大城市借旧城改造释放土地，开发链条考验房企运营能力

　　引文

　　城市化的发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，尤其是在北上广深为代表的一线城市。CRIC数据显示，从2001年-2011年全国32个重点城市土地购置面积来看，这些城市近年来土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是一二线城市中心城区土地供应量的下降幅度更为明显，深圳今年更是中心城区零地块出让。在这样的背景下，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。

　　对房地产企业而言，不少企业更把投资旧城改造作为在大城市做大做强的战略性选择。另外一方面，旧城改造项目的专业性和复杂性也对房企提出了相当高的要求。哪些企业在做旧城改造项目，怎样的企业适合运作旧城改造项目，企业如何运作旧城改造项目？以万科、华润为代表的央企，以及佳兆业为代表的民企无疑成为这方面的典范，并在过程中形成了一套自己的模式和思路。

　　PART1、大城市发展需要旧城改造

　　城市化的发展带来了庞大的市场需求。数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%、100%。受益于较高的城市化率，四大一线城市房地产市场稳定，需求较为旺盛，发展前景较好。

　　然而随着城市化进程的快速推进，问题也随之而来，尤其是土地资源缺乏，后续发展受限，这成为制约城市发展尤其是大城市发展的重大问题之一。数据显示，在一线城市中，2010年，上海、北京中心城区商品住宅供应占地面积分别为全市的5.7%、15.8%，而2008年-2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，今年以来，中心城区更是零地块出让。

　　一线城市中心城区土地供应减少，供地郊区化，面对土地资源极度匮乏的问题，地方政府也因此更加着眼于对土地价值的再挖掘。加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，就理所当然成为政府关注的重点。

　　在我们看来，旧城改造的本质在于城市中心土地单位价值的重新挖掘、需求的重新匹配、以及节能环保生态文明的要求。在新增城市空间资源极其有限的条件下，旧城改造可以盘活存量土地，破解资源瓶颈，促进空间资源的可持续利用。由此看来，旧城改造有助于实现这样几方面的利好。第一，提升土地价值。旧城改造直接带来大量城市中心优质土地的释放，通过市场化的手段，土地单位价值被重新评估。第二，适应产业转型。旧城改造随之而来动拆迁，带来大量新的购房需求，且需求较为多样性。第三，改善区域环境。在改造过程中，城区的重新规划利于环境的提升以及土地的集约使用。

　　PART2、专业能力是旧城改造项目运作的关键

　　对房地产企业而言，在以一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。

　　综合看来，投资旧城改造项目具有这样几点优势。第一，旧城改造有效提高房地产市场供应，满足大城市旺盛的市场需求，有助于企业提高大城市市场占有率。第二，在旧城改造之后，项目区位效益显著提高，土地经济价值将得到最大程度的释放，从而提升地价以及房价。企业精心完成旧城改造的过程，实际上是土地加速增值的过程。三是获得较高的开发利润，在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

　　尽管如此，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。首先，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力。其次，旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。所以说，资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。具体看来，一是必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目开发时间跨度大，推进难度大，所以必须有资金支持。二是必须具备多方面的专业能力。一方面是房地产开发的专业能力，而另一方面则是法律、管理等专业能力，旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁补偿、历史遗迹保护，因此需要专业人才来处理和解决问题。三是必须具备较强的资源整合能力，平衡各种利益关系。

　　从目前来看，涉足旧城改造的典型企业主要分为这样三类：首先是丰富的有旧城改造经验，典型企业代表如佳兆业等，企业拥有丰富的本土资源和开发经验，谈判合作有优势；其次是拥有大型综合体项目操作经验且资金雄厚的央企，比如华润、招商等，易获得地方支持；三是具备较好商业模式的企业，比较能获得原住民的信任和支持，如卓越、京基。

　　PART3、典型企业：佳兆业独特竞争优势解析

　　作为城市拓展的一种重要模式，旧城改造项目越来越为企业所看中，目前万科、华润以及佳兆业等知名开发商均深入参与，且形成了一套自己的模式和思路，其中，拥有十多年旧改经验的佳兆业积累形成了一套独有的“全模式参与+专业运营”的开发模式，成为典型。

　　经验解析：13年旧城改造运营，四大优势领先其他企业

　　经过十余年的成熟的运作和发展，旧城改造已成为佳兆业的双轨发展战略之一。

　　作为一家1999年成立并进入旧城改造领域的房地产企业，佳兆业积累了大量优质旧改土地资源，涉及深圳、珠海、广州、东莞、惠州等城市，拥有超过30个项目，总占地面积超过1000平米。

