资本月报｜政府提出房企融资“三条红线”，进一步规范融资环境（2020年8月）

• 债券发行：房企发债较前两月有所回落

本月95家典型房企的融资总额为1062.81亿元，环比下降24.6%%，同比上升38.1%。其中，境内债权融资760.06亿元，环比上升5.5%，同比上升68.2%；境外债权融资205.98亿元，环比下降60.1%，同比下降27.2%。本月境内债权融资仍表现强劲，同环比实现上涨；境外债权融资由于前两个月的融资量相对较大，本月下降幅度明显。而8月20日住建部和央行举行的重点房企座谈会上明确了“三条红线”细则，使得房企对自身的融资额度使用更加审慎，房企整体的融资量下降。累计来看，2020年1-8月房企融资总额10202.79亿元，同比微降1.9%，其中境内债权融资同比增长18.7%到5783.48亿元，境外债权融资同比下降31.0%到3068.43亿元。

其中，8月房企的融资发债总额为548.56亿元，环比下降24.7%，同比上升50.8%，8月房企整体发债量较于前两个月有所回落。境外美元债本月大幅下降，境外发债约达172.80亿元，环比下降60.0%，同比上升31.8%；此外，境内发债375.76亿元，环比上升26.4%，同比上升61.5%。境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行237.56亿元、中期票据96.70亿元、融资券33.50亿元，分别环比上升58.16%、上升2.33%、下降28.72%。整体来看，2020年前八月累计发债5982.55亿元，同比增长67.7%，其中境内发债2178.63亿元，同比增长121.3%，境外发债3803.92亿元，同比增长70.6%。

本月单月融资成本5.17%，环比下降1.01个百分点；其中境外发债成本6.66%，环比下降0.53，主要在于本月境外发债量相对较少，且发债房企多为历来成本相对较低的房企，如旭辉发行了两笔均为6.0%以下的境外债券；境内发债成本环比下降0.27至4.46%。截至2020年8月房企新增债券类融资成本6.20%，较2019年全年下降0.87个百分点，其中境外债券融资成本达8.06%，较2019年全年增长0.02个百分点；境内债券融资成本4.25%，较2019年全年下降1.07个百分点。

具体企业表现来看，8月发债最高的企业为世茂集团，发债总量约为37亿元，主要为其于共计了2笔共计37亿元的公司债，融资利率分别为3.90%和3.99%；此外，中海地产和华润置地分别发行了20亿元和15亿元的公司债，利率较低，均为3.20%。这两家企业作为央企且均是财务稳健的行业龙头，在目前利率下行的背景下容易获得更低的融资成本。

• 债券期限：本月到期债券类526.58亿元

本月房企有25笔债券到期，金额共计526.58亿元,房企需偿债量较大。其中，到期金额最高为龙光地产2015年发行的一笔40亿元的公司债，其中已于2017年提前赎回2.38亿元。此外，融创中国本月有3笔债券到期，分别是2笔共计50亿元公司债和1笔共计4亿美元的境外优先票据。 

提前关注到2020年9月将有30笔债券到期，金额共计446.25亿元，环比下降15.3%，但属于年内偿债高位。单笔金额最高为世茂集团2015年发行的一笔60亿元的公司债，此外万科的一笔50亿元的公司债也将到期。

• 拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为23家

本月仍然没有房企向港交所提交招股说明书，同时也没有房企上市，因此截至2020年8月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产以及祥生控股11家。其中海伦堡、奥山、万创国际以及鹏润控股的招股书已经过期，截止2020年8月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月融创和华润旗下的物业公司融创服务和华润万象生活分别在6日和31日递交了上市申请，期后宋都服务也在9月2日更新了已到期的招股书。因此截至2020年8月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有12家。整体来看，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续，禹洲地产也在业绩会上宣布将分拆集团的物业管理服务业务及商业营运服务业务于港交所独立上市。

• IPO和增发：三盛控股向大股东配股收购九项目95%股权

本月没有房企挂牌上市，因此2020年成功上市的房企截至8月底仍然只有汇景控股和港龙中国两家。而在增发配股方面，本月三盛控股完成了一笔配股收购公司事项，在24日宣布向公司控股股东MegaRegal有条件收购RosyPathGroupLimited全部股权，目标公司持有九个房地产项目的95%股权。本次交易代价为3.47亿港元，将按每股股份7.02港元的发行价发行4948万股新股份的方式支付，相当于三盛控股经发行代价股份扩大的已发行股本约10.09%。这次的配股收购公司是三盛集团对上市平台资产注入的一部分，将九个项目的95%权益通过这种方式注入上市平台，帮助上市平台的发展。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有企业上市，因此2020年新上市的房企旗下公司仍为7家。但是由于申请上市的企业数量较多，房企分拆旗下板块的上市潮仍在继续。

• 股权变动：万科完成入股泰禾，南国置业拟吸收合并电建地产

本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，而其中最值得注意的是万科完成了对泰禾的入股，成为其第二大股东。万科的入股给债权人等各方传递了积极的信号，有利于之后债权重组的推动，未来泰禾有望走出目前的困境，逐步恢复正常经营秩序。除此之外，本月南国置业也宣布拟吸收合并大股东中国电建旗下的电建地产，合并之后的企业将在深交所上市，中国电建将成为上市公司的直接控股股东。这是自从2012年中国电建入股南国置业，2014年成为第一大股东之后走出的重要一步。

• 股价变动：中期业绩公布后过半房企股价上涨

本月A股和H股的地产相关股整体表现仍然较为不错，两市都有50%以上的地产股的整月走势上涨。在H股方面，本月合生创展的涨幅较好，月涨幅为52.76%，企业股价从8月初开始就进入了上升通道，期间虽有阶段性盘整，但整月基本都处于上涨态势。合生创展整月股价出现大涨的主要原因在于企业在宣布转型综合性投资控股平台之后，中报业绩显示其2020年上半年实现净利同比大增92.2%，同时也可能和企业回购股份的市值管理有关。 

在A股房企方面，本月涨幅较大的股票有世茂股份，企业股价从21日公布中期业绩之后连续涨停，最终整月涨幅达到了50.92%，是A股涨幅最大的房企。主要原因在于企业在半年报中明确提出：“计划到2024年，公司销售签约将达1000亿元人民币，年复合增长率约40%左右”，从而引起了投资人的重点关注。