撤销境外评级及时止损，境内融资利好另觅新机

2022年11月9日，碧桂园公告称与惠誉友好协商，主动撤销了其信用评级。值得注意的是，碧桂园并非近期唯一主动撤销境外评级的房企，此外还有金辉集团、新城控股等房企也均申请撤销评级。内资房企急着与国际评级机构“分手”，究竟出于什么原因？未来又将会造成怎样的影响？

表：近期房企撤销境外评级情况

数据来源：CRIC整理

评级机构助推放大危机，果断“分手”及时止损

2022年下半年以来，几乎每月都有房企撤销境外信用评级。据不完全统计，从2022年6月至今有多达25次房企评级撤销事件，其中10月份就多达11次，其中涉及房企包括金辉、富力、新城、恒大、旭辉等等。在涉及撤销评级的22家房企中，有过半数量的房企为主动撤出。

而房企之所以着急与评级机构“分手”，其主要导火索为自2021年起的境外评级集中下调风波。据了解，自2021年10月起较多房企被境外评级机构下调评级，其中2021年10月18日及19日短短两日，穆迪就集中下调了20家房企的信用评级或展望。而随后2021年10月21日惠誉更是将29家中国房地产开发商纳入标准观察范围。而此后至今的近一年时间内，房企遭遇的评级下调从未停止，部分房企如旭辉更是在2022年10月内被穆迪两次下调。

应对评级下调，部分房企最初寄希望于通过提前偿债的方式，提升外界对企业的偿债能力信心。以海伦堡为例，2022年6月17日，海伦堡针对2018年非公开发行公司债券，将8.63亿元连本带息偿债资金提前入账（兑付日为2022年6月22日）。但该等举措却未能打动评级机构。仅过三天，2022年6月20日，穆迪宣布就将海伦堡发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望负面。而穆迪给出的理由是，此次海伦堡按期还款后，由于“运营能力减弱，融资渠道受限”，“对海伦堡中国流动性的评估从充足调整为疲软”。

同样的命运也发生在中骏身上，2022年10月12日，中骏提前汇款给托管银行，以支付于2023年到期票息7.25%美元债利息（应于10月19日到期），总利息金额1812.5万美元。而此后2022年10月21日，标普基于类似的理由，将中骏的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC+”；未偿高级无抵押债券的长期发行评级从“CCC+”下调至“CCC”。在此背景下，中骏“无奈”主动撤销了标普的发行人信用评级和发行评级。由此来看，在当前国内融资、销售环境不变的情况下，内资房企面临境外评级下调的“无解”局面，个体不论如何尝试，都难免遭遇评级被下调的境遇。

而更糟的是，评级下调会触发债项的提取偿还条款，短时间内会加剧房企的偿债压力，而境外评级机构的下调对象将“民营示范房企”也包括在内。以旭辉为例，2022年8月30日，旭辉控股董事局主席林中在2022年中期业绩会上表示，“到目前为止（旭辉）没有一笔负债违约，没有一笔利息延期支付”。据悉，截止2022年底旭辉境内外已不存在刚性兑付债务，而最近一笔美元债则在2023年1月到期。但在接下来的9月及10月中，旭辉接连遭到了三大评级机构的集体下调，而评级的下调不仅影响了旭辉的境外债再融资，同时也触发了部分债务的提前还款。在旭辉11月1日“暂停支付境外融资”的公告中，旭辉表述为“部分融资因评级下调触发提前兑付条款，境外兑付压力在短期内剧增”。

由此来看，在行业下行的背景下，境外评级机构非但不能给房企提供任何“正面宣传”，反而会带来诸如触发提前还款，负面舆情影响销售等风险，打乱房企原本稳健的经营轨迹。由此来看，房企果断选择与评级机构“和平分手”，有利于维护本就脆弱的市场信心。

表：近期旭辉遭遇境外评级下调情况

数据来源：CRIC整理

境外融资冻结下维护评级意义不大，境内融资政策利好减轻压力

此前房企需要维护境外评级，主要是出于通过境外发债助推发展的考量；而在当前境外融资渠道冻结的背景下，维护境外评级的意义已经不大。

事实上，房企的境外融资早于2021年的四季度就逐步趋于冻结状态。据100家典型房企融资数据，2021年第四季度房企的境外发债仅为130亿，同比下滑84%，环比下滑77%。2022年一季度，房企境外发债迎来年初的小高峰，但相比2021年已有较大差距，同比下降了70%。而二季度境外发债持续低迷，仅104亿；虽然三季度境外发债规模出现增长，但主要是由于富力十批未偿还的美元优先票据（共计49亿美元）重组成3批新票据。若撇除富力境外债重组影响，三季度的境外发债仅为138亿，境外发债占比仅为13%，此外2022年10月未有监测到房企于境外发债。

值得注意的是，未来房企的境外债偿债压力仍在增加。由于境外发债渠道趋于冻结，房企境外债务的发债规模与到期规模之间的差距越拉越大。2022年前10月，房企的境外发债规模为935亿元，而到期规模为3198亿元，仅占到到期规模的29%。这表明房企无法通过以旧换新的方式延长境外债务的到付压力，而2023年的1月及4月仍有多个境外债的到期高峰，分别高达691亿、686亿。预计届时房企的到期境外债务偿还压力将更大，或会出现更多的境外债违约事件。

然而好消息是，近期房企的境内融资环境已出现明显利好，房企可转向寻求境内融资机会。11月8日晚，交易商协会表示将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。次日，中债信用增进公司就跟进表示，意向民营房地产企业可提出增信需求，3个工作日内将予以邮件反馈。而11月11日,银保监会更发布十六条措施，新规从供需两端全面支持房地产市场平稳发展，从此前“救项目不救企业”转换至“救项目与救企业并存”。随着更多利好政策的出现，市场信心正逐渐修复，11月9日房地产行业更是迎来了久违的股债双涨走势。随着利好政策落地实施，房企的偿债压力或将得到缓解。 

整体来看，虽然撤销评级对于房企境内企业运营影响不大，多为当前行业下“两害选其轻”的选择，如何重获评级机构的肯定及投资者的信心才为更加积极的对策。当前房企还是要以“保交付”为核心，确保企业的销售回款，管理好自身现金流健康，把握好境内融资窗口，逐步重建市场信心。

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