TOP30仍有1/3城市房价梯度结构至今未现

　　分析师/杨晨青

　　一个城市房地产发展的过程也就是其内部房价结构体系逐渐成熟的过程，而一个房地产市场成熟的城市必然拥有成熟的、丰富的、细化的房价梯度结构；所谓的房价梯度结构体系，是指一个市场发展成熟的城市中的置业需求相对而言应该是多元化的，理论上满足需求所对应的也是不同档次的房产品，自然这些房产品的价格构成梯队也是丰富的。换而言之就是“不同的单价对应不同的产品，不同的产品满足不同的需求，唯有城市房产单价自上而下展开的层次性非常丰富，匹配的产品也明显体系化，各自的消费群体逐步差异化，则说明市场需求得到充分满足，市场也即到达比较成熟阶段”。

　　从TOP30城市整体房价梯度线来看，这三十个城市中，房价梯度结构仍处在第一阶段的城市其在售项目价格段仍较为单一，长春、唐山、威海等城市中项目最高价比最低价甚至不到8倍；而房价梯度处于第二阶段的城市数量相对较为可观，随着改善型购房需求逐渐被激活，这些城市最高价与中位价只比、最高价与最低价之比都逐渐拉大，杭州、成都、青岛、大连等城市房价梯度结构已经接近成熟。而对于上海、广州、北京这三个城市而言，其房价梯度结构已经非常稳定，刚需、改善、投资类需求百花齐放，房地产市场也最为成熟。

　　接下来，我们详细以三个城市房为例讨论房价梯度结构。

　　第一阶段，当房地产市场刚刚起步的时候，购房需求还处于积累状态，此时商品房市场还不够完善，因此项目大多呈现单一化，而品质单一即造成房价的单一，整个城市的楼盘价格往往集中在一个区间内。例如TOP30城市中的典型城市长春，2012年商品住宅销售价格段基本都集中在4000元/平方米到7000元/平方米之间，其均价最高的项目中信净月山均价18000元/平方米，是其均价最低项目的7.89倍，但仅为其价格中位数项目均价的3.00倍。较不明显的价格梯度线使得长春的房地产市场需求与价格基本都集中在较小的范围里面，这样的市场如不继续发展成熟，其抗风险能力将会较差。

　　第二阶段，本地的改善型购房需求逐渐被激活，此时为适应这个阶段需求的特征，售价较城市平均水平较低的项目去化速度将最快，售价在平均水平左右的项目次之，价格梯度范围逐渐增大。TOP30城市中的武汉，其2012年商品住宅销售价格段基本集中在6000元/平方米到10000元/平方米之间，其均价最高的项目瑞安武汉天地均价35000元/平方米，是其均价最低项目的12.07倍，但却是其价格中位数项目均价的4.38倍。武汉价格梯度范围在逐渐增大的同时，各类型产品所对应的需求也逐渐成形，2012年商品住宅各价格段的销售套数中也出现了多个峰值。

　　第三个阶段，随着居民财富的积累，当地改善性需求也会逐渐成熟，而伴随着房价进入上涨轨道，房屋的保值增值属性逐渐凸显，投资性需求陆续进入市场并发展成熟，在这个阶段内，高档甚至豪宅产品会陆续面市，另外随着入驻的品牌开发商数量越来越多，其与本地中小型企业之间的价格差会逐步拉开，表现在价格梯度结构上，即档次逐渐丰富，分布趋于合理。

　　上海是目前我国房地产市场发展较为成熟的典型城市之一，其成熟的价格梯度结构主要表现在：首先，上海商品住宅销售价格段集中在10000元/平方米到40000元/平方米之间，价格段之长与处于第一、第二阶段的城市形成鲜明的对比；然后，上海均价最高的项目滨江凯旋门均价为170000元/平方米，而其均价最低的项目均价仅为6700元/平方米，范围较大的各价格段里囊括了丰富的产品类型，与之相对应的需求种类也较为齐全；最后，由于上海价格梯度结构较为成熟，因而各价格段商品住宅销售套数分布较为平均，各类型需求分布也呈正态分布，并无多个峰值出现。