克而瑞研究中心 房玲、洪宇桁
【异地复制效果显著，环郑州是增长亮点】2019上半年华夏幸福共实现销售额645.31亿元，同比减少了19.84%。其中房地产业务合约销售额为479.17亿元，同比减少了24.9%。然而环郑州区域的销售面积同比增加了69.7%，是企业销售增长的亮点地区。【持续推进“3+3+X”布局战略】华夏幸福的产业新城业务在2019上半年继续坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局，在非京津冀地区新增了5个入库PPP项目。截至2019年中，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1058万平方米，相比于年初增加了15.4%。【环京以外营收同比近乎翻番】2019上半年华夏幸福的营业收入为387.3亿元。按区域来看，环北京的收入为236.85亿元，环京以外区域则同比大幅增长了96.5%至148.1亿元。企业的归母净利润为84.81亿元，同比增长了22%。【负债规模和结构仍有改善空间】2019上半年华夏幸福大力融资，年中持有现金相比年初增加了16.7%，然而与此同时企业的净负债率相比于年初也大幅提高了65个百分点至233%，现金短债比也降至1.06，平均融资成本上升到了7.23%，财务结构仍有改善空间。
2019上半年华夏幸福共实现销售额645.31亿元，同比减少了19.84%，主要是房地产业务的合约销售额明显减少，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.31亿元，同比变化不大。上半年华夏幸福房地产业务合约销售额为479.17亿元，同比减少了24.9%，面积551.05万平米，同比减少22.6%，销售均价同比有所降低，这有可能是销售区域分布继续变化带来的结构性影响。因为企业在销售均价相对较低的环京以外区域的销售额同比增长11%至264.67亿元，占比也增加至55.24%。
华夏幸福异地扩张成果显著，根据企业的销售面积明细，2019上半年京津冀以外区域的销售面积占比从2018年底的51%继续升至64%。这主要是因为企业早期在京津冀以外地区大力发展的一些项目已经开始贡献销售业绩。其中最值得一提的是，上半年华夏幸福在环郑州区域的销售面积为129万平方米，同比增长了69.7%，占比则相比2018年增加了7个百分点，是企业销售增长的亮点地区。此外，成都都市圈上半年也开始有销售贡献，为企业增加了新的销售贡献区域。
华夏幸福继续坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+X”核心都市圈格局：在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。2019上半年华夏幸福新增了5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的区域，进一步强化其全国化布局。上半年企业的产业新城新增签约投资额1051.53亿元，同比增长8.9%，主要来自于长三角都市圈和郑州都市圈，占比超过70%，未来这两个区域还将是企业业绩贡献的重点。
华夏幸福的住宅业务往往作为产业新城的配套出现，截至2019年中，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为1058万平方米，相比于年初增加了15.4%。虽然华夏幸福的总土储规模与同等规模的其他房企相比较少，但这对于主营产业新城运营开发的华夏幸福而言并不是多大的问题，因为华夏幸福在签署PPP协议后，可以随着产业新城的建设推进逐步推进拿地。
2019上半年华夏幸福的营业收入为387.3亿元，同比增长了11%，值得注意的是，企业的主营业务收入按区域来看，环北京的收入为236.85亿元，同比减少了12.9%，略有下滑，而环京以外区域则同比大幅增长了96.5%至148.1亿元。随着企业异地复制的持续推进，未来企业在外埠的收入规模以及占比预期将会继续增长。 而在利润方面，企业的毛利率为48.73%，同比提高了3.06个百分点，维持在相当高的水平。而企业的归母净利润为84.81亿元，同比增长了22%。
2019上半年华夏幸福继续积极融资，方式也较为多元化，共发行公募债10亿元、资产支持专项计划21亿元、超短融25亿元以及境外债券16.3亿美元，此外还有341.85亿元的信托、资管等其他融资。由于信托融资增加显著，加上受融资环境持续收紧态势的影响，华夏幸福上半年末的平均融资成本由2018年全年的6.42%上升到了7.23%，仍低于行业平均水平。
较大的融资力度也让华夏幸福的持有现金相比年初增加了16.7%至551.85亿元，与此同时，现金短债比也降至1.06，净负债率相比年初则大幅提高了65个百分点至233%，而值得注意的是，华夏幸福有了平安作为二股东，同时也和平安达成了战略合作，企业未来可以考虑通过轻资产管理模式减轻其财务压力。比如在8月16日华夏幸福以58.3亿元向平安人寿转让北京丰台项目，由平安人寿持有资产，而华夏幸福进行管理开发就是一个不错的案例。
