逆市下，消化周期成房企拿地“新参谋”

　　VIEW   受困于资金链，房企在拿地时不得不考虑自身的土地消化情况，并根据土地消化周期制定最新拿地策略。

　　今年以来世茂零拿地，绿城拿地成本最高，逆市下，房企拿地策略分化明显，但在严控成本方面企业达成共识，环渤海、中西部为企业拿地热点区域。就拿地规模、拿地价格、拿地区域方面四类不同消化周期类型的企业又呈现出各自的独特性。

　　合理消化周期企业拿地最积极

　　从拿地规模来看，今年以来，高消化周期企业、较高消化周期企业、合理消化周期企业、低消化周期企业四类不同消化周期类型的企业呈现明显的差异性(图1)，其中较高消化周期企业拿地最积极。

　　根据CRIC研究中心最新研究显示，高消化周期企业拿地建面占销售面积的比值接近为零，这类企业目前存在资金链紧张等问题，库存亟待消化，所以企业暂停拿地是理智的选择。

　　绿城集团曾一度陷入“倒闭”的舆论漩涡中，但从目前来看，企业运营良好，通过卖项目等方式，绿城快速获得少量资金回流，长时期的暂停拿地之后，今年7月在上海新增一幅住宅用地。

　　较高消化周期企业拿地规模控制得较为适中，拿地建面占销售面积比值的平均值为51%。远洋地产和世茂房地产是这个类型的企业中唯一没有新增土地的企业。这类企业中，建业地产拿地较为积极，今年1-7月拿地建面将近是其销售面积的3倍。

　　远洋地产在拿地上的谨慎以及销售业绩的提升使其7月底的消化周期较今年2月底下降了九个百分点。世茂地产今年以来处于零拿地状态，相对于消极拿地这一面，世茂在销售方面略显积极，对其销售队伍进行了大力整改，从龙湖地产等知名企业挖掘销售人才，以期提高全年销售业绩，可见世茂地产正全力为加速去化做努力。

　　合理消化周期企业的拿地建面占销售面积比值的平均值为75%，是四类企业中均值最高的。这类企业中，绿地集团拿地分外积极，其前7月拿地建面占销售面积的127%，绿地具备国资背景，所以受宏观调控的影响并不大，尽管企业土地储备总量较高，仍然大肆补充土储。龙湖地产的拿地建面占销售面积的比值也较高，达186%，龙湖今年的扩张势头非常明显，6、7月份的拿地建面均超过两百万方。碧桂园是这类企业中新增土地规模最小的企业，碧桂园一向以拿地廉价著称，而且土地储备总量也在行业中靠前，企业掌有大量廉价地块，储备充裕，宏观调控持续的背景下降低新增土地比例很有可能是为了缩小风险，现金为王，等市场情况好转再拿地。

　　低消化周期企业只有万科一家，万科的消化周期略微偏低，可以适当加大土地扩充量，但是今年以来万科一直保持较为谨慎的拿地态度。今年一季度万科没有新增地块，自5月起拿地步伐加快，尤其是7月拿地规模超200万平方米，一反年初时寸土不拿的状态。万科对于土地储备量有自己的标准，他们认为土地够3-5年开发就可以了，不会一下子拿过多的地块占用资金。除此之外，今年年初万科拿地的谨慎应该还与市场环境有关，年初由于处在传统淡季，同时调控走向不明，政策预期不清楚，所以万科没有贸然拿地。

　　合理消化周期企业平均拿地楼板价较高

　　从企业拿地成本、拿地金额占比情况来看，各类型企业的拿地成本普遍控制较好，其中，合理消化周期企业的平均拿地楼板价相对较高(图2)。

　　高消化周期企业仅绿城一家，绿城中国今年新增了一幅地块，该地块位于上海市唐镇，拿地楼板价为15054元/平方米，该地块曾在2011年出让流标，今年挂牌起始价下降了3万多，最终由绿城、融创联合体溢价37%获得，其中绿城和融创的权益各占一半，地块周边有保利、万科的别墅项目，预计绿城也将把这个地块打造为高端住宅区。此次拿地，绿城采取了一贯的合作拿地方式，能有效缩小企业的资金风险，而且绿城拿地金额仅占企业销售金额的8%，风险控制较为良好。

　　较高消化周期企业拿地平均楼板价为1708元/平方米，拿地金额占销售金额比值的平均值为10%。建业地产集中在河南省拿地，其新增土地楼板价是这类企业中最低的，仅为546元/平方米，除了两幅地块，企业新增地块全部位于三四线城市，地块属性以住宅用地居多，楼板价最高的地块也仅为九百多一平米。

　　合理消化周期企业不仅拿地规模占销售面积比值较高，而且拿地成本也是四类企业中最高的。其中，新城地产拿地成本是最高的，平均楼板价为3688元/平方米，新城今年拿地规模并不大，但是所拿地块都处于一二线城市等地。另外，招商地产的拿地成本也相对较高，达3377元/平方米，分析企业新增地块楼板价可以发现，招商拿地主要集中在三四线城市，拿地成本低廉，但由于企业在北京新增一幅核心地段住宅地块，拉高了企业拿地成本整体水平，而且招商也是合作拿地，所以不会对企业造成较大的威胁。

