土地市场装高冷，一线城市一起嗨

　　研究员/杨科伟

　　楼市回暖，土地市场反倒冷风阵阵，2015年前5个月全国300城经营性用地成交屡创新低。在国土部“有供有限”原则下，城市供地计划纷纷锐减，甚至宁波下调50%以上。与整体冷淡相比，一线城市和部分二线城市土地争抢成风，预计今年一线城市仍将是土地市场的主角。

　　土地成交量连创新低，溢价率则直驱而上

　　2015年开年以来，土地市场便甩出一副“高冷脸”。冷在于市场冷，成交量不断走低，甚至于连创新低。CRIC统计数据显示，2015年一季度全国300城经营性用地成交总量不及去年12月水平，4月份，共成交经营性用地197幅，总建筑面积1498万平方米，同环比继续双双下滑，创2013年以来新低。土地市场下滑趋势难掩，时至5月也未能改观。截止到5月20日，全国300城经营性用地共成交911万平方米，相当于4月全月成交量的6成，照此简单估算，5月全月成交量预计与4月相当，成绩难有突破。

　　高则在于溢价高，据CRIC监测统计，1-3月全国300城经营性用地整体溢价率稳居10%上下，4月则狂飙至21% 5月份前20天的整体溢价率也处于较高水平，为13%。

　　一线城市成交占比快速增长，年内主力地位彰显

　　分城市能级来看，一线城市成为绝对主力。2015年4月一线城市实现经营性用地成交168万平方，总价228亿元，分别环比上涨4%和12%，二、三线城市则均有大幅回落。相对占比来看亦然，一线城市占比稳步趋增，成交面积占比较为稳定，1-4月持续处于10%上下；成交金额占比则上涨趋势明朗，4月一线城市成交金额占比高达47%，接近半数，环比大幅提升17个百分点。

　　同时，一线城市的土地出让价格也在同步追高，地王频出，溢价飙涨。4月份，一线城市溢价率高达34%，当月成交的16幅地块中半数均为高溢价成交，其中深圳福田区香蜜湖板块一商服用地溢价率高达121%，另有上海浦东曹路板块及松江新桥板块三幅纯住宅用地溢价率也均在70%左右。

　　一线城市的土地市场吸引力以及吸金力均远高于其他各线城市，一线城市土地成交已成为整体成交的重要增长极，占据绝对的主力地位。

　　一线城市推地加速，预计年内土地市场供需两旺，成提振开发投资主力

　　基于国土局“有供有限“的指导思想，各城市土地供应计划性增强，尤其多数土地消化周期过高的三四线城市纷纷放缓供地节奏，例如，宁波市2015年国有建设用地供应计划较去年大幅缩水一半以上。相反，有赖于市场强劲的消化能力，面对开发商的青睐，北上广深等一线城市开始按捺不住，近期供地计划频频。北京市国土局5月6日公布2015年度国有建设用地第一批商业住宅用地供应计划，首批供地块总计61宗，土地面积约601万平方米，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的52.3%。上海市也加快推地节奏，4月23日推出3幅重磅地块，起始总价达144亿元，创年内之最，其中大宁地王姊妹地块起始价超69亿元；不到20天，又于5月11日-13日连发3个土地出让公告，挂牌出让7宗地块，总计土地面积29.36万平方米。广州也于4月底连续两日挂牌“地王级”地块，29日，天河广日电梯厂地块入市，建筑面积约24万平方米，起始价超过38亿元；30日，另一花都区巨无霸地块27亿挂牌入市，建筑面积高达98万平方米。就连鲜有土地出让的深圳也在5月19日下午发布了2015年第二批城市更新单元项目，至此，2015年两批次城市更新单元计划已达到32项，总拆除用地面积达到175.8万平方米。

　　鉴于北上广深土地疯狂入市以及开发商的蜂拥回归，再加上楼市回暖所带来的行业信心提振，我们有理由相信，在接下来的几个月内，一线城市土地市场将保持供需两旺的态势。并且房地产开发投资、房屋新开工面积都将会快速增长，成为提振行业的主力军。当然，未来新增供应也将会增加，而这也是当前在售项目的潜在风险，当前应以稳步去库存为主，切勿盲目追高涨价。