搜房、世联行传“绯闻”：整合资源应对行业竞争

　　研究员：朱一鸣、傅一辰

　　7月6日，有传言称，搜房网董事长莫天全已赴深圳，探讨收购世联行一事。7月4日世联行停牌并发布了“关于筹划非公开发行事项”的公告，对此，我们认为：

　　第一、将以世联行向搜房定向增发为合作形式，基本不存在搜房控股可能

　　世联行股权集中，大股东地位稳固，财务状况良好。世联行的控股股东为世联地产顾问(中国)有限公司，最终控制人为陈劲松、佟婕夫妇，股权比例为48.01%，大股东地位难撼动。根据世联行2014年1季度报告，目前公司的资产负债率为24.43%，财务稳定。

　　世联行在今年3月便公布了向高管定向增发的计划。世联行原计划非公开发行48,367,594 股，价格为8.27 元/股，共计4亿元，定向增发的对象为林蔚、王伟、王正宇、邢柏静、袁鸿昌等公司高管。 

　　我们认为，搜房如传言中收购世联行的可能性极小，而是将对世联行进行财务投资和战略合作，形式为搜房参与到世联行此次定向增发计划中。

　　第二、以O2M项目为契机，进行线上线下渠道和数据整合，应对行业竞争

　　“基于大数据的O2M平台建设项目”，即世联行定向增发募集资金投资项目，将是世联行与搜房合作的主要内容。该项目的核心是 O2M 模式，本质上是借助移动互联网技术搭建面向各类服务对象的 O2M 服务平台，实现基于地域的线下专业销售团队的有效集合O，与线上中台客户M的订制服务相集合。

　　将和搜房网达成线上、线下的渠道和资源整合。搜房的主营业务包括四大模块：网络营销服务(主要为搜房网上的广告收入)、电子商务(搜房卡业务等)、搜房帮房源发布(主要针对二手房经纪人的房源发布和排名)和其他增值业务(包括研究、数据服务)，全部为线上服务。而世联行的业务主要包括代理销售业务、顾问业务、资产服务业务和金融服务业务等，基本为线下业务，其中代理销售业务收入占总收入的67.67%。此次合作后，双方有望进行线上与线下的联动，对各自手中的资源进行整合。

　　华东与华南市场互补。搜房经营的重心为中东部的大城市；世联行的收入中，则有37.22%来自华南区域。这两部分区域的房地产市场高度发展，竞争激烈，双方合作后有利于在分布区域上的互补，扩大市场份额。

　　第三、行业整合源于竞争，传统中介依然不可替代

　　搜房与世联行的合作，本质上是与同类企业竞争的压力所迫。搜房旗下有数据研究、媒体、电商营销等业务，但缺乏营销代理业务模块，若要此时进行全新的业务试水已错过最佳发展时机，市场份额很难抢占。近期，同类企业纷纷跨界合作或建立新业务模块，给搜房带来了压力。

　　“中介联合抵制搜房”是此次合作的催化剂。6月，全国多地的链家、我爱我家等中介联合，下架了所有在搜房网上的房源，并以此要求搜房降低端口费，导致搜房市值蒸发百亿，最终不得不进行让步。搜房入股世联行，一方面可以保证有中介代理机构能作为长期合作对象，另一方面也能对“造反”中介起到震慑作用。

　　传统中介冬季来临，但行业不可能消失。传统中介为劳动密集型行业，依靠的是“人海战术”，人力成本高，效率低。2014年的市场情况不佳，中介受到的影响最大，不少去年扩张的中介面临了“裁员”、“关店”潮。随着房地产市场发展，中介、代理行业的集中度将进一步提升，一些小型的中介代理生存将变得困难。然而，基于我国的房地产交易需要极为复杂的手续，普通购房者，尤其是二手房购房者要理清各类合同须耗费极大的时间和精力，因此中介代理作为手续的“代办者”不可能消失，“勤奋”是中介代理的最大优势，服务个性化、从业人员素质提高将是未来的趋势。

　　第四、合作风险虽小，效率降低和品牌效应淡化不可避免

　　入股合作不如直接控股效率高，将淡化品牌效应。尽管搜房与世联行合作降低了双方在资金上的投入和风险，但以“入股”的形式将降低执行效率。收购、控股或企业直接建立业务模块的优势在于，子公司能更快、更直接地接受来自总部的命令，执行力强，重大决策无须两家企业蹉商即可进行。此外，合作成立的公司或项目在宣传中的品牌定位也会比较尴尬，可能会降低新项目的影响力。

　　合作一旦产生分歧，将对双方产生不利影响。作为均在行业中有一定影响力的企业，搜房与世联行的合作中必然会存在博弈和利益分配，一旦产生无法解决的分歧停止合作，将给前期的投入和努力带来巨大损失。