　　低消化周期企业万科的拿地金额占销售金额的14%，属于合理拿地范围，拿地楼板价为2047元/平方米。万科拿地主要集中在二线城市，在二线城市的拿地金额占比为85%，拿地成本为2302元/平方米。万科今年在一线城市广州新增了一幅商业用地，楼板价为五千元每平方米，万科今年在商业地产、旅游地产方面有所动作，在土地市场上的表现也反映出来了。

　　环渤海、中西部为企业拿地热点区域

　　从企业拿地的区域走势来看，全国布局的大型企业仍然保持在各个区域的拿地进度(图3)，而深耕某一区域的企业则继续侧重在区域内拿地，整体来看，环渤海、中西部成企业拿地热点区域。

　　高消化周期企业中，由于绿城拿地规模大幅收缩，仅在长三角区域新增了一幅地块，在资金状况仍未全面改善的情况下，绿城在长三角的一线城市拿地，表明了重点城市以及核心地块对于绿城的重要性。另外，据了解，绿城今年在上海新增地块周边的C-1-1a、C-1-5a地块是绿城2009年获得的，成交楼板价高于今年新增地块的价格，这两幅地块加起来总建面约为13万方。所以绿城新增地块一是土地价格较往年有所回落，二是补充项目土储以便于后期开发。

　　较高消化周期企业更偏重在环渤海及中西部区域拿地，企业在这两个区域拿地建面占总建面的比值分别为48%和43%。这类企业中只有恒大在四个区域均有新增地块，恒大去年及今年的销售业绩均非常理想，以价换量、快速周转的策略使恒大在2011年荣登销售面积第一的宝座，在良好的资金状况保证下，企业继续全面摊开，在全国范围内补充土储。

　　合理消化周期企业也侧重环渤海和中西部区域，在中西部新增土地建面占比最高，为39%，将近占到企业拿地总建面的四成。这类企业中仅绿地集团和龙湖地产两家企业在四个区域都有新增土地。绿地集团的资金实力较为雄厚，在拿地策略上并没有受到太大影响。2012年应该是龙湖的扩张之年，通过进军厦门，龙湖终于实现了全国化布点的目标，龙湖6月在厦门新增50万方土地储备之后，7月龙湖深入晋江，斥资26亿补充了百万方土地。今年至今，龙湖在珠三角新增土地建面远远超过其他几个区域，龙湖蓄意扩张的意图非常明显。

　　绿地、龙湖全国布局之下，部分企业更注重深耕大本营。碧桂园作为广东发展起来的企业，在宏观调控持续下，只在珠三角区域新增了少量土储，巩固大本营，拿地态度较为保守。新城地产保持在长三角的实力，新增土地以长三角区域为主，但也兼顾中西部区域，首次进军武汉，逐步向其他区域跨越，作为一家深耕江苏的企业此时入驻武汉，在逆势下扩张布局。

　　低消化周期企业万科在全国范围内都有新增土地，其中，万科在中西部新增土地建面占企业新增土地总建面的比值最高，为47%，其次是环渤海，占比为27%，万科在珠三角新增土地建面仅占3%。万科在中西部新增的土地多位于二线城市，包括重庆、成都等地，在重庆新增的土地量最多，而在环渤海区域，万科在青岛、烟台等沿海城市的拿地量较高。

　　 土地消化周期的快与慢，绿城VS金地　　 　

　　 土地消化周期这个指标反映了企业土地储备总量可供消化的时间长短，土地消化周期的长短变化反映企业拿地速度和销售速度之间的变动关系。

　　  土地消化周期太高，企业一般处于较为被动的局面，由于扩张速度太快，企业资金占用率较高，在市场环境不好企业销售不畅或者企业资金实力不足时，容易导致企业资金紧张的情况发生，比如绿城；土地消化周期太短，企业拥有较高的自主性，能够有效规避资金链断裂的问题，但在市场环境好的时候，很可能因为货源不足而错失良机，导致与同行之间拉开差距，比如金地。

　　全文概要

　　土地储备消化周期再变动

　　一、消化周期盘点:行业加速去化谨慎拿地，个别企业逆势扩张态势明显

　　1、总体情况：房企消化周期较2月底普降，总体水平仍偏高    

　　2、变动较大的企业：世茂、绿城收缩拿地加紧销售，保利、中海销售大涨降低消化周期    

　　二、拿地策略分析：房企拿地策略进一步分化，业内达成严控成本共识 

　　1、规模：消化周期较高的企业收缩拿地规模，世茂、远洋今年以来零拿地    

　　2、价格：企业拿地楼板价普遍较低，绿城拿地成本最高    

　　3、区域：环渤海、中西部为企业拿地热点区域