克而瑞研究中心 朱一鸣、李丹
【合同销售金额增长16.5%，长三角与成渝区域销售贡献度高】2019年上半年，花样年实现合同销售金额131.7亿元，同比增长16.5%。销售去化率为75.8%，保持在行业较高水平。从区域分布来看，上半年花样年于长三角区域的销售业绩显著攀升，占比迅速扩大，较去年全年提升16.2个百分点至29.5%。成渝经济区作为花样年最早进入的重要战略区域之一，销售贡献依然占据主导优势，上半年实现销售金额54.2亿元，占整体销售金额的41.1%。
【拓展战略合作，城市更新潜力巨大】2019年上半年，花样年继续围绕都市圈深耕重点区域，以10亿元的总投资金额新增2幅土地，同时与旭辉集团达成了战略合作。截至2019年6月末，花样年规划总土地储备建筑面积3320万平方米，较去年年末的2091万平方米增长了58.8%。其中已签订框架协议的城市更新项目1672万平方米，较去年年末增长88.2%，对应货值约3526亿元。
【收入与利润双增长，债务结构稳定】2019年上半年，花样年实现营业收入85.8亿元，同比增长65.1%，其中出售开发物业实现的收入占比66.8%；毛利润同比增长92.5%至25.37亿元，增速远高于同等规模房企平均水平；净利润2.4亿元，同比增长35.6%。债务结构稳定，现金短债比和长短期债务比分别为2.21和2.61，均优于同等规模房企平均水平。【平台化与智能化推进物管竞争力的提升】除了房地产开发主业，围绕轻资产模式的物业管理也是花样年的主营业务之一，花样年旗下主要拥有两家物业管理公司，分别为彩生活和美易家。两者在不同市场领域的物业管理上持续深耕，实现地产主业产业链的延伸，期内业绩持续增长。
销售：合同销售金额增长16.5%
长三角业绩贡献度提升2019年上半年，花样年实现合同销售金额131.7亿元，同比增长16.5%；合同销售面积111.9万平方米，同比小幅下降4%；销售均价11172元/平方米，同比增长21.3%。销售去化率为75.8%，保持在行业较高水平。根据克而瑞销售排行榜，排名由去年年末的81位上升至76位。值得注意的是，花样年上半年16.5%的销售金额增速，高于同等规模房企的平均水平，但相比于其全年增长20%-30%，即至少362亿的销售目标，尚存一定差距。截至上半年，花样年货值去化率为56%，预计下半年7-10月将集中供货，下半年供货量将占到全年的66%，全年的目标去化率为75%。从产品布局来看，花样年以精品高档住宅为主，销售金额占比65.2%，此外中高端住宅与城市综合体销售金额分比占到18.5%和16.3%。从区域分布来看，上半年花样年于长三角区域的销售业绩显著攀升，占比迅速扩大，较去年全年提升16.2个百分点至29.5%，销售贡献主要来源于江苏、上海和南京的10个项目。成渝经济区作为花样年最早进入的重要战略区域之一，销售贡献依然占据主导地位，上半年实现销售金额54.2亿元，占整体销售金额的41.1%。此外京津冀都市圈上半年也加速项目的推进与去化，贡献销售金额22.2亿元，占比16.9%。
2019年上半年，花样年继续围绕都市圈深耕重点区域，以10亿元的总投资金额新增2幅土地，分别位于张家口和天津，合计权益建筑面积43万平方米。与此同时，上半年花样年与旭辉集团达成了战略合作，双方都看好一二线核心都市圈机会，在区域布局上各有侧重，在此基础上相互入股对方的优质项目，共同扩大市场影响力。截至目前已落地三个项目，分别为武汉碧云天项目、武汉汉正街项目和深圳坪山项目。此外，花样年的“5+N”投资策略稳步推进，即五大重点城市群中，核心选择20+深耕及机会进入城市进行布局，将有限的资金、资源尽可能合理分布，实现投资价值的优化。
