盘点2011系列三：调控下土地市场回归理性 总价及单价地王缩水

《盘点2011》年终专题之(三)全国土地成交排行榜

调控压力下土地市场回归理性，总价及单价地王大幅缩水

　　（文/CRIC研究中心）

　　2011年全年，全国土地市场的土地供应总量同比微跌，但土地成交则受宏观调控的影响明显，地方政府财政收入同比缩水达两成。其中，2011年土地的成交总价、单价排行榜入榜门槛明显下降，地王缩水幅度近四成。

总价排行：入榜门槛同比下降39% ，地王总价较2010年下滑46%

　　2011年TOP10成交总价排行榜的入榜门槛为33亿元，与2010年TOP10的入榜门槛53.98亿相比下降了39%。本次重庆渝中区的一地块成为全国地王，总价为65.36亿元，较2010年的地王下滑了46%。

2011年土地成交总价TOP10排行

　　数据来源：CRIC

总价排行：上海、广州地王无缘全国前三强

　　前两年全国总价地王TOP3多来自于上海和广州两地，而今年这两个城市地块均无缘进入全国前三强。从土地总价TOP10排行榜来看，2011年的高总价土地多以二线城市为主，一线城市仅占三个席位。而去年同期TOP10地王中，有5个都来自一线城市。二线城市的拿地成本优势明显。另外，在2012年调控政策持续的情况下，二线城市的发展潜力更值得关注，尤其是西南、东北区域的一些二线城市。多种因素制衡下，导致2011年二线城市的优质地块的争夺甚于一线城市。

2009~2011年全国土地成交总价TOP3排行

总价地王：新加坡嘉德置地底价摘得年度地王

　　从前三甲地块来看，重庆、长沙两地推出的核心地块由于大体量导致高总价，其中，占据榜首的重庆渝中区地块总建面81.7万平方米，为新加坡的嘉德置地集团11月28日底价获取。单从这块地本身来看，位于朝天门广场与解放碑之间，直面长江与嘉陵江交汇口，是重庆传统市区的CBD位置，地理价值毋庸置疑。且外资2011年末的抄底商业地产的行为，除了对重庆本身商业前景的信心外，也体现了二线重点城市的地方政府对于核心区土地的一种新态度，即关注产业聚集对经济的带动作用和长远的税收贡献，而不是短期的土地收益。据嘉德置地高层称，该项目未来投资将超过210亿元，实力开发商打造的城市地标项目，多能推进核心区域的综合发展；另外，从同比情况来看，重庆的这个高总价地王较去年同期地王金额下跌46%，而TOP10排行榜的总金额较去年同期的降幅在39%，可见，2011年的总价地王缩水明显。

单价排行：入榜门槛降幅达两成

　　2011年排行榜门槛为23000元/平方米，较2010年排行榜门槛29744元/平方米下降23%，居首位的崇文菜市场地块楼板价为43712元/平方米，较2010年最高成交单价76720元/平方米下降43%，单价地王也同样瘦身明显。整体来看，TOP10土地单价同比下降主要有以下几点原因：一是受宏观政策影响，企业拿地积极性受到极大打击，不轻易拿地，企业从控制成本的角度考虑，更倾向于竞买地价较低的地块；二是为了规避风险企业进行扩张策略调整，将开发重点由一、二线城市，逐步转向土地成本较低的三、四线城市。

2011年土地成交单价TOP10排行

　　数据来源：CRIC

单价排行：北京占据前两位，上海淡出TOP3

　　2009年、2010年上海均有两幅地块进入全国单价地王前三强，但今年受土地市场低迷以及政府调整图当地供应结构的影响，今年上海无一地块进入TOP3。而北京则异军突起，凭借市中心的两幅商用地块占据全国土地成交单价排行榜前两位。

2009~2011年全国土地成交单价TOP3排行

单价地王：北京崇文商业地块勇夺榜首

　　从榜首的北京崇文菜市场地块具体情况来看，由于处于崇文门的成熟商圈，除了位置优越外，地块的稀缺性也加大了其商业价值，入市后争夺激烈，经过33轮竞拍，广州丰璟房地产以7.1亿总价、4.32万元每平米的楼板价获取，溢价率达140%。榜单的第二位也同样是北京核心商圈的商业用地，综合单价地块TOP10属性来看，商业用地备受市场关注。即使从全国层面的土地市场而言，商业地块都是2011年土地市场的热点，成交幅数几乎跟纯住宅地块接近，成交面积占比在26%左右，仅次于综合性地块34%的占比。从地方政府供应角度来说，也希望通过商业地块的推出、开发来带动推地区域周边相应配套的发展；另外，在调控环境下，商业地产相对住宅来说受调控影响较少，也是房企战略转型的关注重点，因此，今年的高单价土地多出现在商业地块中。