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当下，我国住宅市场需求变化明显，二孩家庭、三代同堂及90/95后等不同家庭结构和消费生活习惯的购房人群涌现市场，改善需求不断释放。房地产市场对室内居住舒适性和功能性关注达到前所未有的高度，住宅产品开始回归居住本质。
房企靠着几个“万能户型”打包走天下、抢占市场的日子一去不复返。重视并深度挖掘客户需求，研发设计并创新多样化住宅户型既是逆流而上，也是顺势而为。越来越多开发商推出二胎户型、三代同堂户型、全生命周期及90/95后等创新、多元化户型住宅产品，满足不同客群、不同生活阶段的居住需求。
◎ 撰文/ 朱一鸣、李玥瑶
随着限购限贷政策的持续，目前市场购买力逐渐呈下降趋势，购房者对总价越来越敏感，在房价较高的一二线城市和部分三线城市，这种情况尤甚。开发商在既满足购房者总价要求，又满足居住功能性需求的情况下，推出90㎡面积段的三房或120㎡面积段的四房紧凑户型越来越多，并受到市场的欢迎。这类户型也被称为“小三房”、“紧凑四房”，分隔的每个室内空间相对较小，整体上尺度较小。
根据克而瑞研究中心产品力调研非典型样本统计 ,90㎡面积段的三房产品，主要分布在上海、杭州、郑州、厦门等城市，一般出现在一二线城市市中心、次中心或部分三线城市的市中心区域，目标客群为首置、刚需及投资客户。这类客户既对总价敏感，也对功能性有不小的要求。此外，投资类客户近几年也对户型的要求越来越高，不合理的户型升值空间不大。从户型上看，大部分紧凑型三房为二面宽朝南设计，但目前也有不少户型做到了三面宽朝南。另外，市场上还出现了一些80㎡左右的极致紧凑三房产品，例如上海中建东孚的悦澜山81㎡、锦绣熙岸85㎡户型。
图：中建东孚悦澜山 81㎡户型（左） vs 中建东孚锦绣熙岸85㎡户型（右）
120㎡面积段的四房产品，主要分布在上海、杭州、重庆、佛山等城市，一般为一二线城市次中心、远郊等区域，客群多为为刚改、首改。大部分紧凑四房为三面宽朝阳，也有极致紧凑四房产品，如龙光集团佛山天曜紫尚110㎡户型做到了四面宽朝南。
图：龙光佛山天曜紫尚苑110㎡紧凑四房户型
此外，值得一提的还有部分文旅地产项目，依托自然资源和气候条件选择宜居城市，推出50㎡面积段的超紧凑户型，主要针对购置旅游商业经营、度假类不动产物业的客户，用来投资理财和休闲度假。这类消费者基本为中产阶级，拥有“积段的超紧凑户型，主要针对购置旅游商业经营、度假类不动产物业的客户，用来投资理财和休闲度假。
对于大部分紧凑户型客群而言，受限于资金，使用最小成本买到最合适面积段，是他们首先考虑的问题。基于此，各大房企在紧凑户型上下足功夫。与此同时，紧凑户型低总价、流通性高、易出手等特点迎合了市场需求。
案例①
上海国贸天悦-91㎡三房两厅一卫
亮点：270°转角景观飘窗
在上海，由于政策要求开发商提高中小套比例，又对90㎡以下户型保持了1%的优惠契税。根据克而瑞统计的上海新房成交数据来看，90㎡左右的产品成交占比最高，备受购房者青睐。
图：2017年-2019年1-8月上海不同面积段新房成交套数（单位：套）
上海国贸天悦的这套户型南北通透，户型方正。空间布局最大亮点，一是避免了过道面积浪费，将过道直接转化成了客厅面积，以此为起点，可直达室内任一功能区域；二是采用一体化设计缩短时间和空间的距离，U型厨房和客餐厅一体化设计，使其融为一体，居家动线和视觉感官较为舒适。
图：上海国贸天悦-91㎡三房两厅一卫
该户型留有一间北向客卧，但对于新婚夫妇而言，可以打造成婴儿室、儿童游戏房或者书房，无论是二人还是三口之家，空间功能都可以灵活改变。细节之处有二，一是卫生间干湿分离，与主次卧距离合理；二是所有房间配置飘窗，主卧270°转角景观飘窗，增强了采光度及通透性。
案例②
亮点：单体设计、面向大海
人生第二居所代表了诗和远方，L型单体设计，从入户开始的生活区、休憩区、景观区一气呵成，在房门开启的瞬间已经面朝大海，一派碧波浩渺。超小户型却拥有4.2米面宽的景观阳台，你可以享受从晨光熹微到落日熔金到星罗棋布的美景，在这里调匀呼吸静做瑜伽，看惊涛拍岸卷起千堆雪，晒阳光浴将肤色染成健康燕麦……
此外，明厨明卫提供便捷舒适的体验，大开间居室同样可以灵活分隔创意空间。目前，度假已成为人们休闲放松首选，同时也是资产选购的新趋势。类似于雅居乐香山湾海滨度假体验，让生活回归自然，为更多城市人提供精神栖息之地，正赢得消费者的信赖与热捧。
图：雅居乐香山湾户型图和平层
案例③
美的置业杭州临安锦北项目-108㎡3+1房两厅两卫
此户型一眼看上去就感觉场景非常丰富，除了独立玄关、双明卫、南向双阳台、三面朝南、主卧套房、U型厨房、餐客一体、零空间浪费之外，最让人心动之处在于北向赠送设备平台。作为首置产品，对于总价敏感的客户，108㎡面积控制合理。改造前三室两厅两卫108㎡，通过对设备平台改造成为四室两厅两卫，实得面积可达113-115㎡，得房率高达87%，无疑是性价比之王。在合规前提下附赠面积的做法直接提升居住体验，深得人心。同时，该布局结构赋予空间多种效用，从一体空间过度到紧凑型空间的可变需求。满足从二人世界变为五口之家的全周期户型需要。
图：美的置业临安锦北项目-108㎡3+1房两厅两卫
我们发现，当前房企做的紧凑户型产品越来越接近。一方面，说明产品的整体设计水平正逐步提升，客户对产品品质有共同追求，所谓的逆天户型或神户型逐渐演变成普通户型。另一方面，从侧面反映出户型创新具有挑战性。紧凑户型既要兼顾居住的舒适度，也维护居住者的尊严——紧密但不凑合，实际上需要产品设计团队更具洞察力，以客户内心实际需求为导向进行潜心探索，从而提升美好人居体验。研究空间有局限，研究人，则有无限可能。
麻雀虽小五脏齐全，只要产品设计和户型规划得当，能够做到少公摊，低浪费，也是非常实用的户型。紧凑户型低总价、涵盖所有功能区，同时可自住、可出租、可出手，何乐而不为？