【年报点评55】华夏幸福：熬过“水逆”的2018年再出发

克而瑞研究中心  房玲、洪宇桁

华夏幸福2018年销售金额同比增长6.93%至1627.61亿元，未达当年销售目标。2018年华夏幸福的盈利能力依然良好，毛利率虽有下降但仍然维持高水准，归母净利润大幅提升了32.9%，完成了和二股东平安集团的业绩承诺。截止2018年底，华夏幸福的净负债率相比年初大幅提高，平均融资成本也有上升，而随着和平安的金融合作开始显露效果，预计会对企业优化财务状况带来更多帮助。

2018年华夏幸福共实现销售额1627.61亿元，同比增长6.93%，未能完成年初提出的全年2100亿目标。其中包括产业新城业务园区结算收入额310.39亿元，其他业务（物业、酒店）销售额24.54亿元，房地产业务合约销售额达到了1292.68亿元，同比增长了7.68%。

华夏幸福的异地复制在2018年成果显著，京津冀以外区域的销售面积占比从2017年底的30%升至51%。这其中固然有2018年严格的环京限售政策的影响，但企业早期在京津冀以外地区大力发展的一些项目开始贡献销售业绩也是销售结构变化的重要原因。其中最值得一提的是，华夏幸福在中西部地区已经取得了306万平方米的销售业绩，销售面积的贡献率从2017的3%大幅提高到20%，仅环郑州区域就贡献了247万平方米，也使得环郑州成为了继环南京、环杭州之后又一个业绩增长点。

2018年华夏幸福加大了在非京津冀地区的投资力度，新增签署了产业新城与产业小镇PPP正式协议18个，全部位于非京津冀区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。全国化布局已经得到了进一步强化。

截至2018年底，华夏幸福储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米，土储规模继续降低。虽然华夏幸福的总土储规模与同等规模的其他房企相比较少，但这对于主营产业新城运营开发的华夏幸福而言并不是多大的问题。

2018年华夏幸福的营业收入为837.99亿元，同比增长了40.5%，毛利率为41.62%，虽然相比2017年下降了6.42个百分点，然而却依然维持在相当高的水平。此外，华夏幸福的净利率为14.08%，相比2017年略微下降了0.79个百分点，仍然处于行业平均水平。值得一提的是，华夏幸福与新股东的业绩承诺，2018年企业归属于上市公司股东的净利润不低于114.15亿元，从2018年报来看华夏幸福以117.46亿元的归母净利润“擦边”完成了和平安的利润承诺，同比大幅增加了32.9%。长期来看，华夏幸福在度过了“水逆”的2018年之后在2019年的发展仍然面临着考验。

2018年华夏幸福的资金链较为紧张，因此企业充分利用其净负债率较低的优势进行了多笔融资，共发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，此外还发行了13.7亿美元海外债券。截至2018年底，华夏幸福的净负债率相比于年初大幅提高了113个百分点至161%，平均融资成本也由2017年的5.98%上升到了6.42%，净负债率和融资成本的大幅攀升需要警惕。在负债结构方面，华夏幸福的长短期负债比相比年初上升至4.57，同时现金短债比降至1.95，短期负债压力有所加大，但仍然处于较为安全的范围内。由于平安集团在2018年成为了华夏幸福的第二大股东，双方加强金融合作的效果在2018年四季度已有显现，企业的融资性净现金流自此开始已经转正，可以预期未来华夏幸福的财务状况和融资能力将会继续有所改善。