事实与观点1.24丨从新城土地策略看其规模化发展

2019年1月，新城公布2018年销售业绩，1-12月累计合同销售金额约2210.98亿元，销售业绩创历史新高，年度销售目标完成率达123%。近几年以来新城发展速度较快，在今年4月份首次进入行业销售十强，到了10月份就完成了年度1800亿元销售目标，行业销售名次进一步上升至第八名。

在销售业绩飞速发展过程中，土地储备布局无疑给了企业很大的支撑，本文将从新城的土地策略看新城是如何实现业绩规模化发展的。

布局：“1+3”战略，重视三四线百强城市布局

起步于长三角，2016年初步完成“1+3”战略布局。新城1993年发家于常州，2009年将集团战略重点转移到上海，构建“布局长三角，深入专业化”的战略版图，此后几年业务布局涵盖南京、苏州、昆山、上海等长三角区域城市，2014年开始全国化布局，进入长三角以外的南昌、长春、青岛、海口等城市，2016年初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，2017、2018年又进入南宁、遵义、宿州、马鞍山等城市，全国化布局进一步深化。截止2018年12月，根据企业半年报及企业月度公告数据，新城新增土地储备长三角占比46%，中西部31%，环渤海14%，珠三角9%。

拿地：多样化拿地，部分城市商业综合体先行

招拍挂、收并购、司法拍卖、合作等多种形式拿地，土地获取成本相对较低。一直以来，新城在招拍挂拿地的同时，大力收并购并参与司法拍卖、合作等多种方式拿地，这种组合拿地方式也使得新城的整体拿地均价较低。根据新城历年年报，2012-2017年，新城年度新增土地平均楼板价维持在2351-3762元/平方米之间，其中2017年新增土地平均楼板价为3175元/平方米，总土地储备平均楼板价低至2905元/平方米。剔除三四线城市拿地增多的影响外，合作和收并购拿地也降低了拿地成本。根据新城2017年业绩发布会，新城17年60%的土地是通过招拍挂获取的，40%是并购的。从新城控股年度新增土地楼板价与当年销售均价对比图，我们可以看出，自2015年以来，新城的拿地均价与销售楼板价比值渐渐拉开，从2015年占比0.45到2017年的占比0.23，可以看出虽然新城整体的项目销售均价在上升，但土地楼板价一直维持在相对低位。

北京

308

2.99

244

2.63

上海

200

1.61

331

2.73

广州

147

1.56

193

2.29

深圳

88

0.89

80

0.82

南京

178

2.23

274

3.21

成都

940

11.58

417

5.24

武汉

433

4.63

511

5.76

杭州

213

2.55

274

3.12

苏州

223

2.74

256

3.38

南宁

216

2.38

9

0.11

青岛

311

3.74

228

2.87