专题｜2018房企库存调查：存货结构改善，周转效率微降

收藏打印转发至微博字体：大中小发布时间：2019-05-20

文／沈晓玲，冯惠、汪维文、查明仪

2018年调控政策由紧到松，但整体来看，“房住不炒”总基调并未改变。全国商品房销售面积、金额增速自2018年年初以来逐月下滑，至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以来，随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，商品房成交规模增速也随之持续降低；土地市场方面，2018年土地市场在供应有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调；企业方面，2018年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%，但业绩增速较前两年有所放缓。

为了说明房企2018年的运转情况，我们对存货数据进行了梳理，作为衡量房企发展能力的重要指标之一，存货规模的多少、去化速度都密切关系着企业的销售业绩和利润水平。一方面，每家房企的发展战略、产品定位、销售能力等情况各异，以至于每家房企存货情况也会有所差异；而另一方面，面临市场行情的变化，房企在库存增加和去化的把控也会不一样。那么，哪些房企在存货规模和去化把握上相对较为合理，哪些房企又有待提高呢？

4月下旬，我们发布了《2018年中国房企总土储货值排行榜TOP100》，里面主要涉及“总土储货值、总土储建面”两个指标，该指标与企业获取的地块建面与地块所在位置的商品房均价相关，主要是为分析企业未来是否可以满足持续的合约销售规模增长。而本文涉及的“存货”是从会计的概念，以金额计价的除了包含土地成本，还包括建安成本、材料成本等各项成本，与此相关的指标可以反映企业投资开发力度及周转情况。本次我们以171家[ 注：由于海德股份、华鑫股份、宁波富达、浙江广厦、中航善达五家企业主营业务变更，因此在本次研究中，我们剔除了这五家企业，企业样本总数由176家调整为171家]已发布2018年财务报告的房企为研究样本，摘取 4项指标数据——“存货总额、已竣工存货、营业成本、营业收入”，通过 “存货规模总量、已竣工存货总量、已竣工存货占比、存货周转次数”等指标，分析房企在存货规模、周转效率、去化能力等方面存在的差异以及原因，并分别指出存货规模较为合理、周转效率较好、去化能力较强的典型企业，同时也给指标相对不如人意的企业一些提醒。

壹

存货总量持续上升但增幅有所收窄

1、房企存货增速开始有所控制

房企存货一般按房地产开发产品、非开发产品分类，其中房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。其中，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。存货是按照成本进行初始计量的，房地产开发产品成本包括土地成本、建安成本和其他成本，符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。

总的来说，房企存货规模持续提升，增幅有所收窄。截至2018年底，171家房企存货总规模达111032亿元，同比增长25%，增幅相比上一年下降7个百分点。其中， 64家重点房企2018年存货规模同比增长27%，增幅较去年下降了8个百分点。从各企业存货规模来看，共29家房企存货超1000亿元，较2017年增加了6家，且TOP3强门槛较去年提升了1654亿。整体来看，三年来房企存货规模不断上升，但在库存增速上有所控制。

强者恒强，存货规模TOP20强与销售TOP20强高度吻合。从存货规模TOP20强房企来看，除首开、金科、华侨城非销售TOP20强房企之外，其余企业均为销售TOP20强企业。明显看出，大部分资源还是掌握在强者手中。并且存货总量TOP20房企在整体存货比重达61%，与上一年占比基本持平，行业“强者恒强”现象凸显。

2、发展战略影响存货规模增减

截止2018年底，171家企业中近7成企业存货总量上升，其中64家重点房企中仅4家企业存货规模有所缩减，整体还是呈现增长趋势。由于各家企业的发展战略不同，故在各家企业的存货规模增减上也出现了差异，一些企业已经拥有足够的存货，故开始将“规模和效益”放在了同等位置上，另一些企业为保证自身在行业内的地位，在客观和主观上均有进一步增加的意愿，当然也有一部分企业因为经营模式的不同，虽然存货规模有所缩减，但补仓压力不大。

2.1、恒大存货规模突破万亿大关（略）

2.2、力高、滨江等企业存货增速均在100%以上（略）

2.3、两类企业存货规模较期初有所缩减（略）

贰

房企存货周转率再度下滑

1、下半年房企存货周转率下滑，全年同比微降

房企存货周转率出现进一步下滑，与2018年下半年房地产市场走弱有关。171家典型房企2018年存货周转次数为0.35次，同比下降了0.01次。其中, 64家重点监测房企的存货周转次数为0.36次，同比下滑0.01次，与171家典型房企一致。房企存货周转的变化与市场走势转变有关，2018年上半年市场仍然保持惯性增长，年中时房企存货周转率相较于17年同期仍有所上扬，而下半年市场形势急转直下，多个城市去化率出现了不同程度的回调，最终导致房企全年存货周转率数据出现了一定的下滑。

