撬动规模发展的途径受到制约，倒逼财务杠杆逐渐向合作与经营杠杆转移。 |
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权益乘数首次下滑
房企转向合作与经营杠杆 |
| 2020年房地产行业权益乘数首次下滑。2015-2019年98家样本房企加权平均的权益乘数常年维持上升趋势，并于2019年达到峰值6.07倍。2020年监管出台“三道红线”新规，对房企全口径的债务规模（含合作方的股东投入、往来款和供应链融资等）进行全方面监管，同年98家样本房企加权平均的权益乘数同比略微下滑0.48%至6.04倍。 |
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周转型房企全面加码三大杠杆
利润型杠杆利用效率不足 |
| 以周转和盈利作为两个衡量维度划分房企类型。用总资产周转率来衡量房企的周转能力，并以此为X轴，同时盈利能力以归母净利率来衡量，并将其作为Y轴，原点设定为各自的中位值，将样本房企分为四类：均好型、利润型、压力型和周转型，划分后的各类型房企数量相对均衡，周转型和利润型各23家，均优型和压力型各26家。 |
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| 【政策
】证监会：适时稳步扩大基础设施REITs试点范围 培育多元投资群体 |
| 证监会：5月28日，证监会发布证监会系统离职人员入股行为监管指引。证监会新闻发言人高莉表示，首批9只基础设施公募REITs项目获批，于近期完成询价，下一步将启动基金的公开发售，首批试点项目涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，募集资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点投向补短板领域。同时，证监会将会同有关单位积极贯彻落实“十四五”规划纲要关于推动基础设施REITs健康发展的工作部署，加强基础制度研究，进一步完善优化REITs规则体系，强化REITs业务监管，保障市场长期健康发展。 |
| 【土地
】佛山南海14.98亿挂牌两宗土地 将于6月29日出让 |
| 佛山：5月29日，佛山南海推出两宗土地。其中大沥岳利沙地块为南海之眼项目推出的第一宗宅地。该地块出让面积约25200平方米，分为A、B区开发。地块起始价11.79亿元，最高限价17.56亿元，将于6月29日10点网上竞拍。而狮山罗村地块出让面积11774.27平方米，容积率≤2.9，最大计容建面为34145.383平方米。地块起拍总价3.19亿元，初始楼面价约9336元/平方米，不设最高限价，拟于6月29日15点网上竞拍。 |
| 【拿地
】保利11.5亿摘东莞桥头商住地 楼面价11081元/㎡ |
| 保利：5月28日，保利经过57轮竞价以总价114672万元斩获东莞桥头镇石水口村商住地，折合可售楼面价（剔除配建）11081元/㎡，创造桥头楼面价新记录。该地块占地面积47721.95㎡，容积率2.5，计容建筑面积约119304.875㎡。起拍总价为84859万元，折合楼面价8200元/㎡。采用“最高限价+终次报价”方式竞拍。当地块达到最高限价114560万元，地块直接进入终次报价环节，终次报价区间为114560万元至115060万元。 |
| 【拿地
】碧桂园5.12亿元竞得湛江廉江商住用地 溢价率为28% |
| 碧桂园：5月28日，碧桂园经过16轮竞价以5.12亿元竞得湛江廉江80.05亩住宅用地，成交楼面价为3197.98元/㎡，溢价率为28%。该地块编号为JWGC2021003，出让面积53366.92㎡，为住宅用地兼容商业用地，其中商业建筑面积(计容)占总建筑面积(计容)的比例≤10%且≥2%，建筑密度≤28%，容积率≤3.0,且>1.0，绿地率35%。 |
| 【融资】美的置业首单CMBS成功发行 规模20.96亿元利率4.50% |
| 5月28日，美的置业成功发行中山证券-美的置业广场资产支持专项计划。此次发行规模20.96亿元，优先级利率4.50%，优先级评级AAA，产品期限17（3+2+3N）年，计划管理人是中山证券，评级机构中诚信国际。 |
| 【融资】时代中国拟发行利率5.55%、4亿美元优先票据 用于再融资 |
| 5月28日，时代中国控股有限公司宣布发行于2024年到期的4亿美元5.55%优先票据。票据将自2021年6月4日起按年息5.55%计息，须于各年每半年支付，自2021年12月4日开始。时代中国表示，公司拟将票据发行所得款项净额用作其将于一年内到期应付的中长期债务再融资。 |
| 【融资】保利地产拟发行30.3亿公司债 主要用于住房租赁项目建设 |
| 5月27日，保利发展控股集团股份有限公司拟发行2021年公司债券（第三期）。本期债券发行规模不超过30.3亿元（含），债券分为两个品种。其中，品种一票面利率询价区间为3.00%-4.00%，为5年期固定利率债券；品种二票面利率询价区间为3.30%-4.30%，为7年期固定利率债券。保利地产表示，本期债券募集资金中21.21亿元拟用于公司住房租赁项目建设，9.09亿元拟用于补充公司流动资金。 |
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| 城市 |
第21周
成交面积 |
2021年
周平均成交面积 |
5月累计
成交面积 |
21周成交面积
环比涨跌幅 |
北京 |
21.9 |
17.7 |
52.8 |
31.8% |
上海 |
16.6 |
16.5 |
42.7 |
142.8% |
广州 |
19.4 |
25 |
77.1 |
-18.1% |
深圳 |
6.6 |
10.1 |
19.3 |
2.5% |
重庆 |
60.5 |
47 |
275.4 |
-12.5% |
武汉 |
58 |
44 |
178.9 |
-18.7% |
杭州 |
44.6 |
35.4 |
152.8 |
-19.5% |
成都 |
40.1 |
49.3 |
142 |
-14.5% |
青岛 |
35.7 |
28 |
93.7 |
1.1% |
南京 |
33.9 |
27.3 |
121.4 |
17.5% |
长沙 |
23.9 |
21.9 |
104.5 |
-31.6% |
| 单位：万平方米 |
| 注: 每周成交数据均为初步统计数据，其累计结果与月度成交存在出入。 |
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