【CRIC研究】2015上半年总结展望(三)·城市篇

2015上半年总结展望(三)  城市篇

整体企稳与分化加剧，后市延续结构性回暖

　　文/克而瑞研究中心

　　2014年年底房地产市场快速升温，但市场回暖并未延续至2015年。今年一季度市场快速转冷，供求双双下滑。3月多部委紧急“救市”，“3·30”新政、营业税调整公积金调整等政策相继出台，央行也多次降息、降准，对市场起到刺激作用，推盘量和成交量均有明显提升，整体市场呈现企稳回升之势。但市场分化愈发严重，中高端改善型市场回升速度明显较快，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，多数二线和三四线城市依旧低迷。

　　总结

　　一、市场综述：外部环境整体平稳宽松，市场回暖之势明显

　　房地产市场资金面，从去年11月开始，共3次降息，5年期以上贷款利率下调了0.9个点，相当于降息前的8.6折利率水平，购房成本大为降低，很大程度上刺激楼市需求加快入市，这便是房地产行业受益宏观面维稳的一例很好的明证。另外，央行多次降准，向市场释放流动性，此举虽非针对房地产行业，但宏观资金面宽松，房地产开发企业资金获得和购房者申贷的难度也大为降低，从而一定程度上提振了房地产行业投资和需求。

　　房地产市场政策面，中央和各地方政府的救市力度也可谓不遗余力。3月全国“两会”上，李克强总理明确2015年要“稳定住房消费”，并提出“支持居民自住和改善型需求” 至此，2015年房地产行业政策面平稳宽松的基调已经确立。3月底，多部委即相继出拳，发文降低营业税免征年限，下调二套房首付比例和公积金首付比例。随后各地方政府便纷纷响应，陆续出台相关政策的地方细则，各地房地产市场均有不同程度的回暖。

　　整体来看，上半年的市场以4月为界，一、二季度分段发展的态势明显。一季度由于经济下滑压力大，虽然1季度央行接连降准降息，对房地产市场有一定刺激作用，但终究不是房地产行业的针对性政策，难以扭转颓势，购房者观望情绪较为浓厚，成交同环比均有较大的下滑。二季度受多部委及地方政府重拳救市影响，成交量快速攀升，特别是5月市场活跃度明显提高，整体项目认购率有明显提升，甚至时有日光盘爆出。其中以一线城市涨势最为明显，而二、三线城市分化程度进一步加深。而从产品类型来看，中高端改善型产品提振更为明显，不管是从成交量上，还是从成交结构的占比上，均有较大的提升。

　　二、新增供应 ：38城同比下滑14%，二、三、四线城市分化明显

　　从CRIC监测的38个重点城市来看，2015年1-5月总供应量为9127.71万平方米，同比下滑13.69%。一季度为传统淡季，38个城市供应量变动不大，同比仅微降3.78%；4-5月则波动明显，同比大幅下降21.87%。上半年，特别是二季度市场回暖明显，然而供应依然下滑的主要原因在于：首先，2014年上半年市场供应达到2010年以来历史最高水平，数据基数较高；其次，2014年下半年市场回暖，企业集中推盘、抓紧窗口期去库存，提前消耗了部分存货，后续新增供应不足；第三，去年行业调整，3月份开始开发投资和新开工量双双锐减，使得今年新增预售项目量减少。

　　从各能级城市来看，一线城市，1-3月供应下滑更为明显，新增供应量567.61万平方米，同比下滑17.57%；而4-5月新增供应687万平方米，由于一线城市库存较低，需求旺盛，在各项利好刺激下，市场快速回暖，项目推盘意愿大幅上升。其中北京由于自住型商品房入市，分流需求且商品住宅库存较高，整体1-5月下滑幅度超过5成。而广州和上海同比去年同期也分别有13.23%和8.05%的下滑。深圳前5个月新增供应218.22万平方米，但由于2014年同期新增供应处于历史低位，同比涨幅高达131.67%。

