评司论企｜多元热潮下，朗诗的收缩与聚焦

当前，房企多元化发展已经成为行业常态。根据克而瑞统计，TOP30房企中基本没有纯地产开发的企业，TOP100房企中97%也都布局了多元化业务。2018年，行业更是经历了一轮改名潮，包括朗诗、奥园、保利等十几家房企都走上了“去地产化”的道路，以配合自身业务板块延伸的发展策略及综合发展的定位。

在行业还沉浸在深讨多元化走向的时候，更名一年多的朗诗绿色集团5月14日发布公告称，公司旗下间接全资附属公司与控股股东朗诗集团签订五项协议，将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。剥离之后，集团将透过精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力之溢价空间，提升股东价值。从一年前多元化战略升级到如今回归核心主业，朗诗的多元化热情似乎退却的有点快，这种紧急刹车行为到底为哪般？

朗诗的多元化战略收效甚微

近年来，我国房地产行业增速逐步放缓，从高速发展期过渡到平稳发展期。此外，政策调控和市场竞争压力不断加剧，房企生存发展面临了巨大挑战。在此背景下，房企纷纷启动多元化战略，拓展新业务，寻求新的利润增长点，实现业绩可持续增长。但是，从目前多元化发展情况的来看，成功实现转型的企业案例几乎没有，地产开发与销售仍然在房企业务板块中占据着绝对比重。

朗诗也不例外，其实早在2014年朗诗就开始了转型之路，业务板块从传统地产开发不断延伸，涉足长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个业务领域。2018年公司名从“朗诗绿色地产有限公司”改为“朗诗绿色集团有限公司”，进一步推动战略升级。但是从其经营结果来看，转型成效并不大。2018年业务收入构成中84.7%的收入仍然来自房地产开发与销售业务板块，管理服务、办公物业投资以及长租公寓总收入仅占到15.3%，并且房地产开发与销售也是支撑朗诗利润规模增长的重要板块。

此外，值得一提的是长租公寓业务，尽管在2018年业务收入构成中仅占到1.7%，但是该板块一直以来在朗诗转型中都备受关注，并且朗诗对其未来前景也极为看好。2017年朗诗成立长租公寓事业部，大力发展旗下品牌“朗诗寓”，现已在北京、上海等一二线城市获取100多个项目，获取房量4万余间，在营房量1.3万间，规模发展位居行业前列。但是规模扩张下，效益并不乐观。2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损达到2.34亿元，2018年随着规模的扩张，亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。目前长租公寓在我国发展仍不成熟，行业也未找准商业模式，并且培育期较长，短期很难实现盈利，可以说被寄予很高期望的长租公寓板块并没有为朗诗带来实质性的效益，反而拖累了企业经营业绩，并且存在继续亏损下去的风险，总的来说并不利好于当前朗诗的发展。

收缩聚焦为企业带来更多可能性

对于房企来说，多元化布局确实是增强“厚度”应对行业变局的一种可选之策。但很显然，多元化发展对企业的条件和能力有着更高的要求，一是规模支撑，多元化业务的培育需要进行大量的资金、人才等资源投入，规模型企业各方面实力可能更有助于支撑新业务的发展；二是运营管理能力，市场竞争在任何领域都是存在的，如何实现高效的资源整合，提高运营管理能力是企业面临的一项重大课题，也是难度所在；三是渠道扩展，市场空间直接决定了该业务是否成规模发展，为企业带来可观效益。此外，房企多元化是基于局势应对和目标增长，新业务的盈利性、现金流动性、周期性等特性也是转型是否能成功的重要条件。因此多元化发展，理应是房企基于对自身专业度和业务的收益性，做严格的考量和评估之后进行的有效选择，而非跟风。否则可能适得其反，造成资源分散、业绩不济甚至经营混乱，得不偿失。

2018年朗诗实现销售额381.5亿元，根据克而瑞榜单排在第68位，随着行业集中度不断提升，在规模竞争中显然处于相对劣势地位，相比头部房企，多元化布局面临相对较大的压力和条件限制。此次业务的剥离对于朗诗来说，既是心有余而力不足，也是一次业务思路的重新梳理。一方面，相关亏损及非地产业务的投入与产出效率并不如预期，在财务报表中直接作用到业绩表现，影响到估值；另一方面，面对房地产行业这块大蛋糕，尽管增速放缓，但是增长规模以及可挖掘的市场潜力仍然是巨大的，整体上房地产市场的收益空间可观，放弃后半场的争夺对于朗诗来说机会成本甚大。显然在其他业务表现平平之下，核心主业的优势还是占主导，如何以有限资源发挥最大效益，朗诗确实需要合理权衡。

剥离之后的朗诗，业务精简，聚焦点明确，发展的思路和用力点将更加清晰化，为企业发展创造了更有利的环境，也带来了更多的可能性。一方面长租公寓等亏损业务不再并表，有利于改善表内业绩表现，提高企业估值和市场认可度；另一方面在房企智能化时代的到来下，绿色与科技顺应了行业变革趋势，朗诗作为行业领先的绿色科技地产开发商，拥有相对丰富的开发经验和技术沉淀，有利于充分发挥先行优势，收缩战略下企业可以有效整合分散资源，集中资本、人力、物力投入，提高运营管理效率，形成产品的品质优势和利润优势，在市场竞争中抢占有利地位，为企业发展打开新局面。

朗诗能否在新赛道实现弯道超车？

其实今年以来，表示做减法、收缩聚焦多元化业务的房企不在少数。除了朗诗，龙头房企万科也明确提出“聚焦主航道，巩固提升基本盘”的发展方向；此外融创也声称专注做房地产行业等等。这种“收缩聚焦”的态度转变，一方面表明多元化并不简单，另一方面也肯定的房地产开发主业的重要性。

然而，当前房地产行业增速放缓是事实，市场面临诸多考验，房企之间的竞争更加激烈。并且市场竞争不再仅局限规模方面，产品品质、利润优势、经营管理效率等方面都将成为决定企业市场地位的关键。进入新的赛道，市场竞争格局或将重塑，这也是很多企业实现弯道超速的好时机。这个阶段，对于房企来说，重新梳理业务，找到自身强项或侧重点，打造核心比较优势，或许是一条可见成效的发展新思路。

说到底，房企任何战略调整最终的目的都是为了避免出局，为了更好地活着。朗诗此次剥离，能否如愿实现在绿色科技地产开发业务的突破，打开企业发展新局面，还有很长的路要走。