克而瑞研究中心 房玲、洪宇桁
【销售增速位列TOP20房企前列】2019上半年，金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约814亿元，同比增长了36.3%，增速在全口径销售TOP20房企中位于前列，完成了全年1500亿目标的54.3%。新开工面积为1156万平方米，同比增长10%，充足的货量供应是企业销售规模发展的基石。【投资较为积极，聚焦“八大城市群”】2019上半年新增土地建筑面积1529.8万平方米，新增土地总价422.5亿元，拿地相对积极。企业在稳定自身在大本营成渝地区的市场份额的同时，继续积极布局其他七大城市群。【营利大幅增长，重庆地区贡献突出】2019上半年金科实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；归母净利润为25.9亿元，同比大幅增长288%，这两项指标的增幅均位居行业较高水平。其中，重庆区域的营业收入占了集团营收的61%，毛利率也高达30.72%，从而保障了企业整体盈利水平。【融资多元化，财务结构仍有改善空间】2019年中，金科的持有现金为309亿元，较于期初增长了1.6%，现金短债比则略微下降至1.07，现金基本能覆盖短期负债，净负债率为147.47%，未来金科仍然需要继续将控制负债、优化财务结构作为发展重点之一。2019上半年，金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约814亿元，同比增长了36.3%，销售金额的增长率远高于TOP20房企平均12.43%的增长率，完成了全年1500亿目标的54.3%。合约销售面积则达到了839万平方米，同比增长了20.4%。在这种情况下，金科在克而瑞全口径合约销售金额榜单中的排名从2018年的22名上升至2019年中的17名，成功晋级20强。金科近两年均保持了较快速度的增长，主要是其持续加大开工力度。2016年到2018年全年的新开工面积同比增速均达到了70%以上，其中2018年的新开工面积更是达到了2700万平方米，同比增速146.4%。2019上半年企业的新开工面积为1156万平方米，已经超过了2017年全年，同比增速为10%，而全年的计划开工面积则达到了3000万方，充足的货量供应是企业销售规模发展的基石。2019年金科的全口径销售目标为1500亿元，目前目标完成率为54.3%，也高于TOP20房企平均46.4%的目标完成率。按照金科在上半年的销售增长率以及近年来的开发速度来看，全年的销售目标应该可以超额完成。从销售分布来看，2019上半年金科销售贡献依然主要来自中西部地区，占比为64%。排名第二的则是占比为19%的长三角地区，同时企业在全国各大区域均有布局，可见金科的全国化已经有初步成果，两年前确立的“三圈一带、八大城市群”深耕发展的战略已经开始有所收获。
2019上半年金科新增土地建筑面积1529.8万平方米，同比增长了51.2%，其中权益建面1165.5万平方米；新增土地总价422.5亿元，同比增长了56.7%，权益总价为308.51亿元。金科上半年新增土储建面权益占比相较于2018年全年的64.1%上升至76.2%，有了较大的提高。长期来看，企业持有项目的权益比例较高可以使企业维持销售规模和营收增长的平衡，从而实现有质量的增长。在区域分布方面，金科聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展，目前已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群。上半年，金科在大本营成渝城市群的拿地占比有所降低，同时增加了在长三角、长江中游、北部湾以及山东半岛这些地区的投资力度。企业在稳定自身在大本营成渝地区的市场占比的同时积极走出去，从而更好地站稳脚跟放眼全国。
2019上半年金科的拿地销售金额比为0.52，高于TPO20房企0.39的平均值，拿地相对较为积极。这种拿地战略使得金科的总土地储备快速增加，截至2019年中，金科土地储备可售建面超过5600万平方米，按照企业在上半年的销售规模计算，这些土储已经足够满足企业3年左右的开发，较为充足。
2019上半年金科实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；归母净利润为25.9亿元，同比大幅增长288%，增幅均位居行业较高水平。上半年金科毛利率同比提高了7.76个百分点至30.3%，主要是毛利率较高的重庆区域营收占比较高。上半年金科主营业务的营业收入主要来自重庆、四川和湖南三个区域，其中重庆区域占比达61%，同时该区域的毛利率也是最高的，达30.72%，其余两个区域的毛利率都不到25%。未来随着全国化的推进，大本营以外的区域的营收贡献也将持续增加，利润率能否继续保持较高的水平还有待观察。金科2019上半年的归母净利润率同比大幅提高了5.63个百分点至9.92%，而TOP20房企2018年的归母净利率为10.78%，盈利水平还有继续提升的空间。 2019年中，金科的持有现金为309亿元，较于期初增长了1.6%，现金短债比则较期初略微下降至1.07，现金基本能覆盖短期负债，这主要是因为在于金科的短期有息负债较于期初增加了4.8%至289.68亿元。从长短债比来看，金科在2019年中的长短债比为2.3，较2018年末的1.95有较为明显的优化。2019年中，金科的净负债率为147.47%，但是同比下降11.85个百分点，未来仍然需要继续将控制负债作为发展重点之一。
2019年上半年，金科的融资方式依然较为多元化，总共发行了15.8亿元的公司债、3亿美元债、15亿元超短融，12亿元短期融资券以及23亿元中期票据。融资环境的持续收紧，使企业整体融资成本上行压力依然较大。金科在2019年继续推进“四位一体”产业升级发展战略，形成以民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等相关多元化协同发展的战略格局。在社区综合服务方面，金科服务在上半年共实现营业收入12.02亿元，同比增长约84%；实现净利润1.59亿元，同比增长约260%。新增合同管理面积3500万平方米，累计合同管理面积已经达到了2.39亿平方米，服务项目已达655个，是“四位一体”中发展最稳定的一个重要板块。
除了成立已久的物业服务板块，金科也布局了科技产业投资运营，目前投资开发的产业新城已进入重庆、湖南、山西、四川、山东、辽宁、陕西等省市，开发和运营产业园区面积超1200万平方米，入园企业超过2000家，入园企业年总产值超千亿元。而在“四位一体”最后一位的文旅康养方面，金科已经与多家企业达成了合作，未来将会进一步进行开发。
