行业透视 | 土拍溢价率重回高位，长三角成为最大“热源”
◎ 作者 / 马千里、邱娟
随着大多数城市疫情得到阶段性控制,各行业复工复产都要稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显。这种热度变化是否持续，近期溢价率是怎么变化的？哪些城市地市热度最突出？哪些房企拿高热地块较多？哪些房企竞拍积极性（中标率）最高？未来市场走势将如何？重点关注的区域又有哪些？
溢价率走势：
上周溢价率升至26%，创下今年以来新高
自3月份以来，各城市土地供应逐步恢复正常，尤其是进入4月份以来，土地市场热度明显上升，这种上升趋势在上周（5月11-5月17日）表现更为显著，周度溢价率已经升至26%，创下今年以来的新高，较4月第一周溢价率12%已经翻番。细分能级来看，上周各能级城市热度均保持空前高涨，一、二线溢价率均高达27%，三四线稍逊色，但也高达24%。 此外，上周高溢价（溢价率超过30%）地块成交幅数高达36块，环比增加33%，也突破今年以来的新高，土地市场热度高涨；周内合肥、宁波、绍兴溢价率达30%的土地均为4幅，长三角区域土地市场热度最为凸显。
区域差异：
太原、深圳溢价率遥遥领先，
限价背景下合肥、杭州地市热度不应被低估
CRIC监测数据显示，自疫情得到较好控制的4月份至今，二线城市土地市场热度最高。其中，太原表现最为突出，整体溢价率高达44%，主要是由于近期太原在中心区核心地块万柏林区长风西板块供应三宗大体量宅地，周边商业配套完善，地块升值潜力巨大，引起房企的激烈争夺，最终三地分别被保利、中海、富力竞得，溢价率分别为74%、72%和45%，优质地块的集中出让使得太原的土地市场达到前所未有的热度。 居于第二位的则是深圳，整体溢价率高达41%，主要是有位于南山前海板块宅地于本月成交，该片区以前是作为深港现代服务业合作区，现在又融入了自贸区的因素，是深圳“西移”的核心，发展潜力巨大，加之近些年前海片区宅地供应十分稀少，吸引力十余家房企参与竞拍，最终经过百轮竞价，龙光以最高限价115.97亿元竞得这宗地块，楼面价为6.3万元/平方米，溢价率高达45%，并需配建4.08万平方米人才住房。至于其余三个一线城市，只有北京在丰台区分钟寺村L-24、L-26地块等优质地块的拉动下，整体溢价率保持在11%的稍高水平，上海和广州的溢价率均在5%以下，整体相对平稳。 宁波、西安、厦门、徐州、福州、常州等城市近期土地市场整体溢价率也超30%，高溢价地块频出。以宁波为例，4月以来就有12宗土地溢价率超过30%，其中不乏江北、鄞州核心区宅地，房企竞拍十分激烈。 当然，不仅仅是这些城市，由于限价因素的影响，合肥、杭州等城市溢价率虽然表现不及上述城市突出，但市场热度同样高涨。以合肥为例，虽然溢价率仅有25%，但4月以来成交的15宗土地有7宗触及最高限价，并且就区域来看，土地市场的高热不仅发生在包河、庐阳等中心区，新站、肥西、巢湖等郊县地市也高热不退，频频触发最高限价。杭州也是如此，溢价率虽不是很突出，但有12幅触发了最高限价，不仅涉及拱墅、江干等核心区，萧山区多宗土地也以最高限价成交，加上竞配建成本，杭州多宗土地价格创下区域新高。
企业拿地：
金地、万科、新城最为激进，
大部分房企更加看重长三角
