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城市轮动，需求外溢与城市群布局逻辑
2017年一季度地产金融形势发布会
把脉热点城市圈发展大势，探索房企布局之道。2017年4月6日下午，易居克而瑞研究中心举办第20届地产金融论坛。华夏幸福、碧桂园、龙光集团、市北高新等标杆企业齐聚，共同探讨需求外溢与城市群布局逻辑。
【现场嘉宾】
丁祖昱 易居(中国)企业集团 CEO；阎常铭 兴业证券 房地产首席分析师；叶 珺 华夏幸福 执行总裁；肖明智 龙光集团 战略发展总监；梁晓珊 碧桂园集团 营销中心总经理；周 群 市北高新 董事长；杜劲松 LBN 董事总经理
【演讲干货】
以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记
丁祖昱：房企销售与运营收入榜解读暨行业总结与展望
一、2017年一季度房企销售TOP100发布与解读
二、七大方向解读房地产走向
政策：三四线加入限购限贷，由环一线向其他区域扩围
行业：销售规模整体保持高位，房地产开发投资超预期
供应：3月新增环涨144%，一季度总体较去年跌14%
成交：上月成交低位反弹77%，一季度同比仍跌22%
库存：供应锐减库存未涨，消化周期普遍上升
土地：成交面积、金额持续走低，热点城市土拍高温难降
地王：总价、单价门槛回升，榜首高位回落
春节以来，约有15个一、二线城市、14个三、四线城市出台调控，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。节后一个多月的时间内，市场又开启了调控的“小高潮”。
一方面是一、二线城市调控政策多次升级，青岛、长沙、石家庄重启限购限贷；同时三四线城市也加入调控行列，环北京的涿州、张家口、保定、廊坊和沧州限购，江西赣州限购，滁州、连云港、三亚上调首付比例。
在经历了1、2月份成交低谷后，在供应量回升的推动下，3月份重点城市成交量环比上涨77%，其中绝大多数城市成交量环比上涨，且涨幅较大。但从绝对值来看，依旧与去年月平均成交存在不小差距。另外，同比超过7成城市成交量下滑。
3月，土地市场并未迎来久违的“小阳春”行情，全国土地成交规模不增反跌，创近年单月新低。CRIC监测的300城经营性土地成交建面2318万平方米，环比下降19%，成交总价1447亿元，环比下降6%。
土地平均溢价率升至50.3%，环比增加19.5个百分点。热点一二线城市土拍竞争愈加激烈，广州、南京、杭州等多市频出地王。核心城市周边的三四线城市土地市场持续高热，佛山、漳州、嘉兴和惠州土拍溢价率均超100%。舟山、太仓、金华等多个三四线城市土地市场明显转暖，溢价率都在50%以上。
三、四大方向预测未来行业发展
政策：延续调控+刺激，热点城市从“买不到”到“买不了”
市场：政策向左市场向右格局难维持，谨防市场瞬变
城市：各线持续分化，调控严苛城市对变局应有准备
阎常铭：三四线繁荣是中期繁荣，此后保持平稳
政府分五步引导三四线繁荣，未来一至两年仍将持续。
第一步降息降准；第二非限购城市首付比例降低；第三逆向引导按揭利率；第四核心城市的限购限贷；第五三四线城市大力棚改货币化安置。
三四线城市是一个繁荣，但是这个繁荣是逆市场化的，是制造出来的繁荣。
为什么要这样？因为要去库存，为什么要去库存，目的有很多，包括经济发展，包括地方土地财政。
根据我们的统计，全国大部分三四线城市的库存压力还是比较大的，所以说去库存不是短期内可以完成的。
三四线就是一个中期繁荣，就像我们刚刚说的，这波三四线和我们现在整个国家一样，是加杠杆加上来的，如果让房价加速上行像温州的房价上涨速度一样，涨到一个高位，银行资产配置无法形成正向循环，那是非常危险的。
我们要用这么大的杠杆拯救之前的杠杆，所以不可能超级繁荣。我们看到了政府在这些比好的三四线城市限购，还是挺正确的，只是政府在三四线城市土地供应也要相对紧缩相对谨慎，不要出现供给严重大于需求的局面。
大周期没有变，三四线中期繁荣确定，但是中期繁荣之后是一个相对平稳的状态，主要就是这些观点。
叶 珺：产业发展创新推进区域经济发展
华夏幸福只做一件事情，转型做产业新城开发区以后，我们只干产业新城。
产业新城业务包括六类内容
政府委托我们对一个区域进行开发，开发一共六件事情，第一个相应的规划设计。第二个，因为我们所在的区域，政府如果全部用自己的钱来投，对于很多的三四线政府来说拿不出那么多钱，所以在我们的合作模式里面我们来投资进行土地整理，土地整理出来以后，还要做相应的基础设施建设，基础设施包括道路、基建、水电气等等，我们要把区域从一个无法进行招商引资和开发的现状变成可开发，在这个基础之上还要做大量的公共设施建设包括学校、医院、公园等等，提供公共属性的服务，这些投资和建设都是华夏幸福来做。这是第三点和第四点。
