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年报点评48丨华夏幸福：营收大幅增加，探索新商业模式

【异地复制继续推进，环郑州是增长亮点】2019年华夏幸福共实现销售额1431.72亿元，其中园区住宅业务签约销售额为1029.35亿元。环郑州区域的销售面积为306万平方米，同比增长了23.9%，是企业销售增长的亮点地区。

【总土储反弹，首次探索商业地产和城市更新】截止2019年末，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1058万平方米（其中孔雀城886万平方米），同比增加了15.4%，结束了连续三年的减少。2019年华夏幸福首次涉足商业地产及相关业务，已经覆盖了北京、深圳、武汉和东莞4个城市。而在城市更新方面，华夏幸福目前在8个城市更新项目中被选为前期服务商，总计新增的土地储备规划计容面积也达到了171万平方米。

【环京以外营收同比近乎翻番】2019年华夏幸福的营业收入为1052.1亿元，同比增长了25.6%。按区域来看，环北京的收入为579.79亿元，同比增长了0.49%，而环京以外区域则同比大幅增长了81.7%至467.19亿元。企业的归母净利润为146.12亿元，再次完成了和平安的利润承诺。

【负债规模和结构有待优化】2019年华夏幸福融资较为积极，而由于企业购买商品、劳务的现金支出大幅增加，因此企业持有现金同比减少了9%至429.63亿元，净负债率则同比继续提高了22个百分点至183%，长短期负债比降至1.94，现金短债比也降至0.71，企业的负债规模和结构仍需继续改善。各类融资渠道成本都有所增加，未来需要加强融资方式和成本的控制。

销售

异地复制继续推进
环郑州是增长亮点

2019年华夏幸福共实现销售额1431.72亿元，同比减少了12.04%。其中包括产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，同比增加了18.68%；其他业务（物业、酒店）销售额34亿元，同比增加了38.55%；园区配套住宅签约销售额为1029.35亿元，同比减少了20.37%。从住宅合约销售额的区域分布来看，2019年华夏幸福在环北京区域的销售额为506.54亿元，而环京之外的销售额为522.81亿元，占比增加至50.79%。

华夏幸福在2019年继续推进异地复制战略。根据企业的销售面积明细，2019年京津冀都市圈以外区域的销售面积占比从2018年底的51%继续提升了10个百分点至61%。这主要是因为企业早期在京津冀以外地区大力发展的一些项目已经开始贡献销售业绩，西安和成都都市圈也首次开始有销售贡献。而最值得一提的是，2019年华夏幸福在环郑州区域的销售面积为306万平方米，同比增长了23.9%，占比则相比2018年增加了近10个百分点，是企业销售增长的最亮眼地区。

投资

总土储止跌反升
首次探索商业地产和城市更新

华夏幸福的产业新城业务在2019年继续坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局：在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。2019年华夏幸福继续在非京津冀地区进行投资布局，新增了7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的区域，从而进一步强化其全国化布局。同时，2019年企业的产业新城新增签约投资额1956.13亿元，同比增长17.84%，主营业务仍在稳定发展。

华夏幸福的住宅业务往往作为产业新城的配套出现，企业旗下的住宅品牌孔雀城在2019年新增土地储备515万平方米，新增土地总价约为181亿元，同比增长70%。截止2019年末，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1058万平方米（其中孔雀城886万平方米），总土储面积同比增加了15.4%，同时也结束了连续三年的减少。虽然华夏幸福的总土储规模与同等规模的其他房企相比较少，但这对于主营产业新城运营开发的华夏幸福而言并不是多大的问题，因为华夏幸福在签署PPP协议后，可以随着产业新城的建设推进逐步与政府协商低价拿地。

在主营的产业新城和住宅业务之外，2019年华夏幸福首次涉足了商业地产及相关业务，已经覆盖了北京、深圳、武汉和东莞4个城市，其中北京的丽泽项目和武汉的长江中心项目已经于年内落地，前者是华夏幸福轻资产业务模式的首次尝试，后者则计划打造包括办公、商业、住宅和公寓的综合体项目，未来可能会为华夏幸福打造新的业绩增长点，探索新的业务模式。而在城市更新方面，华夏幸福目前在8个城市更新项目中被选为前期服务商，主要位于大湾区城市，其中深圳有6个项目，东莞2个项目，总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米，也是华夏幸福积极进取的新尝试。

财务

环京以外营收同比近乎翻番
完成利润承诺

2019年华夏幸福的营业收入为1052.1亿元，同比增长了25.6%，值得注意的是，企业的主营业务收入按区域来看，环北京的收入为579.79亿元，同比增长了0.49%，基本保持持平，而环京以外区域则同比大幅增长了81.7%至467.19亿元。随着企业异地复制的持续推进，未来企业在外埠的收入规模以及占比预期将会继续增长。而与此同时，如何保证在大本营环京区域的收入也是值得企业注意的问题。

而在利润方面，企业的毛利率为43.68%，同比提高了2.06个百分点，继续维持在相当高的水平。根据企业和平安对赌协议的承诺，2019年华夏幸福至少要完成144.88亿元的归母净利润，否则将对平安资管进行现金补偿，而华夏幸福则以146.12亿元的归母净利润完成了和平安的利润承诺，同比增加了24.4%，净利率和归母净利率也保持在14%左右，处在相当高的水平，企业的盈利能力依旧较为不错。

负债规模和结构有待优化

2019年华夏幸福继续积极融资，方式也较为多元化，除了担保贷款之外，共发行公司债63亿元、资产支持专项计划21亿元、超短融25亿元以及境外债券16.3亿美元。而由于企业购买商品、劳务的现金支出大幅增加，持有现金相比于2018年底减少了9%至429.63亿元，净负债率同比提高22个百分点至183%，现金短债比也降至0.71，未来企业需要加强对负债规模以及结构的控制。

在融资成本方面，受2019年融资政策继续维持收紧态势的影响，华夏幸福在2019年的平均融资成本由2018年全年的6.42%上升到了7.86%。其中银行贷款的平均利息成本由2018年的6.15%升至6.37%，债券及债务融资工具平均成本由6.22%升至7.25%，信托、资管等其他融资的平均利息成本由7.41%升至10.02%。与此同时，融资成本最高且提升最大的信托、资管等其他融资方式的规模占比提升了11个百分点，进一步推动了企业综合融资成本的上升，未来企业仍需加强融资的渠道拓展和融资成本控制。

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