克而瑞咨询
CRIC研究
克而瑞
微信扫一扫
克而瑞咨询
CRIC研究
克而瑞
微信扫一扫
克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧
2018年合景泰富预售金额655亿元，同比增长72.2%，顺利完成全年销售目标。从全年的预售额贡献来看，30%来自粤港澳大湾区，45%来自长三角区域。尽管销售规模高速增长，但营收同比下滑35.2%。营业收入下降的主要原因一方面是因为2018年合景泰富出售广州星辉广场Ⅰ写字楼是以股权转让形式交易，其收益反映在其他收入，该项交易对价未反映在报表收入；另一方面是由于报告期内合作项目交付较多，未反映在并表交付面积中。此外，总资产、净资产、净利润等核心规模指标取得稳定增长。从多元化的角度来看，企业更名之后，合景泰富更聚焦在多业态业务上。同时推进购物中心、酒店、写字楼、长租公寓四大经营业务板块协同发展，有助于维持未来存量时代，企业在行业内的竞争优势。
2018年，合景泰富预售655亿元，同比增长72.2%，超额完成全年650亿销售目标；平均销售价格约为16500元/平方米，同比持平。报告期内，在政策调控持续影响下，合景泰富依旧保持了高增速，实现规模的量级跃迁，主要是一方面稳住了推盘节奏，保证了供货量，全年共推出重庆誉峰、徐州香悦四季、台州临海天峻等30个全新项目，另一方面2017年新进城市重庆、徐州、台州表现亮眼，推动了业绩增长。
和销售大幅增长形成对比的是，2018年营业收入同比下降35.2%，原因主要有以下两点：因为2018年合景泰富出售广州星辉广场Ⅰ写字楼是以股权转让形式交易，其收益反映在其他收入，该项交易对价未反映在报表收入；另一方面是是由于报告期内合作项目交付较多，未反映在并表交付面积中。
从业绩区域分布来看，目前在售80个项目中，超7成分布在粤港澳大湾区及长三角区域，占比分别达30%、45%。
2019年合景泰富目标销售850亿元，同比增长29.8%。全年可售货值达1500亿元，其中粤港澳大湾区占37%，长三角区域占35%，总计约90%的可售货值集中在一二线城市。粤港澳大湾区规划的发布无疑将刺激区域房地产需求的增长，为房企带来巨大的市场空间；而长三角区域一直以来都是房地产发展重点区域，特别是一二线城市今年市场预期看好，存在一定的机会。在可观的市场前景和充足的货源保证下，有望顺利完成全年目标。
报告期内，合景泰富坚持深耕粤港澳大湾区及长三角两大核心区域，聚焦一二线城市发展，采取以收并购为主、招拍挂为辅的投资策略，低成本扩充土地储备。
年内新增38个项目，新增权益建面为414万平方米，平均成本为5400元/平方米；其中成功收购了位于北京、深圳、惠州等极具发展潜力的项目，收购及合作项目面积占新增土储约达80%。
充分把握大湾区建设带来的机遇和人口红利，合景泰富在湾区内的项目已经覆盖广州、深圳、香港、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆等多个城市，大湾区总可售货值超2000亿元，其中广州、深圳、香港、佛山的总可售货值分别为900亿元、300亿元、450亿元和500亿元。
同时，除在公开市场及通过收并购扩大在粤港澳大湾区的土地储备，合景泰富还积极参与旧城改造，在广州已签约6个旧村改造项目，预计首批最快推售时间为2021年，将为其提供高利润率保障。此外，合景泰富在广州和深圳还有多个在谈的旧村及旧厂改造项目，预计未来可售建筑面积超过1000万平方米。
