2013年龙头房企重回一二线 融创中国始终专注

　　2012年一二线城市市场好转，城市吸附力强

　　从全国24个样本城市2012年成交表现来看，一二线城市市场状况显著好转，样本一二线城市销售面积同比分别上涨33%和32%；而三、四线城市增长趋势则有所放缓，今年样本三四线城市交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。

　　CRIC研究中心总经理陈啸天认为：一二线近40个大中城市之所以一直能保持良好状态，是因为这些城市除了受到一些政策调控出现波动之外，从这些年市场演变角度来看，整体性的保持量价上升态势，即使是北京、深圳、上海三地由于土地供应减少一手房成交量下滑但价格整体性的还是维持稳定并上升态势。这些城市由于具有强大的吸附力，城市化的推进有助于其需求的规模化仍可持续相当长一段时间，比如说成都、重庆等城市一直维持着2000万平方米左右每年的成交量，上海由于一手房供应减少迫使需求转入二手房市场，但如果一二手房叠加起来的话每年也有近3000万平方米的需求量！所以，2012年4月与孙宏斌先生交流的时候，他曾经表述过希望能够在上海等大城市进一步发展，他很有信心，当然随后他借道绿城快速实现这一目标。

　　龙头房企战略布局重回一二线城市

　　2012年龙头房企业在战略布局上有重回一二线城市的迹象。从区域上来看，2012年十大房企拿地在一线城市以及重点二线城市的拿地投入呈现明显增长，其中一二线城市拿地建筑面积占比达到71%。其中以往年坚持三四线城市为主的恒大增幅最大，上涨了69个百分点。恒大2012年11月份提出，三四线城市营运环境比较困难，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。央企标杆保利地产2012年四季度集中在一线城市北京、上海、广州拿地，新增土地储备113.69万㎡，明显表现出，重心转向经济高增长区域，布局一线核心城市锁定利润。此外，招商地产、碧桂园都纷纷表现出加强一二线城市布局的想法，其中招商地产2012年新增土地储备中一、二线城市占比达到63%。企业改变策略应对回暖市场环境下逐渐释放的一二线城市改善需求的态势较为显著。在做标杆企业研究过程中我们也发现，融创中国作为一匹黑马2012年以356亿元杀出重围挤入TOP15也是其始终如一的坚持一、二线深耕的结果。据CRIC数据显示融创2012年一二线城市销售贡献率高达95%。

　　融创坚守一二线城市，合作开发、收购股权完善企业布局

　　融创中国自2012年7月以来，加大对华东区域，尤其是上海、杭州的开发力度。 2012年11月，融创宣布将苏南融创并入与绿城组建的平台公司(上海融创绿城房地产开发有限公司)，由该公司统一绿城和融创在沪、杭、苏、锡、常区域的管理和发展。融创始终坚持深耕一、二线城市，看中一、二线城市的现金流和利润回报，但是在城市选择方面依然表现出稳步发展，谨慎扩张的态度。以京、津、沪、杭、渝作为发展重心，兼顾一线城市与二线城市的均衡。

　　据CRIC数据显示，2012年融创新增总建筑面积742万平方米，成占地面积368万平方米，融创支付金额124亿，(其中，纯住宅建筑面积146万平方米，占地面积149万平方米；商住类建筑面积527万平方米，占地面积205万平方米；纯商业建筑面积69万平方米，占地面积14万平方米)均集中于天津、上海、北京、重庆的一二线重点城市。2012年以收购绿城项目的形式进驻上海，加大已进入城市：北京、天津、重庆的市场占比。这也是融创开发模式之一：通过合作开发，收购股权，完善企业布局。2013年1季度，融创通过入股世茂子公司加码杭州；通过融创置地，持有天津泰达城市开发47%股权；收购上海黄浦区项目。融创将“强强合作”的模式不断推进。从新增土地储备与收购项目的策略来看，融创对于市场机会较大的城市加大区域深化，开发高品质项目，以匹配企业高周转战略目标，可以有效地减少经营风险。

　　重点区域提升占有率，融创单城市产能高达40亿

　　CRIC研究中心总经理陈啸天在发布2012年企业排行榜时说过：布局过于广泛并非好事，尤其是多事之秋，提高单城市是不二选项，因为它能解决三个问题：其一，解决品牌落地问题，与其十几个城市每个城市一个项目，不如聚焦几个城市每个城市项目超过三个以上，有效推动品牌落地；其二，解决成本过高问题，这个很容易理解，而聚焦的话，项目班子不需那么多，管理成本下降，营销成本可以通过项目联动有效降低；其三，解决本地资源问题，唯有深耕才能有效实现政府、银行、供应商各方关系良性循环，才可在市场风险较高的时候得到各方资源的倾斜性支持提高抗风险能力。我们有几个企业数据很能说明问题。2012年，龙湖13个城市400亿，单城市近31亿产能；万科54个城市1418亿，保利39个城市销售1018亿，中海34个城市实现935亿，基本上单城市都是25亿左右产能，融创中国8个城市销售356亿，单城市近45亿产能。根据经验而言，一个企业在单城市的平均产能需要达到至少15亿以上，基本就能将品牌落地、分摊成本以及当地资源最大化三大优势发挥出来，从这点上来看，融创已经做到了标杆房企中的佼佼者。

　　融创除了在单城市产能上优势显著外，从市场占有率来看，2012年融创在天津市市场占有率达到了3.4%；北京的市场占有率为1.2%；重庆的市场占有率为1.5%。与万科相较，万科2012年贡献率最高的城市：重庆市场占有率为2.77%，可见，融创在天津的市场占有率已经达到了相当高度，再一次证明其城市深耕能力之强。同时，在市场容量相对较大的这三个城市，融创中国能占有一席之地可见企业深耕的能力。