新城控股：成长性表现突出，企业关注风险控制

　　中国房地产测评中心在9月30日公布了《2011年前三季度中国房地产企业销售排行榜》榜单。逆市之下，中国的标杆房地产企业仍以稳健地步调前行，不仅龙头企业：万科集团、恒大地产、中海地产、保利地产保持快跑，不断加码的政策同样没有遏制住后来者如新城控股、佳兆业、融侨集团等民营企业的发力。新城控股作为民营房地产企业的代表之一，其2011年前三季度以来的销售业绩保持领先，销售金额排名第23名， 成交金额同比涨幅43%，与万科、保利、绿地保持相当，并且在民营企业中也是佼佼者，成长性十分突出。

　　企业的成长性一方面体现在销售速度上，更重要的是形成风险控制体系，以保证企业的平稳发展。企业的销售能力有目共睹，从近期在售项目的成交情况来看，新推案的项目均获得良好的市场反应。9月下旬常州平民豪宅香溢紫郡首次推盘就成交了330套，去化率60%；7月在上海新推案的新城尚上城连续三个月月均成交套数超过150套，一期去化率74%；苏州的新城金郡9月成交达197套。总体来看，新城的销售能力十分强劲，在供应充足的情况下销售率基本能保持在60%以上。另据悉，新城控股四季度预计将有12个项目有新推案，从这一点来看，四季度销售额还将有一波冲刺！

　　从在售项目的产品类型来看，四季度依然以首次置业为销售对象的启航、乐居产品为主，占比达到了5成，圆梦系列达到3成；还有2成为高端的尊享系列。启航系列的产品特征是90平米以下的占到80%；乐居系列的特征是90-120平米之间的占到80%；圆梦系列是150-200平方米之间的占到了80%；尊享系列的户型相对更大，主要针对城市精英人士。从目前产品的供应结构来看，首次置业和首次改善的需求至少是1年内的主要目标。这样的产品战略也是抗衡短期内市场与政策风险的最佳策略。除此之外，新城控股集团的住宅类产品线正进行一次重大的革新，也就是标准化和精装修战略的推行。2011年新城控股将完成标准化产品的换代升级，今年四季度精装修房达到40%，两年内，精装修房占比将提高到80%。而且新城控股每年对供应商会做一个评价体系，然后通过分类再将不同等级的产品分给不同的供应商做，这样的做法不仅可以控制项目质量，也可以控制项目成本，而且对于精装产品，装修标准化运作可降低创新带来的成本不确定性风险，从这点上可以看出，新城控股在项目运作中的风险意识。

　　为了应对市场的变化，新城控股在销售与持有比例上也制定了一些对抗风险的策略。主要是通过增加持有型物业来分担市场风险。现在新城控股每年的开发量基本上保持在250万平方米左右，持有物业比例不超过10%，总持有面积在25万平方米左右。如此一来，商业项目的价格及现金流就不会受到严重的影响。从目前新城控股所持有的商业项目情况来看，持有这块的业务发展十分稳健。例如：常州持有的两个大型商业中心，万博国际广场和新城万博广场都具有得天独厚的区位优势，均处于商业氛围十分成熟的中心位置，而且新城控股采用的是统一招商，统一管理，这一点对商业氛围的形成也较为有利。同时两个项目都为综合体项目，未来入住的人群也使商业人气得到保证。再加上持有物业是通用的国际会计准则，也就是说这块业务可以通过评估增值产生利润，所以持有物业的发展前景可期。

　　新城控股作为潜力企业，坚持的高周转模式已经使其得到了良好的销售业绩.另一方面，新城控股开始启动从长三角向泛长三角的拓展，并同时调整产品线布局，完善标准化体系以及外部资源整合力度。对于新城而言，短期目标不仅是达成销售计划，而是要完成规模化扩张的整体布局。