盘点2011系列四:多数城市土地成交量下滑 一线城市拿地成本下降

　　《盘点2011》年终专题之(四)30城市土地成交排行榜

　　六成典型城市土地成交量下滑，一线城市拿地成本下降

　　(文/CRIC研究中心)2011年，30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一线城市的土地成交均价降幅明显，尤以上海为甚，土地价格在持续调控下开始下滑。

　　环渤海城市占据全国土地成交前三强，沈阳勇夺土地成交面积榜首

　　从2011年全国30个重点城市的土地成交建筑面积排行榜来看，TOP3城市为沈阳、天津、大连，这三个城市近几年房地产市场发展突飞猛进，带动土地市场供求持续处于高位。TOP3城市都属于环渤海区域，沈阳更是近几年年企业战略布局的重点，吸引了保利地产、绿城中国、绿地集团、万科集团等龙头企业的先后入驻。

　　多数城市土地成交面积下滑，一线城市中北京下滑幅度最大

　　从建筑面积的增长情况来看，2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓，可见，2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌；一线城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。

　　上海、北京两地成交金额仍处高位

　　2011年TOP10城市的土地成交金额榜中，前三位的城市为上海、北京、天津。从近几年的土地成交金额走势来看，上海、北京一直处于高位，这主要由于一线城市高企的房价及土地资源相对稀缺所导致，另外，也跟重点房企总部多处于一线城市有关，出于战略考量，需要在北京、上海有一定项目以保持品牌对区域的影响力。天津的土地成交额较高，除了受土地成交规模较大外，还受益于2011年天津房地产市场的快速发展。天津2011年的平均楼板价为1944元/平方米，居30重点城市平均楼板价的17位，土地成本相对低廉，加上天津环渤海经济中心的定位、及滨海新区的崛起、2011年限购相对北京等一线城市较宽松等等，多种因素促进了土地市场的持续热度。

　　沈阳、苏州土地成交金额逆势大涨，一线城市中仅深圳保持上扬走势

　　TOP10榜中，仅沈阳、苏州两地土地成交金额同比上涨，沈阳更呈现逆势增长，同比涨幅接近八成，达到573亿元，是近三年的新高。占据首位的上海年度土地总收入为1090亿元，同比去年下降了21%，一线城市中，除了深圳外，成交金额同比均有所下跌。

　　重庆、长沙土地价格逆势增长，上海、南京下滑幅度较大

　　从2011年30重点城市的楼板价走势来看，北京以6281元/平方米的平均楼板价处于首位，其次是上海，一线城市的平均楼板价依然处于高位；而长三角区域的杭州、苏州由于市场化程度较高，加上旅游城市、宜居概念的打造，平均楼板价也均处于全国领先。

　　2011年，从同比情况来看，重庆、长沙成为为数不多的地价逆势大幅上涨的两个城市。逆势上涨的主要原因在于2011年这两个城市均有大体量的商业地块成交，新加坡嘉德置地集团在重庆以65.36亿元获得渝中区的一幅商业地块，同样九龙仓集团也以56.37亿元拍下了长沙芙蓉区东牌楼的一幅商业地块。外资的逆势大手笔竟得商业地块带动整个城市土地出让价格的上扬。

　　今年多数重点城市企业拿地成本均有所下降，在TOP10土地成交均价排行榜中，这一趋势更为明显，楼板价同比下降的城市达到70%。上海、南京地价跌幅较大，均接近30%，这一方面是由于住宅市场价格松动带动土地价格的下滑，另一方面也是由于这两个城市目前土地出让结构重心向城市外围转移的结果。