截至2018年年末，合景泰富共拥有136个项目，分布于中国内地及香港共36个城市，权益建筑面积达1,658万平方米。而截至今年3月，合景泰富权益土地储备达1700多万平方米，平均成本4700元/平方米（不含香港），总可售货值4500亿元，土储足够满足未来三到五年的发展所需。 相对于销售规模扩张速度来说，近两年合景泰富的拿地态度相对谨慎，土地投资力度和拿地增速有放缓趋势。另外，目前合景泰富还有一些旧改项目，处于开发投资阶段，并且成本回收周期会比较长，这对于企业资金和投资效率也会产生一定的影响。
按权益合并收入225.94亿元，同比增9.2%。毛利率下降2个百分点至32.8%。旗下物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理四大业务板块的收入分别约为60.6亿元、3.8亿元、4.7亿元、5.7亿元。
期内毛利率为32.8%，相比2017年下降2个百分点；按权益合并毛利约为80.2亿元，同比增长5.6%，按权益合并核心毛利率35.5%，下滑1.2个百分点；年内实现净利润41.5亿元，同比增加9.2%；净利率为55%，同比大幅上升18.8个百分点；按权益合并净利润率为18.4%；公司拥有人应占利润40.35亿元，同比增加11.5%；核心利润达38.1亿元，同比增加8.2%。同时，董事会建议派发截至2018年12月31日止年度之末期股息每股人民币31分，连同2018年中期派息每股人民币25分，全年派息共人民币56分，同比增长36.6%，占核心利润的46.5%。
现金流充足，净负债降至64.8%。截至2018年年末，合景泰富总有息负债为777.8亿元，包括银行及其他贷款297.8亿元，优先票据205.0亿元、境内公司债券271.8亿元及应付融资租赁3.2亿元，净负债比率为64.8%，较2017年末下降3.1个百分点，有所改善；从负债结构看，合景泰富一年内到期债务约为173.6亿，占总债务的22.3%；长短债务比为3.5，由于短期债务增加较高，长短债结构调整较大；报告期末持有现金流566.8亿元，同比增加40%，现金短债比为3.3，短期内偿债压力较小。
2018年8月，合景泰富公告集团正式更名为“合景泰富集团控股有限公司”，确立了多元化发展路径。在夯实地产业务的基础上，推进购物中心、酒店、写字楼、长租公寓业务板块协同发展，2018年权益经营性收入达16.29亿元，同比增长29%。
购物中心：报告期内，旗下商场品牌摩方、悠方分别于北京、苏州、成都、广州盛大开业。上半年开业的苏州悠方、成都悠方，自开业运营以来，进驻品牌、商业氛围渐趋成熟，出租率均达 90% 以上。下半年随着北京摩方、广州誉山国际悠方开业，全国性商业布局日趋完善。目前已开业的六个购物中心， 2019 年计划开业两个购物中心，将为租金收入提供稳健保证， 未来两年将迎来快速增长期。
酒店：2018年苏州万怡、苏州高铁北站木莲庄两家酒店相继开业。截至2018年底，旗下已开业酒店9家。2019年，合景泰富将通过轻资产扩张模式，运营并推广自营品牌木莲庄酒店，或将落子深圳、武汉、 西安等城市，赋予自营品牌木莲庄新的发展活力。未来，通过木莲庄酒店品牌实现连锁加盟及品牌输出模式，从而壮大品牌价值及市场影响力。
写字楼：目前，合景泰富位于广州、上海、成都、南宁等一线及强二线城市的核心区域灯多座写字楼并已投入运营使用，租金收入将为集团带来稳定的现金流入。
长租公寓：合景泰富在长租公寓布局与发展中主要采用轻、 重资产相结合的方式，并针对不同的细分市场，设计了誉舍、 昕舍、陆舍三大品牌。2018年可以说是合景泰富长租公寓板块的发展元年，报告期内，已在广州、佛山、 北京、上海、南京、苏州进行试点运营。
在多元化发展路径下，随着经营性持有物业的增加，通过有效运营为企业带来稳定的现金流，但对企业的经营管理效率也会提出更高的要求，在规模增长同时，如何提质增效是合景泰富的重要命题。
— END —