接招调控，北斗七星各显神通

　　自从2010年以来，调控一直未有放松趋势，受政策调控影响，整体市场走势低迷，2011年近八成的城市成交量跌幅超过10%，其中海口、合肥、杭州等城市2011年的成交量同比跌幅超过35%。2012年以来虽然总体市场好于去年，但要出现大幅回升依然困难。

　　在政策高压、市场低迷的背景下，部分具有实力的企业则抓住机遇，业绩取得了逆市增长。我们发现，佳兆业、新城控股、融创中国、保利香港、金科集团、荣盛发展、华夏幸福等7家企业则显得尤为突出。在这些企业业绩逆市增长的背后，我们看到了地产企业的拼搏精神，亦发觉在调控中存在机会。从2011年中国房地产企业销售业绩排行榜来看，这7家企业销售金额在100至200亿元之间(华夏幸福由于今年才完成重组上市，所以去年没有入榜，但是从最新公布的数据中可以看出已完全具有入榜资格)，稳居第二集团。  

　　佳兆业：“旧改”立命，快速反应抢占市场

　　佳兆业成立，便以开发深圳旧改项目“桂芳园”成名，该项目被评为深圳十大明星楼盘”之一。而深圳旧城改造热潮为公司规避了一部分纯项目开发的风险，同时提供了新的增长力。

　　目前，佳兆业在深圳、广州、珠海、东莞等城市，共拥有27个旧城改造项目，总占地面积超过950万平方米。佳兆业在旧城改造方面，拥有丰富的成功经验。集团计划继续集中这方面的优势和资源，将旗下专门负责旧城改造业务的专业公司，发展为全国最大最强，专注旧城改造的单位，进一步巩固集团在旧城改造领域的领导地位。

　　佳兆业自2009年打开IPO融资通道后，佳兆业迅速开始了南征北战。仅在两年时间内，新进入15个城市，在全国24个城市拥有60多个项目。在2011年3月和5月成功发行20亿元债券和3亿美元优先票据，两笔海外融资共约40亿元，这两笔3~5年的中长期贷款为佳兆业执行“快速开发、快速周转、快速销售”的经营政策提供了资金保证。

　　从2010年下半年开始，北上广深一线大城市被限购政策制约，而佳兆业从2010年上半年开始，即改变了在一、二线城市发展为主的战略，发展战略转向二、三线城市。集团表示，佳兆业的销售收入得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目，这些项目大多定位刚需性产品，符合大部分首次置业者的需求，销售和更换速度非常快。

　　2011年佳兆业153亿元的销售业绩中刚需产品的销售套数比例高达90%，面积比例为80%，金额比例为72%，而今年这一“刚需”主题仍将持续。集团从4月下旬至5月，将一口气集中推出上百亿货值的刚需产品(图1)。

　　新城地产：深耕长三角，反周期低成本扩张

　　15年来，新城地产在常州、上海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角城市不断深耕，在深度了解当地市场和客户需求的基础上，摸索出了更加贴合长三角区域市场的独特产品线。从战略角度来看，新城深耕长三角核心城市的战略与长三角区域得天独厚的腹地条件相结合，既能发挥新城对区域市场、客户深度了解的长处，又满足了新城快速成长对市场空间的需求。

　　2009年后，新城地产实施了二次创业的战略举措，将总部由常州搬至上海，也标志着企业由城市能级的开发商转变为区域能级的开发商。这一战略调整给新城带来了积极的影响，同时，也使新城的品牌影响力上升至一个新的高度，并提升了对区域的影响力。

　　受调控影响，2010年多数企业预期收紧，土地市场降温。而新城控股则坚持反周期运作，全年新增9幅地块，土地储备建筑面积增加244.13万平方米，总拿地金额43.17亿元，这7幅地块全部位于长三角核心城市，平均楼板价仅为1768元/平方米。2011年，新城地产的拿地速度有所放缓，新增土地4幅，总建筑面积为48.15万平方米，主要位于常州、昆山、无锡，布局重点依旧放在长三角区域(表1)。

　　融创中国：四地深耕，专注中高端，快速发展

　　融创的快速发展并不是依靠全国化的扩张，而是通过深耕四地，深挖资源而取得。2005年融创确立的独特的战略布局：北京、天津、重庆、苏南四地深耕模式。就企业各地开发情况走势来看，融创中国在布局较早各区域的开发进度大致相同，目前天津、重庆、苏南三地的累计开发量都在350-400万方之间。而各地规模扩张速度的相对均衡，有助于企业利用区域之间的差异规避市场风险，保证快速发展的稳定性。

　　融创从拿地到项目开发均严格遵从高品质路线，拿地方面，唯一性和稀缺性是保证企业高端品质的重要标准。从其近几年所获取的土地项目来看，基本上都是城市中的优质地块，具备独特的开发优势。土地的先天优势为项目后续的热销奠定了基础。

　　在项目打造方面，融创也是精益求精，坚持高端精品路线。融创中国2011年的销售均价为1.6万元/平方米，为其布局城市的销售均价的1.33倍之多，而在其业绩贡献比最大的天津市，平均销售均价在全市成交均价的两倍以上。西山壹号院、融创星美御、海逸长洲等高端楼盘的热销证明了客户对融创品牌的认可(表2)。

