行业数据｜7月销售、投资回落叠加经济下行，下阶段行业仍需维稳

今天上午，国家统计局公布了一系列经济运行数据和前7月全国房地产业数据：能源消耗、固定资产投资、社会消费、工业增加值等增幅回落，而CPI和失业率在上升。在宏观经济下行压力加大的同时，房地产业同样增长乏力、疲态显现：7月商品房销售面积同比仅增1.2%，新开工面积累计增速跌破10%，土地购置面积累计增速跌幅扩大1.9个百分点，受此影响下开发投资额累计增速回落至10.6%，房地产投资保持平稳态势，预期也相对稳定，未来房地产市场仍需维持平稳运行。

总的来看，7月全国新房市场维持在平稳水平，但下行相对明显。2019年7月全国商品房销售面积为1.3亿平方米，销售金额为1.25万亿元，两者相比2018年同期分别增长了1.2%和9.8%。与年内其他月份相比来看，销售面积相比5月下降了3%，对比除去6月以外的年内高点3月份更是锐减17%。实际上，从7月实际开盘销售情况来看，热点一、二线城市销售去化表现均有下降，可见下行趋势的确已成定局。

开发投资额增速再度放缓但仍保持较高水平，2019年1-7月全国房地产开发投资额7.3亿元，累计同比增速为10.6%，相比1-6月继续下降了0.3个百分点，但仍保持两位数的较高增速。从7月单月的数值来看，开发投资额为1.12亿元同比增6.55%，对比往年来看依旧处于历史相对高位，保持着较高水平。

从新开工面积来看，房企开工面积单月处低值且增速大幅回落。1-7月房屋新开工面积累计增速收窄0.6个百分点降至9.5%，跌破之前保持的两位数增速。单月来看，7月房屋新开工面积2.02亿平方米，同比增速回落2.33个百分点至6.6%，与5月份的2.12亿平方米相比下跌5%。

从新开工面积的单月绝对值与整体累计增速可以看到，可开发土地储备不足叠加新房市场销售遇冷，房企对于市场的预期发生转变，制约了新开工进度。

从土地购置面积来看，土地成交在短暂拉升后7月继续下行，2019年1-7月土地购置面积同比增速下降29.4%，相比1-6月扩大1.9个百分点。由于房企融资环境的收紧加上新房销售的热度回落，房企的拿地热情趋于冷静，审慎拿地下土地购置面积回落至低位。

从宏观经济的诸多方面综合来看，经济下行压力继续加大。正向指标方面，如工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等同比增速与累计同比增速均有不同幅度的收窄，全国城镇调查失业率相比6月上升了0.2个百分点、CPI同比增2.8%仍不断上升。加之当前国际环境更趋严峻复杂，外围经济体进入新一轮货币宽松，经济发展面临新的风险挑战，下行压力有所加大。

综上，房地产行业作为中国经济的“压舱石”，虽然中央明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但其作用仍不容质疑和忽视。我们认为：在当前宏观经济持续下行的背景下，加码激进调控政策概率不大，预计后续楼市将继续以“稳”为主。下半年新房销售表现将有明显降温；此次随着房企融资环境的收紧，房企的投资计划将有所调整，未来在新项目开工与土地购置方面均将适度谨慎，但基于房企施工建安投资加速，开发投资额累计增速仍将会保持相对高位运行。