【年报点评53】滨江集团：提速扩张，2019年继续冲击千亿

克而瑞研究中心  房玲、马娟

滨江集团2018年合约销售金额达850.1亿元，较2017年增长38.2%，2019将继续冲刺千亿目标。2018年，滨江集团加大投资力度，通过招拍挂、收购等方式积极囤储，全年新增土地建面同比上升57.4%至347.0万平方米，为企业扩张奠定基础。在持续加大投资开发力度的情况下，滨江集团持有现金减少至71.9亿元，杠杆率有所上升，净负债率有所增加，这也是企业规模化快速发展的必经之路。2018年末现金短债比下降至1.34，但仍处于较为稳健的水平，短期偿债压力不大。在多元化业务方面，集中式长租公寓业务稳步推进。

老牌浙系房企滨江集团近几年销售规模持续扩大，2018年实现销售金额850.1亿元，较2017年上升38.2%。自2016年提出滨江速度后，滨江集团采用品牌管理输出，包括代建和小股操盘等合作方式加速规模扩张，4年销售金额复合增长率达53.9%。2018年滨江集团公布的37个主要房产项目中，11项目权益占比低于50.0%。

考虑到下半年房地产行情市场变动，2018年冲刺千亿之际滨江集团调整目标，将千亿计划推迟到2019年。若要完成千亿目标，滨江集团2019年销售金额同比增速高于17.6%即可，全年业绩可期。

从销售区域分布来看，滨江集团的销售依然主要来源于浙江省内，在其大本营杭州，滨江集团的市场认可度和影响力也不断巩固。根据克而瑞浙江区域发布的《2018年度杭州房企TOP20》显示，2018年滨江集团在杭州市场流量销售额排名第一；在克而瑞浙江区域发布的《2018年度杭州金盘榜》成交金额TOP10项目中，滨江集团也摘得4席。此外，滨江集团的省外项目销售贡献比例也有所增加，如上海公园壹号2018年成功开盘，销售额超过31亿元。过去两年，滨江也加大了浙江省外的拿地力度，未来还需进一步加强省外销售，平衡销售结构的同时，也能进一步更好的促进规模增长。

滨江集团2018年继续补仓，全年通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，收获26个项目。全年新增土地储备建面较2017年上升57.4%至 347.0万平方米，总金额约496亿元；新增土地储备权益建面133.5万平方米，同比增长24.1%。在高速扩张的过程中，大量的合作起到了很大的作用。未来，在合作推动企业扩张同时，也要适当增加权益比例，从而推动企业更好的发展。

2018年滨江集团在浙江省内的新增土地建面占比约为88.1%，同比微增3.6个百分点。在聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注粤港澳和中西部重点城市的区域布局战略指导下，滨江集团持续维持浙江省内的项目拓展。作为滨江集团的大本营，杭州的新增土地建面同比增加32.5%至136.0万平方米，虽然新增建面占比较2017年减少7.4个百分点至39.2%，但依旧是滨江集团新增土地储备最大来源城市。除杭州外，温州、宁波和湖州新增地块项目明显增多，3个城市新增土地建面占比均在10.0%以上。

此外，滨江集团2018年浙江省外区域新增土储建面占比同比下降3.6个百分点至11.9%，且城市也发生了较大变化。2017年滨江集团的省外拿地主要是在深圳，2018年之前滨江集团的省外布局只有上海和深圳两个一线城市，2018年则在江苏南通和江西上饶2个城市开拓了布局。为完成千亿目标、丰富土地储备，滨江集团2019年将会把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜，积极进入适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域，例如南京、苏州、成都、武汉等。

数据来源：企业业绩公告、CRIC

得益于武林壹号部分楼宇、华家池住宅及商业部分及东方星城住宅等多个项目交付结转以及项目管理费收入的实现，滨江集团2018年营业收入同比增长53.3%至211.2亿元。其中，房地产开发业务营业收入占比达96.0%；杭州地区营业收入贡献率虽然较2017年下滑2.4个百分点，但仍在90.0%以上。此外，滨江集团以合作的方式通过品牌管理输出实现项目管理收入5.37亿元，同比增长64.8%。

2018年滨江集团毛利润和净利润分别为75.5亿元和31.5亿元，分别较2017年增加80.3%和36.5%，利润规模持续增大。与此同时，其毛利率同比增加5.3个百分点至35.7%，净利率下滑1.8个百分点至14.9%，依旧维持较高水平。滨江集团2018年归母净利润同比减少28.9%至12.2亿元，归母净利率下降6.7个百分点至5.8%。

由于购买土地、增加土地储备及支付土地保证金的大幅增加，滨江集团在手现金2018年同比减少25.0%至71.9亿元，净负债率上升至98%，这也是企业规模化快速发展的必经之路。期末，现金短债比下降至1.34，长短期债务比降至3.85，但仍处于较为稳定的水平，短期偿债压力不大。此外，滨江集团2018年平均融资成本为5.8%， 虽然略有上升，但仍处在行业较低水平，整体财务比较稳健。

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