2、提高存货周转能力有利于提升企业竞争力

从存货周转次变化来看，高周转率普遍带来了营业收入的上涨。企业的营收变化与存货周转率变化呈正相关关系，从直接数据来看，2018年企业的存货周转率上涨的企业中91.4%的企业都取得了营业收入的增长，而存货周转率下滑的企业中仅有50.9%的公司取得营收增长。主要是因为存货周转率指标一定程度上反映了房企销售能力和使用资金效率，因此周转的加快同步带来营业收入上涨也就不难理解。

2.1、加速周转有利企业营收提升

轻资产战略是房企周转率提升的助推器。由于2018年融资收紧，多家房企都提出了要轻资产化发展的企业战略，以瑞安房地产为例，2018年其存货周转率大涨0.41来到0.82次，处于行业领先水平，自2015年提出轻资产策略以来，瑞安房地产一方面通过持续处理大宗资产降低存货，另一方面通过引入险资共同拿地降低企业资金压力。2018年企业资产处置收入高达150.4亿元，占全年营业收入的61%，截至2018年末，瑞安房地产的存货总量下降34%，周转率上涨0.41次，资产处置使得企业存货总量下降从而提升了周转率。同时也为企业带来了较高的运营效率和稳健的财务状况，2018年瑞安收入同比增长35%，净负债率降至40%。在新项目投资方面，瑞安房地产出资25%联合太保寿险、永业集团以总价137亿元拿下上海新天地地块，大幅度补充上海土储的同时通过险资合作降低企业资金压力。但是值得注意的是，瑞安直接出售项目的轻资产运营模式虽然提升了存货周转，但也压缩了企业的利润率，2018年瑞安房地产毛利率净利率分别为28.8%和10.8%，同比下滑13.8和1.8个百分点。同样轻资产战略的还有朗诗集团，但是其轻资产模式主要是通过代建和小股操盘等方式进行。

2.2、多重因素造成企业存货周转受阻（略）

叁

大部分房企去化压力持续改善

1、已竣工存货占比连续三年下降

由于房地产销售有其特殊的预售制度，所以一般项目在未竣工之前均已进入销售且陆续实现售罄，如果项目在已完成竣工的情况下还未售完，我们一般都认为该项目存在销售困难的情况，故我们通过研究竣工存货的占比，来了解企业面临的去化压力，进而分析企业当前的销售结构和运营模式。

已竣工存货占比连续三年下降，企业旧项目去化压力逐渐缓解。总体来看，截至2018年12月31日，在64家重点监测房企中，已竣工存货总量为11298亿元，较去年末的10076亿元增长12.1%，低于存货总量27%的增幅，企业去化能力较好；已竣工存货占比较去年末下降1个百分点至12%，继续延续三年来保持的下降趋势，说明企业的营运能力也普遍提高。整体来看，企业去化压力持续改善。

近七成房企已竣工存货占比下降。在64家重点监测房企中，近七成房企2018年已竣工存货占比下降，全部为销售额百强以内的房企。下降幅度较大的如正荣集团、旭辉集团、绿城中国，较年初下降均在9个百分点以上。尽管销售百强房企依然通过招拍挂、收并购等方式积极补充库存，但是凭借企业存货周转次数的提高，区域结构的优化以及有效的消化了较多的已竣工存货，减缓了其库存压力。

2、两类房企仍然面临库存积压

2018年64家重点监测企业平均竣工存货占比为12%，同比2017年再度下降1个百分点，其中有15家房企竣工存货占比在20%以上，4家房企的占比超30%，合生创展竣工存货占比43%，为竣工存货占比最高企业。企业竣工存货占比较高可以细分为两种情况：一是去化压力较大导致竣工存货占比高居不下，例如合生创展；二是限价导致企业入市意愿不强，项目开盘滞后，而企业竣工存货大幅度下降主要是出于企业去化速度加快，同时部分企业由于存货总量大幅度增长，也一定程度上稀释了竣工存货的比例，例如宝龙地产。

2.1、合生创展连续三年库存积压（略）

2.2、政策限制导致瑞安房地产竣工存货占比偏大（略）

2.3、宝龙地产积极去化同时加大纳储降低竣工存货比例（略）

总结：市场起伏导致房企存货周转压力增大