2017年前三季度中国房地产企业运营收入排行榜

文／克而瑞研究中心

=== 榜单发布 ===

=== 榜单解读 ===

2017年以来，商业地产基本处于稳步发展的态势，强者恒强。而整体的商业发展也逐步开始遵循“以人为本”的原则，以消费者生活场景切入，开展各类创新，一方面商业小型化趋势明显，社区商业成为“新风口”，许多针对个性化需求的商业综合体层出不穷；另一方面地产运营商们也积极开展多元化和跨界延伸，推出了包括长租公寓、艺术酒店等独具特色的产品，通过新元素的融入带来独特消费体验。

入榜门槛：差距明显，内房企Top10门槛高达19.7亿元

2017年前三季度，内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为19.7亿元和10.7亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了9亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为13.3亿元，甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛2.6亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，未来随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距还会继续扩大。

收入结构：租金为主要来源，部分企业酒店业务占比较高

总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达82.7%，而外资房企则为79.9%。大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，目前长租公寓作为主流方向，未来这部分的贡献度不容小觑。以凯德旗下的服务式公寓品牌雅诗阁为例，目前在国内发展已初具规模，拥有和管理超过15400套服务公寓单位，且预计到年底将增加至18799套。

房企商业运营侧重“以人为本”，不断提升运营效率

2017年以来，房企的商业运营也在如火如荼的开展，龙头房企在不断通过品牌输出加速轻资产扩张，提升运营效率；而一些中小房企也不遗余力的进行业态升级和产品创新，力图巩固自身在细分领域的优势。总体来看，目前商业发展也主要呈现出小型化、个性化、科技化、多元化等特点。

• 商业小型化趋势明显，满足消费者个性化需求

为应对快速变化的市场，商业地产发展正从产品渠道为王向消费者为王的发展思路转变，主要呈现出以下两大特点：一是小型化趋势明显，商业发展重心将从城市中心区转向居民社区，满足社区消费者需求的服务业态将更加丰富，社区商业开始蓬勃发展。典型案例有万科的“万乐会”、世茂的“52+ Mini Mall”；值得一提的是，2017年9月金科也发布了其三条社区商业产品线——“美邻街、美邻汇、美邻广场”，美邻街是主要聚焦社区的全维服务的生活街区，美邻汇则是以亲子、家庭欢聚、休闲消费为主题的体验式公园商业体，而美邻广场为涵盖写字楼、公寓、酒店等高端全业态的复合型商业综合体。通过满足细分领域不同客群的需求，金科力图为社区业主带来全新的消费体验。

二是为了应对人们不断提升的个性化需求，房企也在不断加强业态更新与升级，比如各类IP主题街区的创新，9月刚刚开业的华润上海万象城，便针对潮人和亲子分别打造了“LIFE SHOW演艺体验街区”和“KIDS SPACE”奇趣空间，该商业模式弥补了传统商业形式单一、现代商业综合体密闭集中等缺陷，更注重客户群的消费体验。

除了传统商场的改造外，部分酒店运营商的酒店创新模式也值得借鉴，例如如家推出的漫趣乐园酒店，与奥飞娱乐跨界合作，融入了巴啦啦小魔仙、贝肯熊、超级飞侠等IP元素，基于亲子游市场需求，营造适合亲子度假的住宿体验空间。

• 发展方向多元化，长租公寓成为“新风口”

自2016年6月国务院办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》开始，推动租赁市场发展的利好政策频出。今年以来，有关部门连续出台政策，要求各地加快住房租赁市场发展，除了增加租赁住房供应外，也积极贯彻“租售同权”，增加租房者的相关权益。以上海为例，“十三五”期间，新增供应各类住房170万套，其中租赁住房多达70万套。

未来租赁市场发展前景和空间都颇为可观，这也推动了房企进一步抢占长租公寓市场。目前发展态势良好的典型代表有万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等等。以龙湖为例，自2016年提出发展长租公寓品牌冠寓，截止7月，冠寓已进入7个城市，运营了10个项目，今年内将合计新增超过1.5万间，到2020年预计冠寓租金收入将超过20亿元。

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