【年报点评24】万科：土地投资审慎、多业务板块收敛聚焦

克而瑞研究中心  朱一鸣、贡显扬

从去年的“活下去”到今年的收敛聚焦，万科提出了“基本盘”的概念。一方面，“收敛聚焦”要求了万科巩固地产开发主业的基本盘；另一方面，其“城乡建设和生活服务商”的定位也要求除地产开发外的各多元业务板块明确各自的基本盘。同时，万科回款指标从去年的6300亿降至6000亿，一方面表明万科对市场判断的谨慎，去年销售增速下降至15%，权益拿地金额同比下降38%。另一方面表明万科已经走在所有企业的前列，稳字当头，保留最优质核心资产，稳定利润产出。与其他企业不同，万科的目标已从销售金额的要求转向了回款，强调回款表明了内部对去库存的的要求，也表明财务方面一定要有足够的安全边际，不允许任何关键指标出现问题。

万科2018年累计实现销售金额6069.5亿元，销售面积4037.7万平方米，分别同比增长14.5%和12.3%；销售均价较2017年略有增长，达到15032元/平方米。2018年以来万科销售规模增速放缓，同比业绩增幅较其2016、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。

2018年，万科在24个城市的销售金额位列当地第一。从销售结构来看，2018年对万科业绩贡献最大的为上海区域，销售金额和销售面积占比分别达到了29.8%和26.9%。北方区域和南方区域的销售金额贡献度也均达到了24%左右。值得注意的是，万科中西部区域2018年全年实现销售金额1304.6亿元，较去年同比增长达30.9%。

在市场的不确定性面前，万科2018年整体土地投资表现得更为审慎，新增土地投资的权益金额、面积规模都较2017年有显著降低。2018年，万科新增土地投资项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，同比下降10%，权益地价总额1351.4亿元，同比下降38%。与2017年相比，受一线城市拿地比例减少和合作开发增加的影响，万科2018年新增土地投资平均成本为5427元/平方米，较2017年的7908元/平方米有大幅降低。

同时，万科2018年继续积极拓展合作开发获取土地储备。按建筑面积计算，万科2018年新增土地中82.6%的新增项目为合作项目，与2017年的72.3%相比呈逐年增加的趋势。土地储备方面，截止2018年末万科在建及规划中土地储备面积近1.49亿平方米（在建项目9012.7万平方米、规划中项目5936.2万平方米），其中权益土储8981.7万方。同时万科还积极参与旧改，潜在旧改项目的预计权益建筑面积达347.7万平方米。

2018年，万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%，其中来自房地产业务的结算收入占比为95.6%。实现归母净利润337.7亿元，同比增长20.4%。2018年，万科房地产业务毛利率达29.7%（扣除税金及附加），连续3年稳步提升，盈利能力保持行业领先。另截止2018年末，万科有3710.2万平方米的已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，将有力支撑其2019年的营收规模增长。

在行业增速放缓和整体融资环境收紧的背景下，万科始终保持关键指标的合理稳定。财务结构上，截止2018年末万科持有货币资金1884.2亿元，有息负债总额2612.2亿元。其中一年以上的中长期有息负债占比64.3%，现金短债比和长短期债务比分别为2.02和1.8，债务结构较为健康，30.9%的净负债率也保持在行业较低水平，且连续数年始终保持在30%以下。

2018年是万科“城乡建设和生活服务商”战略的开局之年。万科于2018年年中提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”， 旨在通过聚焦巩固地产开发主业，持续提升非开发业绩的经营能力，推动其各业务板块更有质量的增长。 

郁亮表示：“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。万科要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。” 目前，在四大区域明确以开发业务为基本盘的基础上，其他各个业务条线也都明确了各自的基本盘。 

其中，万科物业服务2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。在规模和口碑方面领跑行业。 

租赁住宅业务上，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至目前，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。 

商业开发运营方面，截至2018末万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。未来印力集团将聚焦存量项目的运营管理，通过改造激发存量项目的活力，并持续优化资产结构，探索资产证券化。 

物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流经过近四年发展已成为国内领先的物流服务商。截至目前，万纬物流已累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率达到96%。 

此外，万科在产业办公、冰雪及其他业务方面进行积极探索。截至2018年底，万科已在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计约700万平方米；并成功中标北京2022年冬奥会和冬残奥会延庆赛区PPP项目；在医养、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

— END —