土地月报 | 地价上行趋势中止，土拍热度再度下降（2019年7月）

经历上半年的调整后，7月份土地市场表现稳定：成交面积和上月几乎持平，成交均价虽受高单价地块占比减少影响终止小半年来的上涨趋势，但环比回落幅度并不大，仅为2%。与此同时，房企融资在7月持续收紧，各地也在跟进调整土拍规则压低溢价或加码调控政策，导致溢价率相比上月大幅下滑6个百分点，仅为12%。不过鉴于整体溢价率已经接近10%左右的历史低位，预计未来进一步下滑的空间不大，大概率会持续低位运行。 

各能级城市方面，成交规模持续分化，一、二线城市土地成交量延续上升，而三四线城市维持低位；价格方面，仅二线环比上涨，一线和三四线城市地价均出现回调；在市场热度方面，各能级城市表现较为一致，均是土地溢价率连续下滑、流拍率上行，土拍热度明显下降。

成交量保持相对稳定

结构性因素致本月地价出现回调

本月土地市场热度延续上两月的回落趋势，溢价率降至12.9%，环比上月下降6个百分点。就各能级城市来看，一线城市溢价率降至4%，主要是因为以上海、广州为首的一线城市本月出让土地的质量和数量均有明显下降，使得土地市场热度明显下调，此外，上月成交创下新高的深圳本月零成交，种种因素影响下，一线城市土地热度明显下降；二线城市溢价率也呈现下降趋势，整体溢价率降至11.3%，究其原因，一是由于“限地价”、“限房价”等土拍规则的压制，另一方面也是受融资收紧的影响，房企拿地热情不及前三个月；三四线城市在分类调控、成交主力郊区化的双重影响下，溢价率也小幅下调，降至16.6%，环比上月下降了1.5个百分点。

热点二线优质地块集中出让

“双限规则”实施降低杭州土拍热度

7月份土地市场呈现量稳价跌态势，因一线、三四线城市成交均价均有回落，成交楼板价结束了近半年以来的连续上涨趋势。市场热度方面，受融资环境收紧、政策调控持续趋严等因素影响，溢价率指标连续第三个月下滑，流拍率指标也出现上涨趋势，土地市场持续降温。

月末政治局会议上，中央再次强调坚持“房住不炒”，并将落实房地产长效管理机制，不将其用作短期刺激经济手段，预示着房地产市场调控仍将从紧；同时，苏州、大连等城市也在本月相继加码调控政策，从溢价率下降、流拍率上涨来看，房企拿地态度已经出现转变，接下来企业拿地将会更加谨慎。不过，从成交量稳定、价格小幅下跌的态势来看，下半年土地市场仍会平稳运行。