　　二线城市19个主要城市1-5月新增供应5406万平方米，同比下滑17%，相比2013年降幅达20%，其中1-3月新增供应2682万平方米，同比下降9%，而4-5月的新增供应2724万平方米，同比下跌24%，降幅远超一线城市。从具体城市来看，二线城市分化较为严重，昆明、沈阳、厦门、青岛、大连、苏州和南京1-5月供应同比均大幅下滑，下滑幅度超过3成；而贵阳和济南供应则大幅增长，同比涨幅均为33%。

　　三、四线城市15个主要城市1-5月整体新增供应2467万平方米，同比微降4%，较2013年和2012年同期均有所上涨，涨幅分别为4%和32%。从具体城市来看，过半数城市同比下滑，城市间也呈现明显的分化态势，常州、江阴、徐州等城市新增供应同比大降幅高达30%以上，而东莞由于去年同期供应相对低位，且今年该市市场明显回暖，企业供应意愿膨胀，使得前5月新增供应量大幅增长74%。

　　三、城市成交：57城成交总量同比增23%，部分三四线市场好于预期

　　CRIC监测的全国57个主要城市上半年成交总量约16567万平方米，环比去年下半年下降7%，同比上涨23%。一季度共成交6830万平方米，同比小幅上涨4%，二季度市场交投旺盛，共成交9737万平方米，同环比涨幅均超4成。

　　一线城市市场回暖较为快速，特别是二季度，一线城市整体成交量同、环比涨幅明显高于二线和三、四线城市。北上广深四个城市上半年商品住宅成交量同比去年同期均大幅上涨，其中深圳涨幅最高，达到108%，涨幅最低的广州亦接近两成。而环比2014年下半年的成交高位，除北京因自住型商品房分流需求影响，商品住宅成交涨势稍弱，环比去年下半年大幅下滑18%外，广州、上海、深圳均有所上涨，其中亦以深圳涨幅最高，达到20%，上海最低，为0.43%。深圳市场表现优异，其主要原因在于其受供应推动及股市资金转入楼市影响，成交呈爆发性增长，即便是作为传统淡季的一季度成交也取得突出表现。

　　二线城市整体需求相对疲软，城市间分化显著。上半年成交量环比来看，29个二线城市中，有23个城市上半年成交量环比下滑，其中石家庄、南昌、太原和兰州等城市降幅均在20%以上，而海口和呼和浩特环比大幅上涨4成有余，郑州环比涨幅也达到了25%，市场表现突出。同比来看，杭州上半年成交555万平方米，同比大涨104%，其中二季度成交383万平方米，同比涨幅更是达到122%，此外，呼和浩特和济南二季度成交量也取得了爆发性的增长，同比涨幅分别达到145.69%和82.37%。成都、贵阳、合肥、兰州、西宁和厦门等城市商品住宅市场疲态显露，其上半年成交量不仅环比有较大幅度下降，同比也纷纷下滑。

　　三、四线城市由于去年上半年市场成交量处于历史低位，因而今年上半年三、四线城市整体成交量同比大幅上涨了37%，但城市间分化愈加显著。中山、东莞和惠州，经济相对发达，同时依托广州、深圳部分投资性需求的流入，市场成交一直相对旺盛，上半年成交量同比均有大幅上涨，其中东莞和惠州涨幅更是达8成以上，而此前疑似“崩盘”的温州市场在限购取消、330新政等政策刺激下，市场信心大振，一、二季度成交量均达160万平方米以上，同比涨幅均高达400%以上，上半年整体成交同、环比涨幅分别达到458.42%和212.26%，为57个主要城市中涨幅最高的城市。而大庆、景德镇、泉州、莆田、汕头、湘潭和漳州市场回升乏力，上半年成交量同、环比均有所下滑，特别是景德镇，即便是在市场普遍回暖的二季度，成交量也未见起色。

