2014年总结与展望之（六）企业篇

　　业绩不佳、投资降温，未来发展何去何从？

　　文/克而瑞·研究中心

　　2014年上半年，全国楼市先抑后扬，上半年成交惨淡，在经历了限购、限贷放松和降息等后，市场略有企稳，房企也加大了融资和拿地力度。由于销售目标都定得较高，房企全年都采用了以价换量的策略，力争加快去化、降低库存，在最后数月竞争尤为激烈，新的营销手段也层出不穷。

　　展望2015年，房企都将逐步适应“白银时代”的房地产市场，加快转型速度，找准适合自己生存和发展的定位，通过产品和服务提高竞争力。规模已经不再是房企重点追求的对象，要突破“天花板”还需模式上的创新。

　　一、业绩：大部分房企业绩完成情况低于预期

　　截至2014年前11月，80%以上的房企销售业绩同比增长，平均增长幅度约15%，但增速和2013年相比下滑近半。由于今年市场环境不佳，多数企业的销售表现不及去年，比如碧桂园2013年的业绩增长率高达123%，而今年前11月则只有8%。

　　从统计的18家标杆房企销售情况来看，今年房企销售出现先抑后扬的情况。前三季度的销售表现差强人意，从1月至9月少有起色，其中2月由于春节等因素表现最差，而6月由于大多数房企需冲刺半年度业绩因此销售情况最好。进入四季度之后，由于限贷政策的松动，市场迅速回暖。可以看到，10月和11月两个月度的销售金额之和就已能和前面的季度额持平，绿地、雅居乐等房企更是出现了单月业绩环比翻倍的情况。

　　从前11月的销售数据中，我们看到目前房企的年度目标完成率多集中在80%-90%之间，各家企业也出现了一些分化。

　　恒大和绿城已经提前完成年度目标，前11月的销售业绩已分别达到全年目标的110%和103%。恒大今年的销售目标定的较为保守，能够提前完成是在意料之中；而绿城，虽然近期的融绿之争对11月的业绩产生了一定影响，但融创团队的加入的确使其今年的销售一直处于较好的状态，因此也提前达标。另外像万科、中海等龙头企业，当前目标已完成九成以上，达标也基本没有困难。而华润置地、融创中国等，目前距离目标还有一段距离，需要进行最后的冲刺，可以看到进入12月以来，华润在天津、长沙等全国多个城市打出“年末钜惠”“特价优惠”等口号降价推案，营销力度大增。

　　然而更多的企业，从现状来看，想要达成年度目标的难度较大，比如像雅居乐、招商地产这类主打中高端产品的企业，今年遭遇市场寒流，销售惨淡。已经连续3年没有完成目标的雅居乐虽然从二季度开始就在全国范围内大幅度降价，但恐最终业绩仍很难如愿；还有一些企业，比如世茂，今年为了应对市场也推出了众多创新产品，每月销售额也一直保持较高水准，但业绩目标的压力依旧不减。

　　二、拿地：房企拿地态度谨慎，拿地销售比同比降三成

　　前11月，19家房企拿地总建筑面积约12114万平方米，同比减少32%。与去年土地市场的大热相比，今年大部分房企都对拿地保持谨慎态度，接近九成的房企新增土地建面同比下降，恒大、雅居乐等更是连续数月不拿地。整体来看，今年企业拿地出现了两头高中间低的局面。年初企业仍然延续了2013年的拿地热情，第一季度的拿地建面尚能维持在2013年的同期水平，但在进入二季度之后，土地市场明显遇冷，企业拿地数量少金额低，这种情况一直持续到“ 930政策”的出台，整个房地产市场重拾信心，从黄金周期间开始全国多个项目持续热销，相应的土地市场热度回升，尤其是在一线城市和部分二线重点城市，多次出现了地王、集中推地的现象，比如上海董家渡、广州华美牛奶厂等。从价格来看，企业拿地以底价或低溢价率成交居多，但由于出让底价较高，导致今年企业成交楼板价普遍上升。

　　各家房企的拿地销售比值也同样反映出了拿地力度的大幅缩水。从统计的17家典型房企来看，没有一家的拿地销售比突破0.5，和去年相比，同比下跌30%。2013年拿地热情高涨的富力、旭辉等，今年的拿地销售比分别下降了93%和45%百分点；此外，一些标杆企业，如万科、世茂，拿地销售比都在0.3以下；融创的比值虽然较高，但上半年拿地仅345万平方米，同比去年减少了二分之一。相对而言，唯有招商地产今年的拿地热情较高，拿地金额和去年同比上升4%，并且拿地销售比值也较高。

　　土地储备总量和消化周期方面，恒大的土地储备仍然远远超过其他房企，总量高达14311万平方米，足够集团未来7-8年的发展。整体来看，大多数的企业土地储备消化周期保持在4-6年的中等水平。一些高周转的房企，比如万科、碧桂园等，土地储备量略显不足，只能维持企业未来约2年的发展；而雅居乐、绿城等这种中高端产品占比较大的企业，由于去化速度慢，土地消化周期长达十年之久。

　　三、融资：国内融资环境大幅改善，房企融资热情高涨

　　2014年，尤其下半年以来，国内房企无论是上市融资还是举债融资，都较去年有大幅攀升。主要原因包括：一方面，今年房企销售遇阻，房企运营资金链紧绷显著加大了房企融资需求；另一方面，政策面的放松使得房企通过中期票据、增发配股等融资方式成为可能。