第五件事情就是我们的产业发展服务。对于三四线城市或者我们开发的区域，能不能引来足够多的企业集团，能不能引来足够多的企业，能不能把产业工人或者是产业从业人员吸引到这个区域里来，是我们开发这个区域最大的诉求。
第六个方面整体的城市运营服务，人来了企业来了需要大量的服务。
华夏幸福产业到底做的怎么样？
我们现在围绕着十个大的产业行业，这十个行业还要分二级三极，我们专注十个行业。目前全国有七十多个产业新城，每个产业新城聚焦三四个产业，根据我们当地的情况制定不同的产业计划，所以我们紧紧围绕十个产业发展方向。
全方位产业生态体系打造：
以产业创新升级为引领，以客户为导向，形成了包括产业研究、全球招商、产业载体、全程服务、创新驱动和资本驱动的完整产业生态体系。
圆桌论坛：谋略“超级城市群”
主持人：丁祖昱 易居(中国)企业集团 CEO
嘉 宾：梁晓珊 碧桂园集团 营销中心总经理；肖明智 龙光集团 战略发展总监；杜劲松 LBN 董事总经理；阎常铭 兴业证券 房地产首席分析师；叶 珺 华夏幸福 执行总裁；周 群 市北高新 董事长
丁祖昱：产业和周边的产业是完全不同的产业，不是靠摊大饼用很大的面积创造的价值，可能就是靠不多的人创造的非常巨大的价值。这些东西是非常值得未来在一线和二线城市当中深入思考。
叶珺：华夏幸福的布局逻辑主要有三个方面。
首先看政府有没有需求。愿不愿意委托我们做开发区做新城，这是前提。
第二要做判断。能不能干主要判断产业基础，我们进的一些区域可能是三、四线城市，我们判断下来产业基础能做还是不能做，这是最核心。
第三，更多的还是关注国家城市群。我们目前大项目都分布在京津冀长江经济带包括粤港澳湾区这一带，还是跟着城市群走，这也印证了我们的发展逻辑。
梁晓姗：政策发酵需要时间，真正显现力量的时候可能会在第二季度，一夜之间可能有一个比较大的变化，这个我是非常赞同的。现在我们的策略也是这样，赶早不赶晚。
在布局方面我们现在的战略安排是基本上什么都做，以前都说碧桂园是专做三四线的，现在其实按比例来讲，我们的份额大概是不到50%，一二线城市中心区也有布局，也有一些外地的市场，主要就是战略布局下来我们也是会继续坚持的。
杜劲松：这次调控也是九十月份开始的，也是一二线城市限购，但是这次有两个方面不一样，一个是政策方面不一样，另外一个就是落脚到企业行为的不一样。
从政策上看，中央很明显非常鼓励对于三四线的去库存，不管是货币上面还是其他层面，包括三四线政府奖励农民购房补贴之类，这个力度之前是没有的。
另外从更重要的企业角度上，这一轮开发商进入三四线，从选地的思路上不少都是选城市中心，且规模适中的土地，这是比较正确的战略。
肖明智：我们龙光是起源于汕头的企业，03年进军深圳市场。目前，我们土地货值85%以上都位于“粤港澳大湾区”，这里面有我们在深圳、惠州、中山、佛山、珠海等地的项目，还包括我们今年初在香港拿下的鸭脷洲地块，所以目前投资的重心都聚焦在“粤港澳大湾区”。
龙光拿地，第一层看城市，龙光根据一个城市的产业，人口和供求关系等指标去精选合适自己的城市，对没有入选或者不适合龙光的城市，即使再好地段，再好资源，也坚决放弃。
第二层看城市中的好区位、好地段和好资源，即衡量资产的价值型和潜力型地块，比如都市圈和城市中的价值洼地，比如城市轨道交通沿线，比如拥有山海等景观资源的土地，而这其中，龙光对城市轨道交通地块最是偏爱。
在满足上述两点前提下，龙光在第三层才会谈具体的土地性价比，这个层面更多是一个财务和落地的算术题。龙光拿地，还有就是会注重资产的效率。如果地块可以快速变现，哪怕利润薄一点，也是可以盈利的。
周群：市北高新一直不讲规模，精准做好中心城区的城市转型，特别是市北高新在新静安中环两翼的开发。
江苏省把南通定为北上海的大门，南通的市中心变成了市北高新科技城，围绕上海特大型国际化中心城区的产业开发，再结合作为世界城市群，沿着南通北上海大门把这两块做好做精。
阎常铭：大家在资本市场上也看到了，2011年、2012年那一波，2013年、2014年，2016年、2017年都分别有上市公司通过逆市场拿地，实现了股价大幅度增长。
我认为都市圈的布局非常优异，未来三四线城市、中西部城市有可能会繁荣起来，但我们更看好在核心都市圈之内的城市以及产业小镇、特色小镇、产业新城。
注：以上内容来自克而瑞研究中心第20届地产金融论坛。文字由现场速记整理，部分内容由编辑删减与发布，且未与发言嘉宾确认，故仅代表个人观点，为业内分享所用，不代表企业观点。如有其他用途，须征得嘉宾本人同意与观点确认。