【研究札记】房企投融资破局之道（第29期）

//丁祖昱易居企业集团CEO

进入二季度以来，房企投融资环境进一步趋紧。

政策层面、5月银监局发文，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；6月有消息传出，拿地激进特别是制造地王的企业，监管层已纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。

资本层面，部分企业进入新一轮的还款周期，急需密集发债补血。由于境内融资环境受限，房企“出海找钱”规逐月増加，数据显示，2019年1-5月份的地产融资规模超过万亿，6月，不少房企又发起新一轮的海外发债浪潮。从融资成本来看，近6个月发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%。

市场层面，今年5月房地产投资累计同比11.2%，较上月回落0.7%，当月同比为9.5%，较上月大幅回落近2.5%。年初以来房价上涨过快的城市调控政策进一步加码，明显抑制了5月地产销售。5月份商品房销售面积当月同比为-5.52%，較上月下跌6.78%。土地成本高企、销售的明显下滑拖累回款，是去年下半年以来土地成交市场趋冷，投资疲软的主要原因。

展望下半年，地贵、钱紧严的背景下，谁能在投融资渠道上找到新的突破口，将会成为房地产下半程的赢家破局之道应当是“钱(资金)、地(项目)、人(团队)”统筹的投融资一体化。第一、投资与融资是一个硬币的两个方面，投融资体化是未来房企融资的一个发展方向，需要金融机构和房地产商共同来选择适合的标的项目。头部房企已明显加快了多元化投资步伐，长租公寓、文旅地产、养老地产、产业国、特色小镇等的布局，其中现金回报稳定的项目深受资本的青睐，反过来成为房企 REITTS、CMBS等多渠道融资的核心阵地。第二、股加债的投融资模式，未来必然是金融机构和房地产商的一个共同选择。在当下宏观经济环境和行业转型的过程中，房地产商必须通过分享转型项目红利，也就是通过转让股权释放红利，才能吸引到足够的资金周转。可以预见，那些“手中有粮，心中不慌”的房企，下半年在投融资及收并购市场或将更加主动，而投融资渠道上的创新及突破，将成为房企下半程角逐中致胜的关鞬因素。