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年报点评24丨龙光地产:核心利润破百亿,迈向全国性发展商

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【销售业绩增长超预期,2020年权益销售目标为1100亿元2019年,实现权益销售额915.2亿元,同比增长30.6%,完成850亿权益销售目标的108%。2020年,龙光权益合约销售目标1100亿元,目标增长率为20%;全年计划推货权益金额为1800 亿元,去化率只要达到61%,即可完成目标任务,同时顺利踏进千亿门槛。 

【招拍挂与城市更新并举,储备价值潜力备受关注】2019年,龙光通过公开市场招拍挂方式新增建筑面积574.2万平方米,预计货值达702亿元。截至2019年12月31日,龙光招拍挂土地储备建筑面积达3667.4万平方米,总货值4314亿元。城市更新方面,2019年新增城市更新项目货值1690亿元,可转化土储货值达4006亿元,其中约95%位于大湾区。年内成功孵化深圳、惠州3个项目,可销售货值约700亿元,贡献收入约49亿元,成为业绩增长的新引擎。 

【归母核心利润增长42.7%,核心盈利能力持续提升】2019年,龙光营收574.8亿元,同比增长30.2%;毛利率、净利率分别为31.5%、20.1%。值得注意的是,龙光的核心盈利能力持续提升,归母核心利润突破百亿,同比大幅增长42.7%,核心利润率达17.9%,较上年上升0.6个百分点,处于行业前列,表现出较强的核心盈利能力。当前,龙光现有的已售未结资源丰富,已锁定80%的2020年公司预测收入,业绩增长确定性较高。 

【财务结构稳健,融资成本6%具备行业竞争力】在业绩、盈利持续增长预期下,龙光获得资本市场高度认可,不仅拓宽了融资渠道,融资成本也在行业具备竞争力,2019年加权平均借款利率为6.1%,突显出较强融资能力。截至报告期末,龙光净负债率为67.4%,处于合理水平,整体资本结构表现稳健。 

【打造综合实力领先的全国性发展商】经历24年的发展与沉淀,龙光迈入新的阶段,根据长期战略规划,龙光将全国布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部两大城市群,通过巩固企业管理机制、ESG体系和产品战略,为未来发展提供机制保障,打造综合实力领先的全国性发展商。



1
销售

超额完成全年目标
2020年权益销售目标为1100亿元


2019年,龙光累计实现权益销售额915.2亿元,同比增长30.6%,完成850亿权益销售目标的108%,位居行业第24位。在行业整体规模增速放缓的背景下,龙光依旧保持了较高的业绩增速和目标完成率,得益于深耕区域核心城市项目热销,一方面龙光在粤港澳大湾区市场占有率保持领先,深圳市场“玖”系产品持续热销,例如地铁上盖项目龙光 • 玖钻及深圳光明新区龙光 • 玖龙台等项目去化表现均不俗;另一方面,龙光已经占领南宁市场领头地位,销售规模持续扩大,年内南宁•玖誉湖及南宁•玖誉城等项目在市场反响热烈;此外,环沪一小时都市圈项目不断增加,业绩贡献显现。

从业绩区域分布结构来看,粤港澳大湾区仍是业绩主要贡献区域。粤港澳大湾区业绩贡献率最大,达到56.3%;南宁区域市场表现较为稳定,且进一步走高,业绩贡献率达到25.1%;此外,2018年外拓市场长三角区域业绩贡献显现,首年销售额破30亿元,业绩占比3.1%。总的来说,龙光的业绩分布结构不断优化,粤港澳大湾区占据着核心战略地位,南宁区域稳步增长,业绩贡献稳定,长三角区域的外拓使得业绩来源更加多元化,在全国化布局推进中,未来长三角区域的业绩份额将进一步提高。

2020年,龙光权益合约销售目标1100亿元,目标增长率为20%全年计划推货权益金额为1800 亿元,其中粤港澳大湾区占比60%。若能实现61%的去化率,2020年权益销售额即可达成1100亿元,顺利完成目标任务,同时成功迈进千亿阵营。今年在疫情影响下,市场不确定性积聚,特别是一季度,市场下行明显,在此形势下,龙光目标设定和推货安排较为合理,为推动目标实现,龙光在二、三季度要抓住市场机会,做好供货安排,制定有效的营销策略。

2
拿地

招拍挂与城市更新并举
储备价值潜力备受关注


1.  招拍挂:新增建面574.2万平方米,土地储备货值达4314亿元


2019年,龙光在粤港澳大湾区、长三角区域、大西南区域持续发力,全年通过公开市场招拍挂方式新增31个项目,总计建筑面积574.2万平方米,预计货值达702亿元。其中,2019年7月,龙光以10.77亿元拿下杜阮118亩商住地,首进江门,完成粤港澳大湾区9大内地城市全面覆盖。值得注意的是,龙光在大西南区域扩张意图明显,新增建筑面积占比近六成,为龙光继续在大西南市场占据领先地位提供保障。

截至2019年12月31日,龙光招拍挂土地储备建筑面积达3667.4万平方米,继续保持在较高位,平均土地储备成本为4304元/平方米,总货值达4314亿元。

从招拍挂土地储备的区域分布来看,粤港澳大湾区占据着核心战略地位,储备建面2235.7万平方米,占比达61%,若按货值计算,占比71%,其中深圳在大湾区战略地位不断升级,储备价值可观,货值达到808亿元,未来将继续为企业带来业绩和利润贡献;此外,大西南区域储备建筑面积为914.2万平方米,占比24.9%;长三角的布局目前提升空间较大,储备建筑面积仅为81.2万平方米,占比2.2%,但根据龙光全国化布局规划,未来将加码长三角区域储备,占比将达到20%。

