事实与观点11.27丨地价与造价托底房价，重点城市房价上涨或下跌空间几何？

作者 / 杨科伟、邱娟、李思潼

在多城“限价”背景下，70城房价连涨40多个月之后，个别城市房价开始小幅下跌，但与此同时，全国地价连续5年上涨，2017年平均地价较2015年地价涨幅达75%，各城市造价成本涨幅也不断扩大，两方面因素叠加下，房价“硬性成本支撑力”越来越强，房企盈利空间大幅压缩。房价向上的冲动被限价压制，同时下跌的空间也被成本制约，房价未来呈现怎样的走势也是各方关注焦点，尤其是在城市市场行情分化、走势独立的格局下，各城市又会有不一样的走势？ 

城市房价成本压力呈显著三大梯队 武汉、合肥等成本压力最显著

通过对典型城市建筑成本价格与实际房价进行比较，呈现明显三梯队格局：第一梯队是明显的成本推动型：包括武汉、合肥、天津、沈阳、南京、杭州等城市；第二梯队是成本相对适中型：包括上海、长沙、大连、太原、成都、南宁、乌鲁木齐、宁波等城市；第三梯队是成本较低的城市：包括石家庄、重庆、昆明、西安、青岛，这些城市多为房价相对较高的区域。

地价才是房价决定因素 部分地王项目地价成本占比超80% 

就样本城市而言，造价成本差别不是特别大，增长也相对平稳，决定成本的主要因素就地价水平。由此可见，地价水平是推高房价的决定性因素。说到地价，就不得不提到2016年地王年，多城市地价屡屡创新高，地王频出。按照正常的房地产周期，这些土地早就入市，但是受到限价、限购因素的影响，多项目采取观望策略，相继延后入市时间，截止2018年10月，2016年单价地王TOP30项目中尚有24个项目未入市。

北京

245

2.36

318

2.98

上海

73

0.63

428

3.68

广州

243

2.46

191

2.07

深圳

70

0.69

70

0.62

重庆

——

48.74

——

——

南京

253

3.10

328

4.26

成都

36

0.41

967

10.94

武汉

492

5.37

437

4.61

杭州

121

1.37

265

2.92

苏州

6

0.06

479

6.59

南宁

84

0.97

359

3.93