　　除了土地资源方面的优势，佳兆业专业运营、开发进度以及资源整合三方面的优势同样突出。首先，成立专业运营公司。与不少企业仅仅成立事业部不同，佳兆业组建了全国第一家专业的旧城改造公司，专业团队运作和标准化的作业流程为项目运营提供了保障。其次，高效快速开发。企业坚持快速开发全面推进，大大降低资金压力，运作效率较标杆企业及市场平均水平高。

　　在“快速周转、抢占刚需和城市更新的双轨制战略”下，旧城改造发展模式已成为佳兆业独特的竞争优势。这一模式在为企业后续开发提供了大量优质且成本较低的土地资源的同时，也深度参与在华南区域品牌的塑造。

　　模式解析：全模式参与+专业运营，独有模式保证运作

　　佳兆业目前已形成独有的运作模式即“全模式参与+专业公司运营”，而稳健的开发模式和地方资源优势也是佳兆业旧城改造项目顺利进展的关键。

　　首先，从开发模式来看，目前我国的旧城改造模式有三种类型，即企业自行改造、企业合作改造和政府为主导企业配合的改造。佳兆业对三类模式均有所长，例如佳兆业自行改造的广州中石化大厦，运用海昌集团本地化优势合作改造的大连佳兆业广场，以及政府为主导企业配合的改造项目盐田旧村。其次，从改造业态来看，目前企业改造项目主要包括烂尾楼、私宅、旧厂房和多业态这四大类型，针对不同业态因地制宜的进行开发和改造。而专业运营公司佳兆业置业，为项目运作提供了多方面的保障。

　　不仅如此，佳兆业在进度把控上同样得当，企业坚持快速开发全面推进，大大减轻了资金方面的压力。以大连佳兆业广场为例，该项目2011年3月正式签署合作协议，2012年1月1日即开幕，仅仅用了9个月的时间，而一般的旧城改造项目需要几年甚至十几年的开发期。同样的，在深圳市场，面对此类项目整体8%的开工率，佳兆业一年就有超过三个项目开工建设。企业方数据显示，仅在深圳，佳兆业就有超过200万平方米的旧城改造完成政府立项，宝吉项目、环球中心项目、盐田整体搬迁项目更被列入深圳市政府十二五重大建设项目，而目前刚刚开放的佳兆业城市广场更是位于政府投110亿、华为投200亿总共310亿巨资共同打造的华为科技城核心地段。

　　经典案例： 180万平方超大体量，佳兆业城市广场抢区域开发先机

　　旧城改造同样为企业带来了庞大的市场供应。根据此前消息，仅在深圳市场，佳兆业就将有多个旧改项目入市，其中仅佳兆业城市广场单个项目体量就达到180万方，而这更创下了深圳城市在建城市综合体项目之“最”，也是佳兆业史上最大单盘。

　　具体看来，佳兆业城市广场在区位价值、项目价值及品牌塑造三方面均具有里程碑意义，为佳兆业旧城改造业务树立了品牌标杆。首先，作为华为科技城核心地块首个动工项目，佳兆业城市广场首先对片区起到改善作用。追溯渊源，佳兆业城市广场的前身是全球最大的圣诞树生产基地宝吉旧厂区。这个以手工制造业为主的老厂区，后被列为“华为科技城”旧城改造重点统筹片区。按规划建设方案，龙岗区将在这里打造成一个以华为基地为核心区，产业特色突出、功能配套齐全、人居环境优越的城市复合型功能区。佳兆业城市广场对区域业态升级、居民环境改善以及基础设施完善的作用首当其冲。其次，作为片区首个项目，项目起到示范性作用的同时，也为佳兆业在该区域抢占了商业先机。面对深圳土地资源越来越紧缺的现状，各路开发企业纷纷争抢旧城改造蛋糕，华为科技城更成为重中之重。目前板块早已吸引了佳兆业、万科、星河、保利、华润、新鸿基等多家开发商共同参与。作为首家也是集多业态于一体的城市综合体项目，佳兆业城市广场无疑赢得了先机。而从长远趋势来看，未来深圳将以旧城改造为主，而抢到大片区开发的主导权，无疑将为企业赢得更大的发展和盈利空间。再次，对企业而言，佳兆业城市广场项目除了项目本身所具有的优势外，佳兆业在操作过程中充分利用其他业务资源优势，严控风险抢占市场，将项目打造成为旧城改造项目的名片，更加有助于品牌价值的提升。