定向出让，喜忧参半

土地出让招拍挂制度虽一向被认为能最大程度保证公平、合理地出让土地，减少人为干扰因素和腐败，但由于其价高者得的机制对地价飞涨有着推波助澜的作用，因而受到的争议越来越多。因此，对地价的控制和对土地利用效率的监管自然成为调控房地产市场的重要手段。近期定向出让应“市”而生，这种出让方式或有助于抑制地价上涨，但同时也存在妨碍公平竞争的隐患。

北京定向出让惹争议

进入2010年以来，似乎是与国家对土地市场日趋严厉的调控基调相配合，北京市在土地出让中设定的条件也显著提高，其中引起了最大争议的是1月29日挂牌出让的朝阳区东三环商务中心区NE19-1a地块（即中服地块）。

由北京市国土局设定的条件来看，业内大都猜测此地块是为远洋地产量身定做。远洋地产对此保持低调，而争议的另一主角——北京土地整理储备中心则明确否认了内定的猜测，其副主任叶向忠表示，为了实现北京朝阳区CBD核心区的产业功能，吸引金融企业入驻，剩余部分由一个有实力的房地产开发企业操盘，未来持有经营的目标，遂对竞买人设定了上述限制。政府是从整个城市规划及功能区产业定位和未来发展的角度考虑，来设置中服地块竞买人条件。满足条件的企业必然是个强有力的企业，这块地不是要追求土地收益最大化，而是要注重对CBD未来的产业带动作用。中服地块以一种特殊的原因成为各方关注的焦点，目前出让结果未出，各方的猜测是否准确，以及尘埃落定后又会引起怎样的评论，尚需拭目以待。

上海定向出让有策略

在上海市规划和国土资源管理局200910904号土地出让公告的附录中，杨浦区五角场街道311街坊地块竞买人须具备两项要求：“竞买人必须在国内旧城改造类开发项目中在建及已完成项目累计建设面积超过200万平方米及具有开发大型综合多功能社区的成功经验”以及“需与世界500强的企业有密切的租赁合作关系”。然而，规土局网站又于2月11日发出《关于杨浦区五角场街道311街坊地块的补充通知》，声明该地块出让文件附录中上述两项不属竞买资格要求，实际上是取消了原公告中对竞买人设置的严格条件。

上海市规土局官方人士并未对这些改动作出解释，但《补充通知》恰出现在北京市中服地块答疑会后两天，不免让人觉得两者有着某种微妙的联系。无论如何，上海市对土地出让条件的更改可以看作是对市场形势的一种适应性调整，从策略角度来看是比较灵活的。而311街坊地块最终仍被各方事先看好的瑞安拿下，也从某种程度上说明出让条件的适当放松并不一定会导致意向企业的落选。

土地“定向”喜忧参半

从短期来看，土地定向出让有利于控制地价。从目前的效果来看，至少实现保了证政府中意的或者条件较好的企业顺利拿到目标地块。这些地块在出让之时便肩负特殊的使命，或者是建设城市新地标，或者是引进金融企业总部，又或者是进行大规模城中村改造。因此，政府在出让这些地块时所设定的一系列条件本身就是为了最大程度地确保这些使命的实现，而实际上也都获得了预期的结果。当然，土地的准定向出让尚有控制土地价格的目的，从实际效果来看，这一目的也已实现，只不过看起来更像是一个附带的结果。

从长远来看，定向出让隐患犹在。从目的来讲，设置土地出让的特殊条件是为了对土地市场进行调控，防止企业盲目拿地，促使土地有效利用，但在实践中，有些地块由于条件过于苛刻而引起了不少争议。

首先，对土地设定一系列条件进行准定向出让虽然仍是以招拍挂的名义，但与招拍挂价高者得的原则已经有所偏离，实际上朝着协议出让的方向走近了一步。众所周知，招拍挂方式的法定化原本就是由于协议出让存在暗箱操作、腐败等问题才出现的，而目前的准定向究竟是土地出让方式的倒退还是一种新的改革，还存争议。

其次，准定向出让虽然能帮助政府将土地出让给综合实力较强或被认为较有能力实现地块发展规划的企业，但就市场经济的原则来看，由政府决定哪些企业才有资格参与竞拍甚至实现内定给某些企业，这在一定程度上妨碍了公平竞争，可能促使社会资源向少数企业集中，导致强者恒强、弱者恒弱。北京中服地块的出让条件之所以饱受各方诟病，原因正在于此。

再次，由于政府主管部门在土地准定向出让条件的设立和出让的操作中不可避免的与某些特定企业联系紧密，加上政府拥有绝对的决定权，这里面是否存在暗箱操作、利益输送甚至是腐败的可能，也让人不得不有所顾虑。（未完待续）

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