土地市场遇冷“真凶”

　　从2011年典型房企中报来看，短期资金安全和长期负债水平较2010年末和2010年中期略差，但明显好于与当前市场环境相似的2008年。因此，资金链问题并不是房企拿地偏少，土地市场冷清的主要原因。

　　“9月1日，广州土地市场拍卖会成交9块土地，其中8块以底价成交，今年广州最大规模拍地以冷清收场”；“前三季度，典型房企拿地规模较去年同期大幅缩水”等土地市场遇冷的新闻常见诸报端。CRIC数据显示，30个重点城市1-9月的成交建筑面积同比下降12%，成交金额同比下降14%；而15家标杆企业的新增土地建筑面积同比下滑30%，成交金额则同比下滑21%。

　　由此可见，土地市场遇冷已成不争的事实。市场舆论普遍认为，出现这些情况的主要原因是今年以来房地产企业融资难度加大，资金链紧张，库存压力偏高。其实，真正的主因并非我们想象的那样。

　　典型房企2011年中期资金状况好于2008年

　　从今年内地上市的典型房企中报来看，无论从短期资金安全和长期负债水平，目前房企的资金状况虽然较2010年末和2010年中期略差，但明显好于与当前市场环境相似的2008年。2011年上半年，15家内地上市的典型房企剔除预收账款后的平均实际资产负债率仅44%，长期负债水平稳健；而2008年末、2010年中和2010年末，这个数值分别为50%、47%和46%。此外，从短期资金安全情况来看，货币资金覆盖短期有息债务的倍数为1.39，而2010年中和2010年末分别为1.56和1.96，短期资金安全性略有降低，但是与2008年末的1.02相比，仍相对宽裕(表1)。

　　表1：15家内地上市典型房企实际资产负债率和货币资金覆盖短期有息债务倍数

　　数据来源：CRIC

　　从30重点城市土地成交建筑面积和金额的走势图来看，2011年1-9月虽然市场遇冷，相对去年来看成交的总体情况依旧好于2008年及2009年同期。从标杆企业的拿地情况来看，多数企业今年前三季度的新增土地建筑面积和金额都低于去年。其中，如龙头企业万科集团、保利地产等企业，2011年年中的实际资产负债率低于去年年底，且2011年前三季度的销售业绩较同期有较大提升，但企业今年在拿地一块依旧出手谨慎。由此可见，资金链问题并不是房企拿地偏少，土地市场冷清的主要原因(图1、表2)。

　　图1：近年来30重点城市土地成交建面及金额情况

　　数据来源：CRIC

　　表2：15家标杆企业2011年1-9月累计新增土地储备情况

　　数据来源：CRIC

　　因观望而主动调整拿地策略是遇冷主因

　　2011年前三季度，房地产企业拿地不积极更多是出于对经营策略层面的考虑。房地产企业在经过2008年的市场调整后，整体心态更为成熟，即使手中现金流充足，拿地的节奏也较为冷静。

　　而且，房地产企业经过2009、2010年的扩张，手中握有大量土地储备，在目前的形势下，也多取观望的态度，拿地意愿相对较弱。但对地方政府来说，土地出让金收入占财政收入很大比例，且前三季度土地成交的情况并不理想，未来地方政府出让土地的意愿很强。因此，四季度仍旧保持较充足的土地供应。两种情况相较之下，房企和地方政府之间就有了讨价还价的筹码，甚至有可能内定交易对象，这可以从8、9月份以来土地出让大多数都以底价成交中看出端倪。

　　由此可见，房地产企业出于战略布局而主动调整拿地策略，才是2011年土地市场遇冷的主因。比如9月份即完成全年销售目标98.9%的恒大地产，在 9、10月开始，全国多数城市出现了大规模推地的情况下，依然多次在公开场合表明未来不着急继续趁机拿地。一是由于其土地储备已达1.35亿，已够未来5-8年的开发，因此除非是特别好的土地，否则不会在调控紧缩的情况下继续扩大土储规模；二主要由于恒大的城市进入战略，企业新增土地首选尚未进入的城市，或者在现有项目旁边新增土地。恒大地产处于企业战略布局需要，2011年来秉持的拿地策略决定了前三季度来新增土地规模同比下降明显。

　　龙湖地产今年来的新增土地规模也较去年同期也有大幅下滑。拿地策略上，也随市而动，由7、8月份的“适度吸纳”转化为9月份开始的“暂缓拿地”。首先，由于龙湖地产对市场未来走势的判断不够乐观，企业认为目前国内土地市场仍处于低迷状态，而且这一状态时间将会拉长。其次，龙湖地产对地价的判断是地方政府仍会保护地价，导致地价不会大跌，但也没有上升空间，而龙湖地产目前土储足够，所以，公司有意放缓获取土地。另外，从龙湖地产的新增土地属性来看，企业前三季度增加的多为商住类地块，8月更是在上海首次获取一副纯商业土地。龙湖地产今年来在企业战略上，积极增加商业地产所占比例，这一调整也反映在拿地策略上。一般来说，商办地块和商住综合地块的总规模相对较小，这也是龙湖地产今年来整体土地新增规模下降的又一原因。

　　因此，总体来看，房地产企业今年来新增土地规模的下降，主要是由于企业出于对调控环境的判断而不断调整的经营策略所导致，并非由于房企的资金链紧张而不敢拿地。可以说，2011年房企新增土地规模的下降是主动调整而非被动收缩。且当前国外货币政策宽松，国内再紧缩已不合时宜，货币政策有可能会进入一段观察期，加上第三季度重点房地产企业的销售业绩同比都有所提升。综合以上几点，预计今年第四季度中，房企拿地规模将稳定在一定量上，土地市场流拍等情况也将有所缓解。