调研纪要：浙江省三四线城市 (六十二)：金华市

金华，古称婺州，浙江省地级市，长江三角洲中心区27城之一，下辖2个区、3个县、代管4个县级市，总面积10941.42平方千米。与其他三四线城市的发展格局略有不同，金华市区发展实则不如下属代管的义乌(小商品市场）、永康（建筑、五金）、东阳（横店影视、红木、建筑）等，故而也有“浙江的金华，中国的永康、亚洲的横店，世界的义乌”的说法。

各市的楼市行情也呈现出差异化特征，以房价为例，义乌已远超金华，永康则与金华不分伯仲，下文我们将结合实地调研情况，解析金华市区（婺城区+金东区）当前楼市情况。

纵观金华楼市历年发展脉络，2016-2018年处于高速增长期，量价齐升；2018年阶段性高点：商品住宅成交量达169万平方米，成交均价也达到了1.4万元/平方米。2019年上半年“小阳春”行情延续，下半年热情有所减退，市场分化持续加剧。2020年虽然遭逢新冠，但是金华楼市还是走出了漂亮的“V”型反转，年成交量突破200万平方米，成交均价则高位持稳在1.7万元/平方米。

金华前期因二手房价格上涨过快，“学区房”炒作等原因多次被政府约谈，目前整体政策管控相对较严，主要体现在以下几方面：

一是预售证管控较严，房企取证难：一方面备案价审批相对严格，参看周边在售新盘或是二手房定价，需要与政府进行博弈；另一方面，取证对工程进度有严格要求，装配式住宅达到25%，非装配式住宅达到2/3，若建设区域内含安置房，需要安置房封顶才能发证。

二是自2020年下半年开始限签，“高低配”备案方式控房价。2.5万元/平以上房源停止备案，目前2万元/平的房源尚可备案，部分楼盘反映仍存在去年销售房源尚未备案情况，导致房企的回款周期大大延长。

三是近期为了防止地市过热，金华市区将加大土地供应量，尤其是加大郊区外围区域的涉宅用地供应量。2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番，力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。同时，除了采用的“限房价、竞地价”模式之外，还将视情况加入“竞配建”等方式。