　　四、成交价格：呈止跌回升之势，一线城市涨势更为明显

　　经历了一年多的市场调整期后，随着市场逐步回暖，2015年上半年国内房价筑底回升之势已十分明显。随着改善型需求抬头，中高端产品成交占比提升，一线城市及部分供不应求的二、三线城市房价加速上行。

　　1、288指数：环比13连跌后开始正增长，同比降幅继续收窄

　　2015年上半年，中国城市住房(一手房)价格288指数已出现筑底回升之势。5月价格指数达到1080.3点，环比上升0.05%，为2014年4月以来连续13连跌后，首次正增长，而同比下降了1.61%，但相比3、4月份，降幅有进一步收窄。

　　2、住宅均价：一线城市房价回升之势更明显，三四线城市回升乏力

　　从CRIC监测的61个主要城市住宅成交均价看，明显止跌回升。一线城市中，除广州环比下滑外，其他三个城市均大幅上涨，深圳涨幅最高，达到12.04%，北京和上海涨幅也在7%左右。同比上海和深圳甚至分别有13.44%和3.72%的涨幅。

　　24个二线城市中，住宅成交均价同、环比双双下滑的城市仅有10个，相比去年有明显减少。其中，呼和浩特市，由于库存畸高，随着投资性需求退出市场，而当地自住性需求十分有限，市场交投量跌入冰点，住宅价格大幅下滑，同环比降幅分别高达16.93%和22.16%。供求相对平衡的杭州、苏州、武汉、贵阳、合肥和郑州，住宅成交均价同环比均有所上涨，特别是当前略显供不应求的武汉，住宅成交均价同比涨幅高达14.62%。

　　三、四线城市住宅价格状况稍显严峻，33个城市中，住宅成交均价同环比均下滑的城市仍超过半数，有18个之多，其中三亚下降更为明显，其上半年成交均价同环比降幅均在15%以上，南通同比降幅更是接近20%。

　　五、供求关系：整体呈供小于求状态，库存压力有所缓解

　　无论是从供求比，还是从商品住宅的库存量和消化周期来看，上半年整体市场去化压力大为缓解，多数城市供求比小于1，消化周期大幅下降，部分城市甚至供不应求。

　　1、整体市场处于供不应求状态，一线城市供求比降幅最大

　　上半年市场供求比明显下降，甚至呈现供不应求。前5个月整体供求比仅0.85，而去年上半年的供求比达1.28，即使成交回暖的2014年下半年的整体供求比也有1.17。

　　分城市能级来看，成交情况最好的一线城市今年前5个月的整体供求比反而高于二线城市，其主要原因是二线城市今年的供应非常理性，比如去化压力偏大的沈阳，今年前5个月商品住宅的供应量同比减少4成有余；甚至库存压力相对较少的武汉，今年前5个月商品住宅的供应量同比亦减少3成有余。三、四城市供求比相对最高，但供求还是相对平衡，其中，个别城市供求比明显偏高，如清远、惠州、烟台等等，供求比均在1.7以上。

　　2、商品住宅存量较2014年年底有所下降，去化压力有所缓解

　　到5月底，29个重点城市商品住宅总库存量为24599万平方米，同比虽然仍上涨6%，但与2014年年底相比下降6%。其主要原因是2015年以来商品住宅的供应量大幅下降，同比降幅近2成，而成交同比则上涨近2成。

　　分城市来看，一线城市中北京存量跌幅最大，为11%，北京的去化压力为一线城市之首，今年以来供应量持续处于低位，前5个月商品住宅供应量同比下跌5成有余。二线城市中大连库存量与2014年年底相比跌幅最大，宁波次之。