　　10家房企通过IPO上市、6家房企借壳上市

　　2014年，共有10家房企通过IPO方式上市，数量较去年增加3家，另有6家房企通过借壳方式实现上市。

　　今年上市主要有三个特点：其一，IPO上市以小房企为主，但也有万达等龙头房企。我们看到，去年IPO上市的7家房企全部为小房企，上市融资额度也不高，从几亿到十几亿港元不等；今年也是以小房企为主，但融资额度较去年明显上升，高的有30-50亿港元。万达集资额超过280亿港元，成为港交所今年以来最大规模的IPO。随着万达、绿地完成上市，国内重点房企基本完成上市，未来IPO上市预计将由中小偏下房企主导。

　　其二，分拆IPO上市案例多。花样年、方兴地产、众安地产等3家房企分别将融合了互联网思维的社区商业O2O业务彩生活、拥有明星商业资产的金茂投资、主营新型城镇化的中国新城市分别分拆出来单独上市。

　　其三，IPO上市房企主营业务更趋多元化。去年7家IPO上市房企已经出现主营业务多元化现象，很多在综合商业、绿色地产领域卓有成效。今年10家IPO上市房企主营业务更趋多元化，囊括了互联网社区商业运营(彩生活)、商业地产(万达、金茂投资、阳光100)、产业地产(亿达地产、光谷联合)、主题公园(海昌控股)、新型城镇化(中国新城市)等领域，这些都代表了房地产行业的发展趋势，成为房企上市的一股“新势力”。

　　我们认为，如果中国新一轮牛市启动，将来房企上市将变得的更加容易，而且上市之后，房企通过出售流通股、增发等渠道进行融资将变得更加通畅。

　　房企融资规模同比大幅上涨，下半年一直处于高位

　　根据CRIC监测，108家监测企业今年前11月融资总规模达5841亿元人民币，同比上涨67%。其中，重点房企下半年融资数额明显大于上半年，特别是9-11月融资量一直维持在600亿元以上的高位，从趋势看12月重点房企的融资总额预计会维持这一高位。

　　今年房企频频融资主要迫于行情不佳带来的资金压力，而监管层及时松动政策则让这成为可能。其中4月A股房企再融资的正式开闸，标志着内地上市房企可以从A股通过股权增发募集资金。这一政策的实施一定程度上缓解房企紧张的资金链，在随后的数月中，房企陆续向证监会提交增发方案并获得通过。在9月末，监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这是继地产企业再融资、发行债券放开之后，监管层又一次拓宽地产企业的融资渠道，房企得以获得中长期的融资。随着市场进一步回暖，加之11月以来股市有进入快升通道的迹象，长期被低估的地产股纷纷被看好，所以A股上市房企通过可转换债、增发等方式的股权融资预计更加顺畅，这些房企的资金面预计会明显改观。

　　房企融资大额化、长期化

　　9月以来，房企大额融资呈现爆发式增长。尤其是10月份，保利地产、金地集团、招商地产分别发行150亿元债券、95亿元10年期限债务、80亿元6年期可转债，月度大额融资合计创今年峰值。根据CRIC监测，108家重点房企50亿元人民币以上的大额融资次数由去年的10次增长到今年的14次，算上12月的3次融资达到17次，大额融资总额由635亿元猛增至1419亿元，增幅高达123%。今年房企大额融资频频，一方面是因为企业资金面紧张，对于融资有迫切需求；另一方面受益于9月中期票据开闸，大额融资的机会增加。由于中期票据融资活跃，9月以来房企大额融资的期限明显拉长，相较于上半年普遍的1-3年期限，下半年不乏6-10年的超长期限大额融资。

　　四、财务：资金状况改善，不同规模企业出现分化

　　在A股再融资市场和银行间中票融资市场开放后，房企国内融资环境大为改善，行业整体财务状况出现改善。但有分化：大房企各项财务指标已恢复到健康状态；部分中型房企财务风险加大；大部分小房企未继续恶化，但危险期没有过，资金运营压力仍不少。

　　1、行业资金运营有所改善

　　 行业现金短债比轻微改善

　　三季度末，A股139家房企现金持有量环比上升2%，连续两个季度上升。139家房企一年内到期短债环比持平。行业现金短债比0.89，继续不敷出，但环比基本持平。行业一年内到期短债总额和现金短债比双双环比持平，说明房企短债偿付压力并没有继续增大。但要看到，不同规模的房企分化较大：大型房企现金短债比上升16%至1.75，明显优化；小房企在0.7低位线上微升3%，略有改善；只有中等房企出现下滑，出现恶化。

　　行业经营性现金流回归收支平衡

　　2014年以来，A股139家房企商品和劳务买卖活动的现金支出收入比先冲高再回落。截至三季度末，行业现金支出收入比再度回落到1以下，回归收支平衡，但不同规模房企分化加大：大型房企现金支出收入比环比下滑8%至0.77，经营性资金运营良好；中、小型房企有小幅改善，但逾半的中型房企经营性现金流严重超支，少部分小房企经营性现金流也较紧张，需要积极融资才能维持正常资金运营。

　　2、行业债务结构趋向长期化

　　三季度末，A股139家房企长短债比1.68，环比提高5%，行业债务结构长期化。其中，大房企改善最为明显，环比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

　　不同规模房企现金短债比之所以普升，跟国内融资环境大改观有关系。尤其是4月房企A股再融资正式开闸以及9月监管层宣布对房企开放银行间中期票据融资后，各类房企受益较大。这带给房企两个积极影响：一是来自证券的股权融资降低了企业负债率。二是债券融资提高了房企长短债比。根据CRIC监测，64家重点房企，9月份房企发债融资占比83%，其中银行间中期票据占比接近4成。10、11月份房企发债融资继续活跃态势，且大额融资较多。据此预计，四季度国内房企的长短债比有望继续优化。