2. 城市更新:可转化土储货值达4006亿元,成为业绩增长新引擎


龙光的储备价值除了来自公开市场拿地,还有非常可观的城市更新项目,这类项目不仅可以快速低成本拓展储备资源,而且利润空间大,有助于企业经营业绩、盈利能力的提升。

2019年,龙光继续拓展城市更新业务,新增项目货值1690亿元。截至2019年12月31日,龙光地产共计在10个城市拓展了78个城市更新项目,可转化土储货值达4006亿元,其中约95%位于大湾区。在深圳、惠州、东莞及珠海等企业可自主改造区域的货值已达2890亿元,占比超72%。

龙光在城市更新业务上的尝试与实践将近20年,参与了多个旧改项目,积累了丰富的经验,并且已经拥有城市更新专业团队,推动孵化工作顺利进行。继2018年在佛山、珠海孵化2个项目后,2019年又成功孵化了深圳、惠州又成功孵化了3个项目,可销售货值约700亿元;期内,城市更新业务贡献收入约49亿元,核心利润达18亿元,成为业绩增长的新引擎。

总体上,龙光一直以来坚持深耕大湾区,在政策红利下先行优势凸显,龙光不仅具备储备规模优势,而且核心城市布局丰富,且成本低,品质高,价值潜力巨大,相信凭借丰富的项目储备与深耕优势,龙光的储备价值将持续释放,为企业带来更多的效益。



3
财务

核心盈利能力持续提升
融资成本6.1%具备行业竞争力



1. 营收稳步

长30.2%,核心盈利
能力持续提升


2019年,龙光营收574.8亿元,同比增长30.2%;实现毛利润181.3亿元、净利润115.6亿元,分别同比增长21.8%、28.5%;毛利率为31.5%,同比略降,净利率20.1%,同比基本持平。值得注意的是,龙光的核心盈利能力持续提升,期内实现核心利润突破百亿,达103.1亿元,其中归母核心利润达100.2亿元,同比大幅增长42.7%,核心利润率达17.9%,较上年再升0.6个百分点,位于行业高位。

从当前来看,龙光的营收与盈利增长确定性较高,一方面龙光现有的已售未结资源丰富,已锁定80%的2020年公司预测收入,另一方面受益于“低成本、高溢价”的项目储备以及较强的成本管控能力,盈利有保障,特别是优质的城市更新项目价值释放,利润增长能力可见。

2. 整体财务结构稳健,融资成本6.1%具备行业竞争力

融资能力突出,平均借款利率维持在6.1%。2019年以来,粤港澳大湾区利好叠加,龙光作为区域深耕房企,低价优质的土地储备价值和核心城市布局受到行业和资本市场的广泛关注。在业绩、盈利持续增长预期下,龙光国际信用评级上调,花旗、瑞银、中金、野村等多家大行也均推荐龙光为行业首选。资本市场的认可,不仅拓宽了龙光的融资渠道,融资成本也在行业具备竞争力,2019年加权平均借款利率为6.1%,与2018年持平,突显出较强融资能力。需要看到的是,龙光在2020年1月发行的3亿美元和1.8亿优先票据,均创下同期民营内房企同评级债券发行利率最低记录,融资成本优势在今年将更加突出。

债务到期结构合理,净负债率为67.4%。截至2019年12月31日,龙光债务规模达696.8亿元,主要以中长期债务为主;持有现金流407.2亿元(包括非流动资产中现金及银行结余);净负债率67.4%,同比略升,但在行业仍处于优势水平,整体财务结构表现稳健,有利于增强企业抗风险能力,保证稳定经营。



4
战略

打造综合实力领先的全国性发展商


 今年是龙光第5个五年计划的最后一年,也将开启第6个五年计划。2020年3月9日,龙光被纳入恒生综合大型股指数成份股,为公司第5个五年计划划上一个完美的句号,目前内房企仅有8家入选恒指大型股。经历24年的发展与沉淀,龙光迈入了新的阶段。根据长期战略规划,龙光将全国布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部两大城市群,通过巩固企业管理机制、ESG体系和产品战略,为未来发展提供机制保障,打造综合实力领先的全国性发展商。

企业管理机制方面,通过外引内育相结合的方式 ,以人才战略为引领,进一步巩固职业经理人机制,同时实施长短期结合的共创共享激励方案,实现股东与管理层的利益一致,持续提升核心竞争力,实现‍共赢。

产品战略方面,巩固玖系、天系和江南系三大产品线,实现快速复制开发,但是同时也要继续创新,打造绿色环保的全国‍品牌,引领市场需求。

ESG体系方面,持续提升公司管治、环境、社会ESG体系 ,一方面公司制定了一系列管理方针,要求各个部门在创造经济效益的同时兼顾社会需求,遵循透明、健康、公正的发展价值观,追求可持续、有品质的增长;另一方面公司越来越多项目采用绿色建筑设计标准,重视施工过程的每道环节,目标达到节能、节水、节材、减排及与环境和谐共存为最终目的;同时,联合龙光慈善基金会,投入扶贫、教育、社区、志愿服务,履行社会责任。2019年开展公益项目30个,义工服务超5000小时。