2014年二季度地产金融形势发布会精彩观点集锦

　　地产突围，破局之路

　　CRIC研究中心《2014年二季度地产金融形势发布会》举行

　　文/CRIC研究中心

　　2014年上半年已然过去，房地产市场似乎依然没有走出上扬的曲线。一波接一波低迷的成交数据显示，分化与转型中的房地产行业正面临着前所未有的困难与考验。而部分城市存量高企，城镇自有住房空置率近几年迅速上升，无疑更加剧了市场风险。但毋庸置疑的是，调整期的中国楼市仍然充满机会。那么，房企当前面临着怎样的转型困境？未来应如何找到突围之路？

　　在这样的时间节点上，7月7日下午，CRIC研究中心举办了2014年度二季度金融形势发布会，盘点TOP50房企业绩表现，并从业内、金融资本及开发商等视角出发，多维度探讨房企在新形势下的发展现状和突围策略。

　　本次会议的主讲嘉宾有易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱，西南财经大学经济与管理研究院副院长、中国家庭金融调查与研究中心副主任谭继军，海通证券房地产行业首席分析师涂力磊，以及世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅，分别针对宏观市场状况、住房空置问题、行业价值链重构及房企营销战略调整等主题进行了多维度的思维碰撞。

　　市场：高位回落，调整期不会太长

　　当前业内对于行业进入调整期已经基本达成了共识。CRIC多个数据指标显示，2014年上半年，尤其是二季度，房地产市场进入明显的调整期，城市成交明显回落、土地成交量明显萎缩，部分二、三线城市项目开启的降价潮更有愈演愈加的态势。

　　另外一方面，在体现市场供求关系及楼市健康程度的城镇住房空置率指标上，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日公布的一份调查报告显示，城镇自有住房空置率高达22.4%。

　　“从增量的角度讲，目前城镇住房市场处于供过于求的状态。”西南财经大学经济与管理研究院副院长、中国家庭金融调查与研究中心副主任谭继军在解读空置率报告时表示。

　　如此看来，当前的房地产市场正处于不断的“筑底”阶段。在这样的前提下，未来行业又将如此走向？

　　易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，这一市场调整过程不会太长，预计今年四季度可能会回稳。他说，过去房地产市场的三次调整当中，最长也就是一年多一点——第一次调整发生在2005年5月到年底，约持续7个月；第二次是在2008年，持续12个月；第三次是2011年的全面限购，一直到2012年二季度，前后持续约15个月——而今年的情况是正常的刚性需求、改善性需求都在，只不过因为供求关系的改变，市场出现了调整。

　　海通证券房地产行业首席分析师涂力磊则表示，目前一二线城市在限购以及首套房按揭贷款利率上浮背景下销售增速受到更大程度影响，让今年的数据看上去很低，但和2012年相比，总量还是有30%-20%的增速，今年是从2013年高位回落的态势。

　　而对于市场何时能够恢复的问题，涂力磊表示，本轮调整预计是中型幅度调整，时间从2014年3月开始，经历9-15个月，最晚可能在明年二季度能够恢复，原因在于当前政策“只托不举”，没有出现大幅拐点。

　　企业：“强者恒强”成主旋律

　　尽管冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入全新大整合期，但从企业角度而言，上半年依旧交出了不错的答卷。这在CRIC研究中心7月1日刚刚发布的《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜》体现得非常明显。

　　数据显示，2014年上半年，TOP10企业入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨8.4%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元，提升了12.5%。

　　丁祖昱在对榜单数据做出解读的同时，谈到了上半年房企销售业绩完成情况。

　　“虽然有些企业没有达到年初制定的销售目标，但都没有什么问题，它们的表现已经比去年好很多了。尤其是7家领军房企中，有5家实现业绩快增——最快是碧桂园，业绩同比增长74%，其次是恒大增幅58%、万达37%紧随其后，而排名第四、五的绿地和万科也分别达到27%、22%。另外值得一提的是，万科以1018亿领衔榜单，首次在上半年度业绩中突破千亿。”

　　世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅则就弱势下房企业绩的取得方面阐述了自己的看法。她谈到，在目前的市场环境下，消费者的购房需求并没有丧失，只是购房意愿不那么强烈了。

　　“所以6月份的时候，所有的企业冲销售业绩的时候，还能冲上去。如果需求都不存在了，比如说08年金融危机的时候，售楼处都是门可罗雀。” 蔡雪梅说。

　　对于企业在后市的发展，丁祖昱建议，在市场有很大压力的时候，做大是不合适的，现在能够做的就是应对市场，过去之后，再考虑未来企业的发展方向。从总体上来说，强者恒强，弱者恒弱，会成为主旋律。

　　变局与突围：行业不死，规则要变

　　经历十余年蓬勃发展之后的房地产行业，如今正呈现出两大变化。

　　一方面，行业整体而言，正在面临行政调控向市场化调控、暴利的黄金十年向平稳发展的白银十年之变。而另外一方面，面对逐渐转变的行业形势，房企发展路径也随之生变——由粗放式的规模化向专业化和多元化转变。

　　面对变局之下，房企在新路径上的探索和突围，涂力磊将其归纳为“房地产行业价值链的重构”。

　　而对于这个价值链，他提示房企未来可长期挖掘这样几大块“金矿”：一是后端服务产业链，如配套设施、公共服务、物业管理、地产衍生金融等；二是行业并购。当行业发展面临挑战之后，企业的并购将有一个蓬勃发展的过程，以万科为例，在王石时代一直在“做减法”，而郁亮时代开始“做加法”，产品线越来越宽；三是工业用地。今年中央和地方政府陆续颁布了一系列关于集约节约用地等方面的政策，都说明这一块的价值都是被低估的。

　　蔡雪梅的观点也同样印证了“突围与变局”的观点。她表示，以运营模式为例，在以往的弱市下，传统的运营模式就是“以销定产”，但未来这一模式将转变为“以利定产”——“利”即是房企创造、改变、挖掘、引领出来的新的客户需求。对于未来的房地产企业来说，满足客户内心潜在的需求，才是真正重要的。

　　“市场经历这一次调整之后，迎来的并不是量变，一定是一个质变。”蔡雪梅说。