《中国房地产土地市场简报（2019年3月）》

本月视点

3月成交规模不及预期，二线土拍热度明显回暖

　　3月份，土地市场成交规模并未如期迎来“小阳春”，受三四线城市成交同比持续回落影响，整体成交面积依旧不及去年同期。但二线城市方面继续走强，不仅成交面积同环比均有所增长，溢价率指标也创下2019年新高。

　　政策调控方面，在本月两会上，中央对房地产行业的调控要求仍是“稳”字当头。就发布的具体政策来看，直接涉及供地规模、价格、流程规范和类型结构的政策较少，更多地还是偏向城市建设和支持实体经济。月内发改委提出，鼓励地方盘活存量闲置土地用于物流用途，以此提高土地利用效率。地方调控方面，深圳时隔八年后修编了城市更新的相关规定，要求新动工项目在两年内获得规划审批，并明确单个更新单元不得小于1万平方米。海南省政府对于内存量商品住宅用地库存较高的问题，提出可通过土地改性、土地置换、转让盘活等渠道，将相应土地转化为产业用地用途。

　　市场表现方面，3月土地成交量仍在低位。全国336城市经营性土地总成交建筑面积为13764万平方米，环比周期性上涨53%，同比回落21%，成交规模为2018年3月份以来的第二低点，仅高于刚刚过去的2019年2月。溢价率延续上扬趋势，环比大增6.9个百分点，达到19.1%。其中二线城市得益于合肥、昆明、厦门、西安高溢价成交了多宗优质土地，溢价率环比大增11.8个百分点，上涨至25.2%。流拍率方面与上月持平，维持在10%左右，流拍地块多为三四线城市的郊县地块。

　　各能级城市方面，一线城市本月成交建筑面积为297万平方米，同比大增55%。月内北京、深圳均无土地成交，成交量大涨主要是因为广州出让了一宗“巨无霸”旧改项目用地，该地块体量高达199万平方米，是广州近几年来出让旧改项目中体量最大的地块。二线城市本月成交建面3437万平方米，环比增长20%，同比增加了10%，月内郑州、西安、重庆等中西部重点城市土地成交建面均突破250万平方米。三四线城市月内成交建面环比大涨80%，但同比依旧回落34%，成为了3月份全国土地成交量同比回落的主要原因。

　　对于接下来的土地市场走向，鉴于月内住建部重申要保证政策的稳定性和连续性，2019年接下来的土地市场政策面仍会“稳”字当头。基于各线城市房地产市场的供求关系差异，预计各线城市土地成交规模将进一步分化：三四线城市方面，目前土地价格已经攀至高位，但房价上涨预期已不如往年，需求规模支撑也难以在2019年持续，由此来看三四线城市成交规模将持续低位，企业关注度也将有所回落；一二线城市方面，鉴于大部分城市商品住宅供应不足的问题并没有真正解决，房价结构性上涨预期依旧存在，预计2019年一二线城市供地规模将持续增加，而得益于企业关注度的提升，优质地块的稀缺性进一步凸显，土拍市场热度亦有望持续回暖。

　　整体市场——成交量同比下滑近三成，溢价率连续四个月上涨

　　各能级市场——各能级地价均超过去年同期，二线城市金额占比达五成

　　重点地块——二线城市成为榜单主角，多幅地块高溢价成交

　　土地政策——深圳出台新规防旧改碎片化，海南多渠道化解住宅用地库存

　　一、整体市场——成交量同比下滑近三成，溢价率连续四个月上涨

　　1、供应：供应总量季节性回暖，上海杨浦内环纯宅地降价再出让

　　3月土地市场迎来季节性回暖，土地供应总量重回2万平方米以上，受2月极低基数的影响，环比大增232%。全国336城经营性土地供应建筑面积为20525万平方米，供应土地幅数为3210幅，建面及幅数均呈同环比上涨的趋势，环比增幅更为突出，涨幅均在200%以上。

　　2、成交：成交面积同比下降近三成，仍是近一年来第二低点

　　3、结构：三四线商办用地占比仅有两成，拉低商办整体比重

　　4、价格：成交总价同比下跌4%，优质地块集中成交推动二线地价环比上涨43%

　　5、溢价率：溢价率连续4个月上涨，二线城市增至25.2%

　　6、城市排行：中西部二线成交明显回暖，郑州重回成交面积榜榜首

　　二、各级市场——各能级地价均超过去年同期，二线城市金额占比达五成

　　1、成交面积：二线成交量同环比均上涨，三四线同比跌幅超三成

　　受周期性因素影响，3月份的土地市场成交量相比上月大幅回升，但和去年同期相比仍有26%的缩减，在近一年中仅高于今年2月份的成交量，土地市场明显处于低位运行的状态。具体来看，各能级表现差异较为明显：和上月相比，一线城市表现为量价齐跌，二三线城市则表现为量价齐涨。

　　2、成交价格：一线城市成交金额环比减半，各能级城市地价同比均上涨

　　3、成交占比：三四线成交比例不及去年同期，同比下降9个百分点

　　三、重点地块——二线城市成为榜单主角，多幅地块高溢价成交

　　1、总价排行榜：东部热点城市包揽总价榜单八席，富力百亿布局广州陈田旧改

　　为了保障土地供应，一、二线近月来推出了多宗优质地块，在市场下行压力增加的当下，成为房企争先抢夺的对象。在这样的背景下，入围总价榜单的溢价地块明显增多，本月TOP10地块中有8宗溢价成交，部分地块的溢价率甚至超过100%。然而，房企的融资难仍未得到缓解，资金压力仍旧较大，因此拿地时也多偏向面积较小、起拍价较低的土地，总价30亿以上地块数量环比上月明显减少，TOP10门槛地块更是环比下滑了20%：榜首地块位于广州市白云区，是一宗旧改项目用地，由富力以106.02亿元的总价竞得；门槛地块则来自合肥，该地块靠近东二环，临近地铁1号线葛大店站，周边商业、学校等配套完善，吸引了多家房企竞拍，最终被禹州以27.3亿元的总价竞得，溢价率121%。

　　2、单价排行榜：高溢价成交是主流，杭州江干宅地摘得单价榜榜首

　　与总价榜单类似，单价榜单也被二线城市包揽，单价排名前10的地块均是溢价成交，并且多宗还达到了最高限价，由此来看二线城市的土地市场火热非常。具体来看，本月榜首地块来自杭州，是位于江干区的纯宅地，成交楼面价为27531元/平方米；门槛地块则来自宁波鄞州区，由奥克斯以20750元/平方米的总价竞得，据地块位置来看，地块距离已经开通的地铁1号线和规划3号线换乘站樱花公园站不到500米，周边配套也十分齐全，因此最终高溢价成交。

　　四、土地政策——深圳出台新规防旧改碎片化，海南多渠道化解住宅用地库存

　　2019年3月，中央和地方土地政策更多地偏向城市建设和实体经济。月内发改委提出，鼓励地方盘活存量闲置土地用于物流用途，以此提高土地利用效率。地方调控方面，深圳时隔八年后修编了城市更新的相关规定，要求新动工项目在两年内获得规划审批，并明确单个更新单元不得小于1万平方米。海南省政府对于内存量商品住宅用地库存较高的问题，月内提出可通过土地改性、土地置换、转让盘活等渠道，将相应土地转化为产业用地用途。

　　1、发改委：鼓励盘活限制土地用于物流用途

　　2、深圳规划和自然资源局：时隔八年再度修编城市更新规范

　　3、海南省政府：多措施处置商品住宅用地高库存问题

　　五、附件——土地数据表