　　上半年多数城市成交回升带动消化周期缩短，缓解库存风险。29个重点城市整体商品住宅的消化周期为12.3个月，处于供求平衡状态，与2014年同期相比下降17%。

　　分城市能级来看，一线城市整体商品住宅消化周为10个月，供略小于求。其中上海消化周期最短，仅7.6个月，处于供不应求状态，北京的去化压力仍是一线之首，为15.9个月，处于供过于求。广州的库存消化周期虽然不长，但是一线城市中唯一消化周期同比上涨的城市。二线城市整体商品住宅消化周期为12.6个月，处于供求平衡的状态，其中像宁波、青岛、苏州这类去化压力偏大的城市，今年以来供应量大幅减少，去化压力已大为缓解，尤其是宁波截至5月底的消化周期为12.7个月，同比下跌55%。三、四线城市整体商品住宅消化周期为13.9个月，供略大于求，同比下降23%，但仍居各线城市去化压力之首。

　　六、成交结构：90-120平方米和三房产品需求占比涨势强劲

　　2015年上半年楼市政策频出，对改善型需求刺激最大，中高端改善型产品成交占比也明显上升。但一、二线城市出现分化，一线城市政策落地较晚，加之总价偏高，仍以刚需为成交主力，二线城市以改善型成交为主，一房和两房成交明显下行，三房显著上涨。

　　1、90-120平方米产品成交占比涨幅较大，二线城市尤为突出

　　2015年上半年，120平方米以下的项目仍是成交主力，成交占比稳定在60%以上。但90平方米以下的刚需项目成交占比略有下行趋势，而90-120平方米的项目成交占比与2014年下半年相比上涨1个百分点，与去年同期相比略微上浮。这是受益于支持改善型自住需求的政策利好，前几年积压的改善需求开始稳步释放。

　　分城市能级来看，一线和二线城市之间区别显著。一线城市120平方米以下的项目成交占比呈上行趋势，其中90-120上行尤为明显，同、环比均为正。大面积户型成交占比呈下降趋势，尤其是180平方米以上的成交占比下降显著。一线城市房屋总价相对较高，刚需和首改仍是成交主力。

　　二线城市90平方米以下的项目成交占比下降明显，与去年同期相比下降2个百分点。而90-144平方米的成交占比呈上行趋势，其中90-120平方米的项目成交占比上涨趋势尤为明显，与去年同期相比上升了1个百分点。144-180平方米和180平方米以上的成交占比相对稳定。二线城市是政策利好的最大受益者，不论是政策的刺激力度，还是政策的落实速度都是各城市能级中最给力的。加之今年上半年房价稳定，接受度较高，改善型置业者积极入市在情理之中。

　　2、三房产品占比持续上升，一房和两房占比下滑明显

　　2015年上半年，27个重点城市的三房成交占比高达48.37%，继续保持上涨趋势，已然成为市场的绝对主力。两房产品成交占比虽仍稳定第二，但下降趋势明显，在2014年下半年下降3.1个百分点的基础上，今年上半年再次下滑0.5个百分点。四房以上户型表现则相对稳定，占比无明显变化。可见在政策导向的影响下，开发企业迎合市场需求，功能性的小三房推案量稳步上升，改善型需求陆续释放。

　　一线城市中一房和两房的成交占比上行趋势明显，尤其是一房成交占比同、环比均处于正区间。显示随着首付比例的降低，曾经无力置业的购房者部分入市。而三房和五房及以上户型成交占比略有下跌，虽然政策导向支持改善型自住需求，但一线城市政策落实速度缓慢，影响改善型需求成交。结合具体城市来看，今年上半年，深圳两房的成交占比同比涨幅较大，达14.5个百分点。一方面是深圳楼市一直表现颇佳，加之政策利好频现，刚性需求集中释放。另一方面，深圳土地供应量长期处于低位，购房需求亦长期被抑制，房价看涨情绪高涨，尽快入市成为深圳置业者的选择。

　　二线城市今年上半年三房成交占比稳步上涨，在2014年下半年已上涨2.2个百分点的基础上，今年上半年再次上浮1.3个百分点。一房和两房成交占比下行趋势明显，二线城市房屋总价相对适中，居住性偏低的一房的接受度逐步降低，改善型需求逐步走高。

　　展望

　　在“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善型需求”的指导下，下半年房地产市场环境仍将平稳宽松，成交企稳回升之势仍将延续，但城市分化将会加剧，部分二线和三、四线城市库存压力有望缓解。

