【中报点评53】金地集团：合约销售稳步增长，持续深耕一二线城市
克而瑞研究中心 沈晓玲、万任澄
【合约销售金额稳步增长，一二线城市占比达70%】2019年上半年金地集团实现全口径合约销售金额855.7亿元，合约销售面积428万平方米，分别同比增长35.7%和14%。
【持续深耕一二线，拿地力度保持较高水平】2019年上半年金地集团新增土地建筑面积675万平方米，同比上升21.18%，新增土地总价554亿元，同比下降2.64%，拿地均价8305元/平方米。拿地销售比0.65，依旧保持在较高水平。新增投资中一二线城市占比达到78%。【营收快速增长，归母净利率高于同规模房企】2019年上半年金地集团实现营业收入225.11亿元，同比增长48.78%，归母净利润36.3亿元，同比增长51.65%。营收、归母净利润快速增长主要是由于结算金额大幅提升。归母净利率达到16.15%，主要受益于深耕一二线城市的战略布局。【债务结构依旧稳健，融资成本优势明显】现金短债比1.69、长短债比2.97，较年初均出现了不同程度的下滑。净负债率78.01%，较年初上升20.64个百分点。但整体债务结构依旧较为稳健，加权平均融资成本4.87%，具有明显优势。
2019年上半年金地集团实现全口径合约销售金额855.7亿元，合约销售面积428万平方米，分别同比增长35.7%和14%，销售金额的增长率高于TOP20房企平均12.43%的增长率。销售分布上看，企业上半年合约销售一二线城市占比达到70%，深耕城市销售保持稳定。其中，南京、上海两城合约销售超过60亿元，杭州单城市销售接近70亿元。从具体项目看，南京翡翠尚居项目单盘销售额超过30亿元，南京锦承苑、北京亦庄等项目销售额超过20亿元，杭州白马湖乐虹湾、北京兴韵雅苑、温州峯汇里、沈阳樾檀山、西安中心风华、嘉兴风雅熹园等项目销售额超过10亿元。
2019年上半年金地集团新增土地建筑面积675万平方米，同比上升21.2%，新增土地总价554亿元，同比下降2.64%，拿地均价8305元/平方米。整体来看，拿地建面同比上升，但拿地的金额有所下降。主要在于金地集团的投资结构发生了变化，一线城市拿地占比减少。去年同期，金地集团一二线城市总投资额占比80%， 其中一线城市达到26%。而今年上半年，金地一二线城市总投资额占比78%，基本与去年持平，但是一线城市投资占比下滑至14%，使得企业的平均拿地成本出现下降。2019年上半年金地集团拿地销售金额比0.65，较去年同期略有下降，但比2018年全年高出0.03，拿地投资力度依旧保持在较高的水平，高于TOP20房企2019年上半年拿地销售金额比0.39。此外，2019年上半年金地集团新增土地建面权益为59%，较2018年全年上升了14个百分点。自15年开始，企业通过大量合作拿地的方式实现了规模的快速扩张。这也导致了15-18年企业的新增土地权益建均低于46%。到了今年上半年，企业新增土储的权益占比有了明显的提升，说明了企业在实现了规模的快速扩张之后，也开始逐渐考虑盈利水平。
2019年上半年末，金地集团总土储建筑面积约为4760万平方米，较于期初上升8.18%，土地储备权益比例约为 53.57%，比年初上升1.3%。其中，一二线占比达到80%，土地储备较为优质。
从目前金地集团的销售规模和增长速度来看，土储大约满足企业3~4年左右的发展需求，土地储备较为充足。预期下半年金地依旧会以布局一二线城市为主，且会更加注重项目整体的盈利空间。
2019年上半年金地集团实现营业收入225.11亿元，同比增长48.78%，归母净利润36.3亿元，同比增长51.65%。营收、归母净利润快速增长主要是由于结算金额大幅提升。上半年企业结算面积137万方，较去年同期提升8.73%，结算金额200亿元，较去年同期提升54.4%，结算均价达到14635万/平方米。从目前企业约2万元的合约销售均价来看，未来结算均价进一步提升将是大概率事件。上半年企业的归母净利率达到16.15%，与去年同期基本持平，优于TOP20房企平均水平。近年来，金地集团的毛利率以及归母净利率一直保持在较高的水平。主要是受益于金地集团深耕一二线城市的投资布局。2019年上半年，金地集团销售回款率达到80%，持有现金395亿，较年初下降44.8亿，现金短债比1.69，较年初下降。虽然现金短债比较年初降幅较大，但整体仍维持在较为安全的水平，高于2018年TOP20房企平均1.42。现金短债比下滑主要是由于企业上半年部分长期债务临近到期，以及发放了20亿元的超短融。长短债比上，2019年上半年为2.97，较年初也出现下滑，但同样保持在较为优秀的水平，高于2018年TOP20房企平均水平。长短债比下滑主要是上半年企业陆续发放了期限3年，金额5.5亿美元的境外债券以及期限十年，金额14亿元的资产支持证券，且受到部分长期债务临近到期的影响。
2019年上半年，金地集团持续保持多元化的融资优势，其平均借贷成本较年初略微上升0.04个百分点，为4.87%，融资成本优势明显，低于同规模房企平均水平。上半年金地集团抓住融资窗口期，陆续发放了超短融、境外公司债券、资产支持证券等，融资手段较为丰富，新增融资成本介于4.5%-6%之间，使得企业的整体融资成本出现略微提升。
上半年，金地集团净负债率为78.01%，较年初上升20.64个百分点，上升明显，但并未超出安全线，整体可控，略高于2018年同规模房平均净负债率2.25个百分点。上半年企业由于投资拿地依旧积极，且又募集了多笔贷款，因此净负债率出现上升。展望下半年，为保持债务结构整体可控，通过紧抓销售回款来替代债务发行或许更为合适。
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