【年报点评26】宝龙地产：上市以来最积极的销售增长计划

克而瑞研究中心  洪圣奇（香港）

虽然去年受到限价限售影响, 宝龙地产并未放慢发展的步伐。2017年，宝龙地产全年实现209亿销售额，顺利完成200亿的销售目标。其中经常性收入达到22.9亿元, 这意味着公司的经常性收入已足够覆盖公司的利息开支, 因此2018年行业融资渠道收紧导致成本的上升的情况, 对公司影响相对较少。展望未来, 宝龙提出了上市以来最积极的3年销售增长计划。根据目前超过2000亿货值的土地储备来推盘, 公司有能力顺利完成目标。如能借此机会降低负债率, 将能进一步增强市场对公司的信心。

自2013年起，宝龙地产的合同销售开始步入增长的轨道。增长虽未及同行的激进，却一直有持续的突破。2017年全年，宝龙地产实现209亿合同销售额，同比增长18%，顺利完成200亿的销售目标。随着上海预售证的放开, 宝龙定下了上市以来最积极的销售增长目标, 由去年的200亿大幅提升至今年的350亿, 增长幅度达到68%。2018年总货值680亿, 以60%的去化率作计算, 宝龙有望在今年有58亿的空间给予市场更大的惊喜。

结转销售收入方面, 2017年宝龙交付133亿销售, 其中56%来自住宅, 44%来自商业。按城市来看, 去年上海是贡献最多交付的城市, 占了总销售额的25%。预计2018年上海仍然是交付的龙头。

经常性收入仍是公司一大亮点。2017年宝龙地产的经常性收入达到22.9亿元, 同比上升29.7%。这意味着公司的经常性收入已足够覆盖公司的利息开支, 因此2018年行业融资渠道收紧导致成本的上升的情况, 对公司影响相对较少。目前经常性收入占营业收入比例已达15%, 同比上升3个百分点。公司预期经常性收入将在2020年达到30亿元以上, 意味着超过25%的复合增长。

为达成三年复合超过50%的增长需求下，2017年宝龙地产在拿地上十分积极，拿地销售比达248%。2017年全年，宝龙地产共获得18幅地块，新增土地建面386万方，货值约700亿元，其中9块土地均以底价成交；以权益计算, 新增土地建筑面积为195万方，货值约110亿元；这使总土地储备建筑面积达到1409万平方米, 平均土地成本为2,131元/平方米, 货值约为2000亿元, 足够应付3年快速扩张的需求。目前土地成交均价占2017年销售均价比例仅为15.9%, 相信维持现有的高毛利率难度不大。

在土地储备在各大城市分布上，核心一二线城市仍为主力。上海货值最高, 达70亿元, 其次为杭州, 海口, 天津, 宁波等核心二线城市。公司一直提倡「以上海为中心，深耕长三角」的发展战略, 2/3的土地储备位于长三角地区。相信未来随着长三角地区的持续发展, 公司在销售规模及均价上均有可靠的保障。

根据年报公布数据来看，2017年宝龙地产的净利率提升至14.5%，相较于2016年上升了3.28个百分点，超40%的增幅。而在营利性指标方面，今年毛利率仍维持在33%左右。隋着上海限价政策的放宽, 以及租金收入占比的提升, 宝龙有望在未来数年仍保持着可观的盈利水平。

在资本运营方面，公司财务风险控制情况相对较好。公司对于负债率的理解是“不去借贵的贷款”，如果借不到合理的融资和拿不到便宜的土地，便宁愿放慢推盘节奏。今年负债率上升至87%, 主要原因是受到上海限价限售的影响, 将近50-60亿的销售回款放推迟至2018年实现。相信未来随着政策放开, 负债率有望回到往年水平。