二线城市新政密集出台，市场量稳价涨趋势不变

　　分析师/杨晨青

　　11月25日，厦门、南昌和沈阳三地同时出台房地产调控新政，截止当前，如果算上9月份郑州房管局证实的限购政策收紧措施，则共有9个城市出台了地方新政。

　　从节奏上看，在北上广深新政相继面世之后，目前二线城市正陆续跟进，未来两周左右时间内，或许将成为二线城市出台地方新政的密集期，个别三线城市也有可能加入这一行列；在我们看来，时至今日不论年底房价控制目标完成预期好坏、压力大小，省会以上城市客观上都有站出来表态的需要，以免之后落下不作为的“口舌”。因此，从政策内容上看，二线城市基本照搬了一线城市的模板，并无创新。

　　具体来看二线城市新政，武汉、厦门和南昌都强调了要做年底预售证管控，对于地方政府而言，在目前距离年终时间所剩无几的情况下，相比限购、限贷政策收紧，直接介入新盘定价环节无疑是最能“立竿见影”的做法，事实上据我们所知，目前一线城市层面对于这块的管控普遍都提升到了今年以来的最高峰，就连之前在是否限价问题上相对温和的上海，当前也已开始执行严格的预售证管控，从这个层面上讲，预计未来跟进新政的二线城市，在这个问题上大约都会采取类似的做法，而对于目前新政中未明确提及限价的沈阳，其房价控制目标压力其实还要大于武汉、南昌等，根据统计局公布的数据，沈阳今年前三季度商品住宅均价涨幅为13%，而当地近3年人均可支配收入年均增幅仅8%，在我们看来，在实际执行环节，沈阳恐怕也无法脱离预售证审批管控的“潮流”。

　　在限购、限贷的问题上，二线城市也基本是在北上广深的基础上做了跟进。武汉、南昌和沈阳对非本地户籍居民购房的条件做了小幅提升，缴税年限从之前的1年增加到2年，厦门在此问题上维持原状，根据此条在一线城市的实际执行效果来看，其影响市场需求的规模相当有限；另外，沈阳明确提出将二套房贷款比例提升到6.5成，政策力度相比一线城市的7成略有降低，而武汉、厦门和南昌的新政中仅提出要加紧研究提升二套房首付比例，并未做出具体部署，预计在不久之后各地就将有具体落实方案出台，提升的成数大约也将在7成左右的水平。

　　在中长期市场管理的角度看，与一线城市类似，二线城市大多也都提及了增加住房供应和推进保障房建设的内容，尤其是对于前者，各地普遍对2013年、2014年住房用地供应规模做了详细的目标规划，这在往年是极其罕见的，进一步表明了促供应是未来政府对房地产市场管控的“国策”；至于当前外界普遍关心的房产税试点，当前仅有沈阳在地方新政中提及“整理完善个人住房信息等房产管理基础数据”、“为建立房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑”，过去多年该提法在中央、地方各个层面上被反复提及，因此不足以说明沈阳正在筹备房产税试点，至少从目前为止的地方新政来看，未出现房产税扩点的明确迹象。

　　从市场影响程度的角度看，当前这轮地方新政力度总体偏温和：首先，预售证管理的执行期限预计仅在今年年底；其次，针对非户籍人口缴税年限的增加也仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大的一二线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限；再次，二套房贷政策自2010年起即被多次运用，其对市场的影响力总体趋弱；至于房产税、增加住房供应、保障房建设等，大多远水解不了近渴，短期内一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点。