【2017年报点评04】建业地产：未来三年河南省市场占有率突破10%

文/克而瑞研究中心   房玲、羊代红

　　在绝大多数企业不断加大全国化布局力度的情况下，建业地产可谓一枝独秀，始终坚持深耕河南，这也在一定程度上限制了建业的规模增长速度。2012年建业地产销售额首次突破百亿，成为河南省首家百亿房企，但是直至2017年其销售金额才破300亿，销售增速突破50%，在河南省的市场占有率达到4.3%。

　　随着可售货值的增加，建业未来两三年内有望保持50%的增速，企业目标到2020年在河南市场的市场占有率达10%，但随着多家规模房企涌入河南，建业未来面临的竞争压力也将逐步加大。

　　2015年建业提出未来将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。在转型道路上，建业进行多方面的尝试，涉足商业、酒店、文化旅游等等，目前有了一定成果；轻资产模式也实现了飞速发展，成为建业进一步规模扩张和利润增长的动力之一，加上代建销售后，2017年河南省市场占有率达到5.2%。

　　销售目标到2020年河南市占率达10%

　　2017年建业实现合约销售金额约304.2亿元人民币，同比增长51%；合约销售面积458.4万平方米，同比增长66%。按合约销售金额计算，建业在河南省的市场占有率约为4.3%，若加上轻资产代建销售的70亿元，市场占有率达5.2%。在2017年业绩发布会上，建业董事长胡葆森提出到2020年在河南市场的市场占有率达到10%，具体到2018年达到7%-8%，且预计未来两三年保持50%左右的销售增速。

　　2018年建业全年开工的面积预计突破1000万平方米，这部分项目将在未来三年推向市场；2018年建业的可售货值约613亿元，若去化率达到74.4%，便能实现50%的销售增速，即450亿元的销售目标。但要在2018年实现7%-8%的河南省市占率，则存在些许压力。假设2018年河南的销售额不变的情况下，建业实现50%的销售增长，其市场占有率也仅为6.4%，而河南省近两年的销售额都有超20%的增长；此外，2017年以来多家龙头房企如龙湖、华润置地等的进入，河南省的房地产市场竞争将更加激烈。但若2018年建业的代建销售能实现进一步大幅增长，河南省市占率7%-8%还是可能实现的。 

　　在销售分布方面，建业深耕河南省，2017年郑州销售贡献金额80.3亿元，占比达26%，占比与2016年基本持平，其余销售来自于河南省内的其他市县，销售金额223.8亿元，占比74%。2016年以来，随着多家龙头房企在郑州拿地的增加，建业在郑州市场的销售金额排名也从2016年的第三名降到2017年的第六名，未来建业或将面临更多的竞争压力与挑战。 

　　投资拿地增速破200%助力扩张

　　2017年建业在销售实现大规模增长的情况下，在土地市场上也高歌猛进，拿地规模较于往年有大幅增长。2017年建业新增47个项目，其中7个项目位于郑州，三亚也有1个项目，其余的则来自河南省境内的其他市县。2017年建业新增土地建面达1467万平米，同比增长238%，其中新增土地权益建面981万平米；新增土地储备总价159亿元，同比增长404%。

　　2017年建业新增土地储备主要集中在河南省境内，同时2017年五月份在三亚拿下近89万平米的红糖湾项目。从城市占比来看，建业在郑州的新增土地建面占比为22%，河南省其他市县则为72%，在河南省外城市主要是在三亚拿了一个项目，占比达6%。

　　截至2017年末，建业的土地储备总建面为3188万平方米，较上一年年末增长明显，同比增长52%，主要来源于2017年获取的大量新增土地所致；土地储备量充足，是未来建业保持50%销售增速的重要来源。此外，2017年建业新增39个轻资产管理项目，截至2017年，建业已拥有75个轻资产项目，管理面积1246万平米，较于2016年增加540万平米。未来轻资产项目的代建销售也将成为建业销售增长的重大支撑。

　　财务融资成本略高压缩利润空间

　　2017年建业实现营业收入138.8亿元，同比增长46.2%，其中来自物业销售收入为132.1亿元，轻资产项目管理收入为3.08亿元，其他的则来自酒店及其他租金收入3.37亿元，分别同比增长44.9%、668.6%、7.1%。营业收入上涨的原因在于竣工项目增加所致，轻资产项目营收也开始显现。

　　在盈利性指标方面，建业毛利率水平微降，净利率以及归母净利率较于2016年微升，但利润率依然处于相对较低水平。2017年建业的毛利率为23.6%，同比微降05个百分点；净利率为6.5%，较2016年增长2.3个百分点；归母净利率为5.9%，较2016年增长1.7个百分点。毛利率下降，在于2017年结算的项目中，2015年的部分楼盘价格比较低，同时2017年车位、高利润商业的占比相对比较少，整体导致毛利率下滑。随着建业未来高利润的轻资产管理项目等的增多，利润率存在上升的空间。

　　在资本运营方面，公司财务风险控制情况较好，但平均融资成本高于行业平均水平。2017年建业净负债率25.7%，较2016年下降19.7个百分点。截止2017年建业现金持有量为134.1亿元，现金短债比为3.03，企业现金较充裕，短期资金压力较小，可完全覆盖短期债务。此外，长短期债务比为2.52，财务风险控制情况较好，财务杠杆还有上升的空间。建业2017年平均融资成本为7.2%，较于2016年下降1.5个百分点，但较于2016年的行业约6.4%的加权融资成本水平还是稍高，这也在一定程度上压缩了建业的利润空间。  

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