中报点评43丨融信中国：去化率近70%，全年目标不变

受疫情影响，2020上半年融信集团累计实现销售金额603.58亿元，同比增长6%；销售面积257.32万平米，同比下降9%；销售均价23457元/平米，同比上升17%；此外全年回款率达81%。虽然疫情下销售受到一定影响，但疫后销售恢复较好，自5月起销售就恢复了正增长，其中6月单月销售金额同比增长96%。 

在此背景下，企业计划保持原全年销售目标1540亿元不变；上半年目标完成率39%，下半年预计供货1300亿，去化率需达到72%。由于融信主要布局一二线核心城市，去化率整体较高，全年目标有望实现。

从各城市的贡献度来看，2020上半年融信集团销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%；其中杭州的销售金额为220.79亿元，占比达到了37%。布局高能级核心城市，在一定程度上能够保证项目去化，如2020年上半年在疫情下，融信的去化率仍达到了68%，且疫后恢复较快；但同时由于这些核心城市的限价政策，同样会影响企业的利润率，此外对单个城市销售过分依赖，也会提升整体的运营风险。

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投资

积极促进合作拿地
土储82%位于一二线城市

2020上半年融信新增土储建面460.55万平方米，同比上升9%；拿地总价291.73亿元，同比上升65%。从拿地方式来看，融信通过强强联合，积极采用合作拿地的方式，减少市场风险及企业资金压力。2020上半年新获取的21幅地块中，20幅均为合作开发，新增土储权益建面占比仅为45%，相比2019全年仍略有下降。 

2020上半年，融信中国的土地储备约为2803万平米（权益约1421万平方米）其中约250万平方米为持作出售已竣工物业，约2040万平方米在建及约510万平方米持作未来开发。此外土储建面中约82%位于一二线城市，一定程度上保障了企业项目去化。

从拿地结构来看，融信以深耕长三角地区为主，新增建面占比达61%，相比2019年全年增加14个百分点；其中杭州、阜阳拿地规模均超60万，杭州的新增土储达到92万平米，占比20%。此外二线城市拿地占比达56%，除杭州外，福州、太原、重庆均拿地较多，新增建面分别为53、48、36万平米。 

值得注意的是，太原新增土储的48万平米全部为旧改项目转化。目前融信旧改项目主要集中郑州、太原两城共四个项目，仍有约502万平土储待确权，未来融信可继续加快旧改确权进度，为企业注入利润可观的优质土储。

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盈利

限价影响导致毛利率下降
盈利能力有待改善

2020上半年融信中国实现营业收入210.66亿元，同比下降21%；毛利润同比下降51%至31.40亿元，毛利率同比下降9个百分点至14.91%；净利润同比下降53%至16.45亿元，净利率同比下降5.38个百分点至7.81%；归母净利润同比下降54%至9.08亿元，归母净利率下滑至4.31%。 

毛利率大幅下滑，一方面是由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。值得注意的是，融信2016年获取的上海中兴路项目，获地楼面价约为10万元/平方米，2020上半年该项目首批房源入市，在限价政策下单价仅12.98万元/平方米，目前融信已对该项目计提了4.8亿元的减值准备。

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偿债

融资成本继续下降
财务结构保持稳定

2020年3月和4月，融信分别发行了12.90亿及11.06亿元资产支持证券，年利率为5.9%。此外境外债方面，2020年6月融信还发行了3年期7.35%利率的2.5亿美元及1.6亿美元的优先票据，创融信长年期债务最低利率水平。2020上半年的借贷利率为6.67%，较期初下降了0.18个百分点。2020年7月及8月，融信再次先后发行公司债，利率分别为5.6%、5.42%，预计全年融信的借贷利率仍将继续下降。

从负债指标来看，2020年上半年融信持有现金312.60亿元，较期初略有下降9%；现金短债比较期初下降7%至1.70；长短期债务比同比上升16%至2.75，短期偿债压力较小。此外2020上半年融信的净负债率为91.25%，管理层表示全年计划将净负债率控制在70%至90%间。