【中报点评44】中国金茂：销售跨入20强，引入平安推进市场化

克而瑞研究中心 沈晓玲、汪维文、查明仪

销售增速远超同规模房企，跨入20强行列。2019年上半年，中国金茂实现全口径合约销售金额约785亿元，合约销售面积约358万平方米，剔除大宗交易的影响，分别同比增长约79%和114%。销售金额增长率远超同规模房企，因此合约销售金额行业排名进一步上升，今年跨入20强房企行列。对比企业2019全年1500亿元的销售目标，一方面目前已完成52%，超出46.4%的行业平均值；另一方面，企业全年可售资源约为2446亿元，全年只要达到60%的去化率，就能完成目标销售额。

一线城市项目火爆，成为销售主力。销售金额上涨一部分原因是销售城市数目的增多，与2018年相比，项目在销城市增加6个达到36个。就目前销售金额城市分布来看，主要集中在一线城市以及热门二线城市。其中，北京业绩突出，半年销售额达115.4亿元，上海、南京、杭州、温州销售均突破60亿元，这四个城市贡献率达48%。就业绩贡献来看，与2018年相比变化不大，仍集中在长三角区域。

上半年中国金茂实现总营收约147.41亿元，毛利率仍领先TOP30平均水平。上半年中国金茂整体毛利率为37%，目前企业采用一二级土地联动开发的方式，通过毛利率较高的一级土地开发业务平衡整体盈利水平，仍领先于TOP30房企平均水平。

现金短债比1.07，短期偿债压力不大。截止至2019年中，中国金茂共持有现金274.80亿元，相较于期初增加16.98亿元，现金增长由于上半年经营活动产生的181.66亿元的净现金流入覆盖了投资活动156.73亿元以及筹资活动14.40亿元的净现金流出。

长短债比2.46，优于TOP30平均水平。尽管相比2018年末企业长短债比有所下降，但仍然优于TOP30平均水平。截至目前，中国金茂已成功发行多笔低利率债券，分别为3.72%利率的5年期18亿人民币公司债，4%利率的5年期2.5亿美元债以及4.25%利率的10年期5亿美元优先担保票据，全年长短债务结构或将进一步改善。

净负债率下降，杠杆水平依旧稳健，融资成本优势明显。根据企业公告数据，2019年中企业净负债率为67%，明显优于TOP30及行业平均水平。另外值得注意的是，上半年中国金茂平均融资成本仅为4.96%，在当下融资持续收紧，多家房企借贷成本上升的环境下，优势更为明显。

中化集团出售股份予中国平安，引入其为中国金茂第二大股东。2019年8月中国金茂发布公告，正式完成现有股份配售及新股份认购。本次公告内容主要包含两件事，一是中化集团分别让渡17.87亿股份予中国平安和0.16亿股份予新华保险，二是中国金茂增发1.69亿股份筹资8.15亿港元用作一般营运资金，该部分股份全部由中化香港认购。认购及配售完成后，中国平安成为中国金茂的第二大股东，股权占比15.2%，新华保险股权占比9.18%，中化香港占中国金茂股权比例35.1%，仍为控股股东。

混改加速金茂市场化，与平安的产业协同合作将推进金茂规模增长。本次引入中国平安主要是通过国企中化集团减持股份的方式，尽管中化集团仍控股中国金茂，但通过改组董事会结构等一系列方式，中国金茂在市场化的道路上更进一步，最终或将不再并表中化集团。而之所以选择中国平安，一方面是其旗下包含地产、科技、养老等多个业务板块，可以与中国金茂的城市运营等业务产生协同效应，另外作为国内最具实力的险资之一，平安可以在融资上给予金茂更多的支持，助力金茂规模增长。