　　保利香港：央企背景助推，拿地谨慎维稳

　　保利(香港)投资有限公司(以下简称“保利香港”)是国资委监管的大型央企之一中国保利集团公司唯一的海外上市公司。资本化运作能力突出，1993年便实现收购上市，大股东注入地产资源后，成为房地产开发企业。公司通过不断发展，并获得母公司持续注入优质资产，逐步发展成为全国性开发商，住宅及商业项目遍及全国20个一、二线主要城市，并于国内四个一线城市拥有优质投资物业。

　　在其央企背景助推下，2011保利香港并未采取冒进策略，而是更为谨慎，表现在拿地策略上，降低了在一、二线城市新增土地的占比，而将投资重心转移至三、四线城市。从新增的6块土地储备来看，贵阳为保利香港重点布局的二线城市，烟台、威海、惠州、遵义均为三、四线城市。2011年三、四线城市新增土地储备占比已增至74%，建筑面积达517.1万平方米。

　　新增土地储备主要集中在三四线城市，土地成本保持在较低水平，且大部分项目规划为普通商品住宅，受调控政策的影响较为有限，相信可以在未来保证集团的整体销售规模，规避部分市场受调控影响较大的风险，并获得更为理想的回报(表3)。

　　金科集团：深耕重庆，坚守中西部

　　金科上市之后并没有大举扩张，而是冷静分析局势，对企业战略进行了积极调整，金科的战略布局可以总结为“622战略”和“1030战略”。前者指金科在全国的布局比重，后者描述的是金科在大本营重庆的布局。

　　所谓“622战略”，是指金科在以重庆为中心的中西部的投入比重提高到60%，长三角和环渤海地区分别占20%。这意味着金科在投资布局重心将重回大本营重庆，注重中西部的投资。在一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模，在各能级城市协调发展、均衡布局。在金科股份上市之时，金科指出会对投资布局的侧重有所调整，加大中西部地区的占比，尤其是加强在大本营重庆的布局。这与金科之前作出的战略布局计划有所出入，战略的改动一定程度上是受到宏观调控影响，在当前市场低迷的情况下，金科意识到稳健的企业发展在当前环境下更为重要，因而缩小了跨进步伐，追求平稳的企业发展。

　　所谓“1030战略”，也就是用10年时间，进入重庆辖区的30个城市发展，金科计划在重庆主城以外的区县大力发展。据了解，金科2012年已经进入重庆主城、永川、涪陵、合川、璧山、荣昌、长寿等8个区县，还将进入更多重庆主城周边区县。可以看出，金科战略布局的一个核心是“深耕重庆”，巩固重庆大本营。

　　华夏幸福：产业新城模式独辟蹊径

　　华夏幸福自身最大的特色莫过于其产业新城的开发模式，公司牢牢把握国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，初步探索了一条独具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路(图2)。

　　华夏幸福创新的园区开发模式有别于传统的工业地产，已经不仅仅是一个房地产开发商，更像是一个开发区运营商：首先，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务等。其次，通过前期一系列的开发建设，与政府形成了互惠互利的合作关系，企业在园区周边拿地再进行大规模的房地产开发具有无比的优势。

　　这种合作开发模式的精髓正是在于实现了“政企共赢”：1、从企业的角度来看，尽管园区的前期建设需要垫付大量的资金，但是后期有政府给予的各项业务保底收益，开发利润稳定且有保障，而且随着园区运营的逐步完善，招商引资额的增加所带来的超额收益也是相当可观的；2、从地方政府的角度来看，前期无需投入任何成本即可顺利实现园区的开发、建设和正常开业、运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和GDP的双重提升，还能解决相当一部分人口的就业问题，即可谓是一举多得。

　　荣盛发展 ：“高周转、低成本”快速扩张

　　更低的成本和更快的周转是荣盛能够实现快速扩张、持续高成长的两大重要手段。

　　首先，荣盛通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、高效。其次，公司对产品市场定位准确，且一贯秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转效率。再次，公司建立有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司2008年、2009年、2010年、2011年的期间费用率分别为为4.82%、4.15%、5.91%、8.27%，维持低位运行。尽管近几年期间费用有所增加，但是荣盛的费用率水平依然处于行业较低水平，成本管控能力强于同业。而未来房地产将告别暴利时代，荣盛卓越的成本控制能力及管理优势将为其奠定在竞争中脱颖而出的基础。

　　此外，控制拿地成本，也为企业控制风险，快递发展奠定基础。2011年，公司改变土地购置策略，规避高价拿地风险，实现有限资源的优化配置。公司审时度势，在积极拓展新区域同时，增加原有项目所在地的市场占有率，先后在南京、廊坊、盘锦、沈阳等五个城市获得通过股权收购、摘牌、拍卖等方式，新取得土地建筑面积178.19万平米，新增项目平均楼面地价1152.54元/平米。截至2011年底，公司土地储备建筑面积1769.77万平米，可以满足公司未来三年左右的开发需要(表4)。