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行业透视 | 信托化身“接盘侠”,是抄底还是自保?

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出售资产是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径,但市场却面临无人接盘的隐忧,信托公司入局接盘无疑是重大利好。

  作者 / 朱一鸣、汪慧


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2021年底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》出台以来,政策端不断加码,引导优质房企通过收并购加快市场出清。但从目前进展来看,政策效应有限,尽管招商蛇口、华润置地、建发房产、大悦城等房企并购融资均有落地,但收并购仍保持谨慎。

相较之下,信托公司则表现尤为积极,2022年已有多起接盘动作。在市场低迷、违约风险延续的背景下,信托公司为何迎难而上?其背后意图何在?信托公司的入局能否真的能给房地产行业带来转机?


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五矿、光大信托出手接盘为出险房企输血

今年以来,已有五矿信托、平安信托、光大信托等相继进入收并购市场,接手了中国恒大、阳光城、正荣集团等房企出售的项目公司股权、债权。

当前,出售资产是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径,但市场却面临无人接盘的隐忧,信托公司入局接盘无疑是重大利好。尤其对于出险房企来说,可以快速获得有效输血、缓解债务压力,同时也有利于借助资本市场盘活资产,对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。

2月25日,恒大公告与光大信托和五矿信托签订合作协议,向其出售4个项目的相关股权,转让总对价21.3亿元。通过此次股权转让,恒大可收回前期投资款19.5亿元,化解项目涉及的债务约70亿元。此外,信托公司接管之后,将向项目公司注入资金,满足正常运营管理需求,后期项目建设、交付也将得以保障,可以说是一举两得。

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信托公司“迎难而上”,背后意图仍在自保

2022年房地产行业整体发展态势并不明朗,一方面销售持续低迷,市场信心有待进一步恢复,另一方面流动性问题仍旧突出,偿债压力下,违约风险犹存。在此背景下,信托公司逆市投资引发行业关注,其背后意图何在?

我们认为,弱市抄底存在机会,但是风险甚大,信托公司接盘动机更多出于自保。其一,房地产领域一直备受信托投资青睐,但经历2021年下半年流动性危机,违约频发,信托公司也首当其冲,处境相当被动。据数据统计,2021年房地产信托违约规模超900亿元,今年违约压力仍高居难下。

目前,多家信托公司都与房企就还款事项深陷泥沼。其中,中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂集团达成一致,中融信托与华夏幸福的谈判也未有定数,或将对簿公堂。此外,因房地产业务违规处罚的现象也时有发生,3月2日,中融信托就因向“四证不全”地产项目投放信托资金被罚20万元。整体来看,房地产投资占比越高的信托公司,脆弱性也越高。基于此,相比低位抄底,如何自救是当下信托公司最大挑战。

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其次,从信托公司接盘项目来看,原本即存在股权挂钩,继而更多寻求控制权,以五矿信托接盘杭州橙光置业为例,接盘前持股30%,接盘后持股99%。目前来看,相较于被动等待房企修复,信托公司从已投项目出发,接盘更多股权,有利于掌握主动权,再通过寻求代建、引入资金等方式保证项目建设,能够更快回笼资金,这种模式对于与出险房企共投项目尤为适用。

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短期信托接盘仍难成大势,未来合作空间大

目前,市场信托接盘方以央企、国企、大型优质高效民企为主。对于信托公司来说,通过股权投资接盘确实是改变被动局面的可参考路径,但也极为考验风控能力和运作效率。当前房地产市场现状下,不确定性风险甚大,信托公司在地产项目选择、评估定价、后期去化等多方面都临挑战,叠加信托市场自身动荡不安,也难成“救世主”,我们认为,中短期内,信托市场对于房地产股权投资势必保持谨慎,以机会型投资为主

但是,从长期来看,信托公司和房企合作空间仍看好。房企缩表出清已是大势所趋,而逐步减轻重资产的拖累是缩表的一大挑战,借助资本市场进行轻型化转型无疑是一大突破口,这将驱动房企与信托等金融机构合作进一步加强。未来,信托公司等金融机构将是开发项目重资产的主要持有者,房企则转向提供代建、设计建造、营销管理服务端。在此趋势下,也将倒逼信托公司等金融机构强化房地产股权投资专业化管理能力,优势企业将享受更多趋势红利。







总的来看,在地产出售热潮下,信托公司逆市接盘,对缓解行业流动性压力、加速市场出清有着重要的意义。但目前,信托市场受房地产违约牵连,处境不容乐观。从接盘动机来看,主要还是出于自保、加快回笼资。我们认为,中短期内,信托市场对于房地产领域整体将保持谨慎,但未来,股权投资合作模式或进一步深化,这也将倒逼信托公司专业化的提升。

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