行业透视｜三四线城市土拍回暖是否昙花一现？

2019年春节以来，二线城市土地市场迅速升温，并且在近期传递到了三四线城市。就CRIC监测的299个三四线城市表现来看，4月份土地成交量价齐升，成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%。尤其是长三角城市群三四线城市突出，其中阜阳、常州、丽水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出，如常州钟楼区一商住地块楼面价更是突破历史新高。 

考虑到近期中央再度强调“房住不炒”的精神，苏州、合肥、西安等地市过热的城市已经接连出台收紧政策。面对种种调控预警信号的出现，又不得不让市场心生疑虑：这一轮三四线土拍回暖，还能持续多久？

继二线城市溢价率在3月份突破25%，创下2018年下半年以来新高之后，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎来了明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。

究其原因，主要是4月份温州、常州、常熟、金华、无锡、佛山、台州、镇江等热点三四线城市成交了多宗优质地块。以温州为例，4月份共成交16宗含宅地，揽金超104亿，其中12宗土地溢价率都在25%以上；常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢价率均在50%以上，其中一幅位于钟楼区的商住地块经过77轮竞价，最终被新城竞得，溢价率高达86%，楼板价达15665元/平方米，创下常州含宅土地楼板价格新高，成为新的“地王”；此外，4月4日，无锡滨湖区新四院北侧XDG-2019-3号地块通过摇号产生了得主，融创以楼面限价18000元/㎡ ，总价24.22亿元最终揽获地块，这一楼板价较无锡历史最高价仅低50元/平方米，此类情况不胜枚举，逐渐推高了三四线城市的土地市场热度。

但当前三四线土地市场并非全面回暖，高溢价地块还是集中在少部分城市。在299个样本城市中，只有72个城市溢价率超过20%的平均线。就地域分布来看，其中22个城市分布在苏浙皖三省，长三角土地市场热度由此可见一斑。此外四川、广东、湖北也有较多城市土地溢价率较高，同样汇聚了大量房企的关注目光。

比较各省份三四线城市的平均溢价率来看，四川、广东、浙江三省平均溢价率超过30%形成第一梯队，与其他省份拉开较大差距。其中四川冷热分化较为明显，如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好，土地市场热度明显更高，土拍溢价率分别达到了144%和55%，而泸州、眉山土地市场则相对沉寂，平均溢价率均不足3%。坐拥大湾区利好的广东表现也较为突出，东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上，其中弘阳在江门以楼板价5846元/㎡竞得的宅地，更是创下了当地礼乐板块的地价纪录。位于长三角的浙江表现“均优”，4月份地级市市本级溢价率均高于15%，台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%，且部分城市土拍底价上升较快，以溢价率为16%的湖州为例，土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。 

此外安徽省阜阳表现也值得关注，该市今年“官宣”高铁通车，在4月份共有15幅地块溢价率超过30%，在三四线城市中排名第一。

三四线地市回暖，一方面由于二线城市地市高热的传导效应所致，但最根本的支撑点，还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动。以三四线土拍回温最为显著的长三角区域为例，受一体化加速的影响，尤其在产业转移的带动下，部分城市人口出现回流，购房需求进一步提升，突出的表现为湖州、宣城、嘉兴、南通这类区位优越、便于承接产业转移的城市。以湖州为例，其位于沪杭宁三大城市1小时同城化都市圈范围内，有交通便捷、生态宜居、生活成本较低的多重优势，同时也是连接长三角城市群南北两翼、贯通长三角与中西部地区的重要节点城市，决定了湖州在产业协同上可有所作为，2018年湖州新增就业岗位高达12.1万人，就业人口的增长无疑也会带动住房需求的增加，也在进一步推高土地市场的热度。 

宣城也是如此，近些年宣城转型升级步伐加快，2013年宣城·新塘羽绒产业园投资项目就正式签约，2018年还并入围G60科创走廊产业联盟重点园区，在G60科创走廊第一次联席会议上，松江宣城产业园合作项目签约，该园区重点承接上海市松江区相关企业。良好的产业发展机遇使得宣城人口增长迎来转机，2018年常住人口达264.8万人，较2017年增加3.4万人，除去自然增长的1.1万人，还净迁入2.3万人。 

湖州、宣城这样的例子不是个案，阜阳、嘉兴、滁州等多个城市人口均出现了回流。其中，最为典型的城市当属阜阳，阜阳长久以来经济发展较为滞后，长久以来是典型的人口流出型城市，但在近年来人口出现了显著地回流，2018年人口机械流入量为2.5万人。加之阜阳具有庞大的人口基数，住房需求潜力较大，因此这一波二线城市地市的热度很快的传递到阜阳，地市显著升温。

针对近期地市高热、高溢价地块频出现象，二线城市已经率先出台调控措施，如合肥、长沙、西安、苏州等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、暂停二套房契税优惠、启动公积金风控、限售等收紧政策，尤其是苏州对园区全域、高新区的部分重点区新房3年限售、园区全域所有二手房5年限售等调控措施更是具有标志性的信号。由此来看，“房住不炒”依然是调控的核心，“以稳为主、一城一策”的政策基调没有改变。如果热点三四线城市地价持续快速上涨，相信地方主管部门也会快速跟进，尤其是土拍过热、地价创历史新高的常州、无锡等城市，调控加码的可能性较大，在土拍市场还是要谨慎而为。 

结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市地市热度已经有一定的缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。由此来看，住建部预警已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性，接下来三四线地市地价会向自然资源部所预期的“温和上涨”回归。 

但从土地市场的供应规模结构来看，三四线依然是土地的成交主力，至少会占到全国土地市场七成以上的份额。因此对于房企来说，一方面不应该因噎废食，不可因为近年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因，而全面退出三四线；另一方面也应有所侧重，在合理评估政策风险的前提下，可重点关注受益城市群一体化概念的三四线城市。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进，中心城市产业的加速转移，部分三四线城市可能迎来新的需求增长机会，尤其是湖州、宣城、阜阳等那些就业岗位快速增加的城市，在全市地价房价比不足0.5的前提下，土地投资机会更值得关注。