就高热度地块（溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地）的竞得企业来看，金地竞得地块最多，高达10幅，其次是恒大，竞得9幅，万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等房企落子也较频繁，竞得高热地块幅数均超过或等于5幅。 各房企在选择区域是存在一定的规律。以金地为例，近期拿地态度十分积极，拿地遍布各大区域，北京、上海、南京、杭州、广州、郑州、福州、东莞等城市均有落子，从高热地块拿地幅数来看，金地较为偏重于长三角区域；万科也是如此，在长三角拿地更为频繁。而恒大则重点布局两大区域——北京和广佛，在北京连落三子，均位于房山、顺义、密云远郊区域，楼板价均不足2万元/平方米；而在广佛两城，恒大则连落四子，并且溢价率大都处于较高水平，相较在北京拿地态度更为积极。 一度陷入黑天鹅事件的新城近期拿地也十分积极，在继续深耕苏、沪的同时，积极向京津拓展，4月以来在京津两地拿下三宗高热地块，其中天津武清区一宗居住用地以最高限价拿下，溢价率高达40%，并且自持租赁住房建面3500平方米，在销售业绩欠佳的情况之下，新城仍在积极扩张版图，仅仅4月份，就斥资146.22亿元通过挂牌、合作方式取得北京、杭州、天津、西安、苏州、常州、张家港、温州、泰安、西安、漯河市、乌鲁木齐等11城12宗地块，投资力度明显加大。至于渝系房企龙湖，更倾向于在西南和中部地区拿地，近期在昆明、长沙频频落子。 总的来看，大多数房企仍在积极扩张版图，在投资的重点依然集中在长三角、京津和粤港澳三大区域，其中以长三角布局最为积极。
竞拍中标率：
滨江、祥生、荣安地方性企业中标率更高，
碧桂园等全国布局企业拿地更为审慎
就典型房企参与高热地块竞标的中标率（仅考虑参拍幅数均大于5的房企）来看，滨江、招商蛇口、祥生、蓝光、荣安相对较高，中标率均超过40%。相比之下，碧桂园、金科、正荣、世茂等房企最爱陪跑，中标率仅在10%左右。中标率最高企业是滨江，4月份以来其共参与6场高热地块的竞拍，4宗在杭州的均以最高限价收入囊中，而2宗位于宁波的高热地块则不敌荣安和万科，由此可以看出滨江对于杭州优质地块青睐有加。 中标率之所以会出现这种巨大的差异，一方面与房企本身的财务压力有关，典型如滨江，近期其拿地上显示出的积极进取和“豪气冲天”与其良好的业绩极大相关，其集团年报显示，2019年，滨江集团全年销售额达到1120.6亿元，同比增长32%，可售货值约2500亿；但更重要的还是与房企的布局策略和拿地偏好有关，地方性房企基于其对市场、客群的透彻研究，加之其在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度，并有着深厚的资源积累，有着较强的竞争优势，对于深耕城市或者区域较为执着，对于优质地块往往“不计成本”，因此中标率往往较高，而全国化布局的房企往往是规模房企，对城市或区域的执着性不及深耕企业，因此地块的中标率大都不及地方性企业，典型如碧桂园，4月份以来其高热地块的中标率约为10%，在典型品牌房企中处于垫底位置。 总的来看，地方性房企的中标率相对较高，典型如滨江、祥生、荣安等，对于这些企业而言，更为看重深耕区域的拿地机会，因此也愿意付出更大的代价，而碧桂园、金科、世茂等全国性布局的房企拿地选择面更大，对高热地块的态度更加审慎，在土地盈利空间判断方面更为严格，中标率相对较低。
总结：
优质供地潮将很快退去，
紧抓杭州、南京等上半年拿地机遇
考虑到当前信贷政策相对宽松，优质地块供应也在持续之中，当前地市热度之势短期内仍将延续。但考虑到“两会”召开在即，在中央一贯“房住不炒”的大基调之下，土地市场热度或将降低，同时优质地块入市占比将有所回落，房企要紧抓上半年的拿地机遇，尤其是近期优质地块土地出让较为集中的杭州和南京等城市；中长期来看，杭州、宁波等这类城市，由于产业经济好、购买力强，使得人口吸引力较强、购房需求支撑性佳，拿地机会更值得重点关注。