2019年上半年，花样年在城市更新上加速推进。截至2019年6月末，花样年规划总土地储备建筑面积3320万平方米，较去年年末的2091万平方米增长了58.8%。其中已签订框架协议的城市更新项目1672万平方米，较去年年末增长88.2%；在建及待建的土地储备1205万平方米；另包括488万平方米的未并表项目。
从区域分布来看，花样年的土地储备（包含城市更新）集中于全国五大城市群，其中一二线城市土储占比超过90%。在五大城市群中，粤港澳大湾区的土地储备建筑面积占比超过五成，其中深圳单城市占比19.4%，未来受政策红利可期；此外环渤海都市圈和成渝经济区分别占比近20%。城市更新方面，花样年经过20年来的沉淀积累，已经在本土化、经验、团队、专业、资源方面建立起五大核心优势。截至2019年上半年，花样年在大湾区拥有39个城市更新项目，总建筑面积约1672万平方米，对应货值约3526亿元。这些项目覆盖于深圳、中山、惠州、佛山和广州五个城市，其中深圳占有22个项目，预计货值占到城市更新项目总货值的46%。未来3年，花样年预计推出20个城市更新项目，可转化为631万平方米的土储，供地货值约1334亿元，分布于深圳、惠州和东莞。城市更新一方面受大湾区政策利好，且具有低成本、高毛利优势。以深圳坪山项目为例，平均土地成本为12500元/平方米，而周边销售均价达40000元/平方米，预计结转毛利率可达50%以上，有助于提升公司整体的毛利率；另一方面也存在周期长，不确定因素大等风险，对企业的资金稳定性要求较高，还需不断优化模式，做好风险防范工作。
2019年上半年，花样年实现营业收入85.8亿元，同比增长65.1%，其中出售开发物业实现的收入占比66.8%，主要来自于位于成都的五个项目，合计贡献收入占出售开发物业收入的68.2%。毛利润同比增长92.5%至25.37亿元，增速远高于同等规模房企平均水平；净利润2.4亿元，同比增长35.6%。毛利率29.6%，同比增加4.2个百分点；而归母净利率进一步下降至1.2%，低于同等规模房企平均水平，主要由于其他非控股权益股东所占公司净利润的明显增长，致使归属于母公司的净利润占比下降。
截至2019年6月末，花样年持有现金247.5亿元，较去年年末小幅下降11.7%。净负债率81.1%，稳定在行业中低水平。现金短债比和长短债务比分别为2.21和2.61，均优于同等规模房企平均水平，且分别较去年年末提升0.28和0.62，短期偿债无压力，债务到期结构合理。与此同时，花样年融资方式多元化，成本管控能力较强。截至目前的融资中，境外债券占比43.6%，银行贷款占比27.4%，境内债券占比15%，融资成本保持在8.94%的合理水平。
除了房地产开发主业，围绕轻资产模式的物业管理也是花样年的主营业务之一，花样年旗下主要拥有两家物业管理公司，分别为彩生活和美易家。两者在不同市场领域的物业管理上持续深耕，实现地产主业产业链的延伸，结合互联网和科技的发展，平台化与智能化不断升级，打造新的盈利增长点。彩生活主要聚焦社区服务，在管面积保持快速增长。截至2019年6月末，彩生活的合约管理建筑面积达5.64亿平方米，较去年年末增长0.1亿平方米；服务社区2824个，较去年年末增加115个。与此同时，彩生活生态圈体系不断升级，平台服务规模不断扩张。截至2019年上半年末，平台服务面积达12.06亿平方米，同比增长22.9%；累计注册用户达3200万，平台交易金额累计达55.47亿元。成立于2010年的美易家则专注于为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供物业管理和物业经营服务，已在深圳、长沙、成都、重庆、郑州、合肥、无锡、天津、桂林等100多个核心城市成立分支机构，通过超强的智慧化、科技感，打造细腻、情调、品味、时尚的新生活方式，为客户带去个性化体验，期内业绩持续增长，同时形成独特的市场竞争力。