　　一、新增供应：仍以去库存为主，其中一线城市新增量可观

　　从CRIC监测的历年数据来看，2010年至今下半年供应环比上半年的涨幅至少在30%以上，因此，下半年市场供应相比上半年会有较大幅度的增长，这一规律不管是在一线城市，还是二、三线城市均是适用的。但是目前供过于求的局面没有根本改变，年内仍将以去库存为主，供应涨幅或稍低于往年。

　　城市将会有较大的分化。一线城市相比二、三线城市更为强劲，预计环比上半年可在50%以上。二、三线城市中，长春、沈阳、青岛等城市库存压力仍然巨大，下半年仍以去库存为主，新增供应预计与上半年不相上下。重庆、武汉、合肥、南京、济南等城市，目前库存压力相对较小，下半年新增供应涨幅预计也相对可观，特别是武汉和济南，2012-2014年均是土地成交高峰，预计下半年供应或有所爆发。

　　二、市场成交：整体稳中有升，延续结构性回升趋势

　　下半年政策重点仍在各地落实上，因此依赖政策推动需求爆发的可能性较小。但自住需求特别是改善型需求仍将持续释放，预计三、四季度成交量环比上半年仍会增长，特别是三季度涨幅可能相对可观。

　　从各能级城市来看，一线城市依托其强大的人口吸附能力和需求规模，下半年市场成交量仍将稳幅增长，但考虑到一线城市取消限购的可能性不大，市场成交难有短时激增。二线城市分化将进一步加剧，如济南、长春、西安等城市，短期内难有大的改观。三四线城市将会保持水平，成交规模难有显著突破。

　　三、成交均价：市场回暖及成交结构变化，将拉抬均价上升

　　随着房地产市场的逐步回暖，商品住宅成交均价筑底回升之势已经基本确立，5、6月份多数城市价格增速还有所加快，且涨势将在下半年得到延续。

　　一方面，市场回暖之后各项目优惠力度减弱，一线城市及部分库存压力相对较小的二、三线城市甚至有不少项目上调销售均价；另一方面，二套首付下调、公积金政策调整等对改善型需求的刺激较大，中高端项目成交量增加，特别是一线城市，结构性因素拉升成交均价。

　　四、供求关系：整体库存压力不减，部分城市有望达到供求平衡

　　年内房地产市场仍以去库存为主，特别是二、三线城市，市场供应相比上半年会有所增长，导致库存量上升。但随着市场成交回升、各地货币化安置政策落地，将加快部分高库存城市的库存去化，其中部分虽然供过于求，但库存压力相对较小的城市有望于年内达到供求平衡，如贵阳、福州、厦门、兰州、海口等城市目前库存消化周期均在18个月以下，年内达到供求平衡的可能性较大。

　　济南、武汉、宁波和杭州等城市，虽然目前基本供求平衡，但这4个城市2012年、2013年和2014年土地成交量均有爆发性的增长，部分项目或于下半年陆续上市，杭州和宁波不排除再次供过于求，济南和武汉库存也将会增长，勉强可维持供求基本平衡。

　　五、成交结构：改善型产品成交占比有望进一步提升

　　144平方米以下、二房和三房的刚性和改善型产品成交比例仍将占据市场主导地位，这是毋庸置疑的，且中长期内都不会改变。但是在各面积段、各户型成交比例或有一定的波动，改善型产品成交占比有望得到提升。

　　这是由于，一方面，随着房地产市场十多年的快速发展，居民基本住房需求已经得到满足，刚性需求将呈下滑趋势，而前期刚性需求成交高峰将逐步向改善型需求转移，近来这一趋势已略有显现，未来相当长的一段时间内也将进一步延续；另一方面，时下改善型需求受到政策扶持，下半年改善型需求仍将有序释放，90-140平方米、三房、四房等产品成交占比将继续提升，而90平方米以下产品成交占比将有所下滑。