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北京叫停地块出让,难消地价房价上涨压力

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  研究员/李莹

  1月17日,北京市国土资源局发布土地市场通告宣布,因故暂停京土整储挂(丰)[2013]151号、京土整储挂(顺)[2013]152号、京土整储招(通)[2013]155号、及京土整储招(通)[2013]156号共4宗地的招标/挂牌交易活动。按最初的出让计划,前2宗地将于1月27日挂牌截止并进入现场竞价,而后2宗地块则将于1月22日招标出让。

  北京土地市场供需两旺、成交量价同比增长明显

  今年开年以来,北京土地市场供求两旺,土地成交量价齐升。根据CRIC监测数据,1月1日-1月21日,北京经营性用地已成交了300.11万平方米,成交金额高达403.10亿元,分别同比增长了74%及128%,而土地成交平均楼板价也提升了31%至13432元/平方米。土地竞拍激烈,平均溢价率达62%,包括万科、绿地、金地、远洋等典型房企均参与拿地。假设暂停的地块底价成交,151号、152号底价共计40.94亿元,155号、156号为招标出让地块,体量共计30多万方,按照周边一万多一平的成交价格计算,保守估计本月北京的土地出让金将达480亿元,而北京2013年一季度的土地出让金总额仅为471.15亿元。


  同时,个别地块土地成交价格明显高于同区域内类似地块在2013年的成交水平。例如房山区拱辰街道及长阳镇的良乡高教园区4号地以及09-04-21地块,前者为商住用地,在1月9日以13887元/平方米的价格成功出让,溢价48%,而距离地块1公里内的理工大学7号地于去年8月出让,楼板价仅为8766元/平方米。长阳镇09-04-21地块为商服属性,1月7日以15081元/平方米成交,距离地块1公里内的良乡镇17-01-03、17-01-04地块在去年2月成交的价格仅为6238元/平方米。

  为降低市场热度叫停地块出让,未来房价涨势仍难抑制

  北京此次叫停四宗土地出让,其主要目的很可能是为了降低土地市场热度,以免舆论压力过大甚至误导市场预期。近日,北京土地出让金总额较高成为媒体报道的焦点之一,按照原先的土地出让公告信息,北京1月的土地出让金很可能排在各城市首位。而暂停京土整储挂(丰)[2013]151号等地块出让,节前北京土地出让将暂告一个段落,这将有利于平息市场舆论。

  但与此同时,北京土地出让价格增长过快,势必对房价调控形成巨大压力,北京土地资源稀缺,供需不平衡,相应的房地产市场也供求紧张。而北京从去年开始在土地出让中加入限价商品房、自住商品房用地的竞拍,并且计划2014年要形成5万套自住型商品房的供应。但这种行政化手段终究不是长久之计,首先,这种方式并未改变市场供应需求量,其次,反而可能导致商品房部分的土地成本高,间接提升商品房的售价,另外,由于企业受到成本的制约,难以确保其建造的自住型商品房房屋品质。