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一线土地市场现降温苗头,政策变化或为主因

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  分析师/李莹 柳启慧

  2013年11月19日,北京国土局公开出让亦庄新城一宗配建自住型商品房用地。此地块出让前就引发业内热议,均认为融创会在激烈的竞争中斩获此地块,然而拍卖结果却与推测相左。参与竞拍的房企仅有五家,最终首开住总联合体以16.4亿元配建37000平米自住型商品房和31000平米限价房摘得该地块,溢价率49%,折合楼面价14970元/平米,较8月间同区域宅地价格,每平方米下降了近7000元。

  抢地潮渐退,亦庄地块成交代价低于市场预期

  亦庄土地市场以往地块的火爆成交是亦庄新城Ⅱ-1街区地块备受关注的主因。去年9月份,保利、保利融创联合体以20.2亿和10.6亿的总价拿下亦庄两宗相邻地块,剔除配建,楼板价分别为1.5万元/平米和1.45万元/平米。一年之间,亦庄土地市场表现火爆,今年8月14日融创中国葛洲坝联合体以41.2亿元包揽北京大兴区亦庄新城两地块,溢价均超过49%,共需配建限价房17.4万平方米,楼面价超2.5万/平方米。其中,B01R1-1地块被融创葛洲坝联合体以20.4亿元的总价加配建8.25万平方米限价房的代价拍得,溢价率49.45%,折合纯商品房楼面价超过2.1万元每平方米。今年11月4日,亦庄河西地块也受到热捧,最终被首开住总联合体耗费12.2亿元配建8.04万平方米的代价,拿下,总建筑面积10.1万平方米,折合商品房部分楼面价已接近5万元。

  而19日出让的地块竞争并不如预期的激烈,北京土地市场热度削减。该地块建筑控制规模为109550平方米,其中将配建不少于31000平方米建筑规模的“限价商品住房”,且房屋销售限价为11000元/平方米,起价11亿元。和此前亦庄地块动辄吸引十多家企业竞争不同,昨天仅有5家企业主体现场竞价,最终首开住总联合体以16.4亿元、配建自住商品房3.7万平方米的条件拿地成功,剔除配建,以5000元/平方米的建安成本计算,其商品住宅楼面价将不足2万元/平方米。


  政策变化或为主因,一线城市土地市场热度将减退

  融创近期连拿农展馆地块、亦庄两地等地王地块,但在昨天的竞拍中,表现犹疑不决,这与此前业内的猜测完全不同,这不得不说房企在拿地方面表现的更加谨慎,主要是受到近期政策的影响:

  首先,“京七条”的出台。“京七条”将使未来自住型商品房用地将占到北京全市住宅用地的一半左右,挤压了普通商品住宅用地的供应量,同时,由于自住型商品房限房价、竞地价,未来开发商比拼的将是压缩成本的能力,且房企定价自主性不够强,因此房企拿地的热情将明显受阻。

  其次,十三中全会之后,集体土地入市等政策信息的透露,影响了房企的拿地策略和产品结构。集体土地的入市势必将在短期内大量增加土地的供应量,从而能够缓解一二线城市土地市场紧缺的情况,改变现有地价过高的不利局面,基于此种考虑,房企更多的采取了观望的态度。

  另外,基于深圳、上海、广州等城市相继出台了有关宏观调控政策,提高购房门槛、提高购房贷款比例及加大土地供应量等,在中短期内将对市场预期形成影响。我们预计,其他一线城市的土地市场热度也将有所冷却,企业拿地趋于理性。